上半年樓市冷熱不均 濟(jì)南殺出重圍領(lǐng)漲二線(xiàn)城市

近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布全國(guó)省會(huì)城市房?jī)r(jià)排名，其中濟(jì)南位列第七，平均房?jī)r(jià)達(dá)到10736元/平米，同比上漲9.93%，雖然這已經(jīng)是5月時(shí)的數(shù)據(jù)，并且各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)元素不一，但依舊能從中看出濟(jì)南樓市的火熱程度，6月，濟(jì)南房?jī)r(jià)繼續(xù)環(huán)比上漲超過(guò)1%，名次應(yīng)該會(huì)只升不降。這是濟(jì)南樓市今年以來(lái)的寫(xiě)照，房?jī)r(jià)連漲、銷(xiāo)售火爆。已經(jīng)殺出重圍，領(lǐng)漲2線(xiàn)城市。

濟(jì)南樓市量?jī)r(jià)齊漲

自2015年下半年以來(lái)，隨著國(guó)家各項(xiàng)利好政策的出臺(tái)，全國(guó)樓市從原來(lái)的低迷狀態(tài)逐漸蘇醒過(guò)來(lái)。2016年上半年，樓市可謂是一片“火熱”，不管是頻頻出現(xiàn)的“地王”，還是日光盤(pán)頻現(xiàn)，無(wú)不展現(xiàn)出整體市場(chǎng)的狀態(tài)，濟(jì)南也不例外。不斷上漲的房?jī)r(jià)，每日成交超500套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不少人都感嘆，上半年濟(jì)南樓市“瘋了”。

傳統(tǒng)的“金三銀四紅五月”已經(jīng)過(guò)去，轉(zhuǎn)眼間樓市已經(jīng)進(jìn)入了7月。在經(jīng)歷了3、4月的瘋狂，5月的熱度飆升，6月成交量又創(chuàng)新高，今年上半年濟(jì)南樓市的表現(xiàn)可謂是一場(chǎng)狂歡。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在即將過(guò)去的半年里，濟(jì)南樓市新房成交量突破10萬(wàn)套，是2014年全年的數(shù)字。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前濟(jì)南樓市出現(xiàn)的這種成交大熱的現(xiàn)象可能與二線(xiàn)樓市“板塊輪回”效應(yīng)有關(guān)，前段時(shí)間蘇州、南京、合肥等城市樓市成交異?；馃?，之后成都、天津等地?fù)尫看髴?zhàn)上演，現(xiàn)在可能就是像濟(jì)南這樣非熱點(diǎn)樓市開(kāi)始火熱。

同時(shí)近期政府新政中針對(duì)個(gè)人、房企提及多項(xiàng)利好，例如減免稅費(fèi)、允許出租“房中房”、商業(yè)改住宅出租等。在新政的刺激之下，濟(jì)南樓市的商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售也會(huì)迎來(lái)新的契機(jī)。

在政策與市場(chǎng)的雙重刺激之下，再加上目前濟(jì)南市場(chǎng)上剛需供應(yīng)量仍然占據(jù)著主流位置，相對(duì)來(lái)說(shuō)改善型的供應(yīng)較小，改善型產(chǎn)品在市場(chǎng)中也始終供不應(yīng)求。

值得注意的是，在市場(chǎng)繁榮的同時(shí)，也有業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出擔(dān)憂(yōu)，數(shù)據(jù)顯示，雖然一些熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前六個(gè)月仍然表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤(pán)”和“地王”頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過(guò)去幾輪救市政策不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)，再加上正在陸續(xù)出臺(tái)的抑制性政策，今年下半年樓市調(diào)整預(yù)期加強(qiáng)。

領(lǐng)漲二線(xiàn)城市

從全國(guó)來(lái)看，今年上半年，全國(guó)各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，庫(kù)存不降反增，壓力進(jìn)一步增大；不該去庫(kù)存的一線(xiàn)城市，則火熱異常，庫(kù)存告警；二線(xiàn)城市快速升溫，量?jī)r(jià)齊漲態(tài)勢(shì)甚至超過(guò)一線(xiàn)城市。濟(jì)南便是二線(xiàn)城市中的代表，殺出重圍，表現(xiàn)優(yōu)異。

有研究稱(chēng)，2015年330新政后，全國(guó)樓市就已經(jīng)開(kāi)始整體升溫，尤其是四季度升溫態(tài)勢(shì)更加明顯，但一、二、三、四線(xiàn)城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。

樓市整體成交量持續(xù)上漲，一線(xiàn)城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度，一線(xiàn)城市開(kāi)始略有降溫，二線(xiàn)城市則接過(guò)了量?jī)r(jià)齊漲的接力棒。三四線(xiàn)城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線(xiàn)城市。

機(jī)構(gòu)人員分析認(rèn)為，從2015年四季度至2016年一季度，北上廣深等一線(xiàn)城市市場(chǎng)火熱，量?jī)r(jià)齊升，濟(jì)南、蘇州、南京等二線(xiàn)城市樓市也不斷升溫，量?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。三四線(xiàn)城市樓市一直不溫不火，去庫(kù)存效果甚微。

而從2016年二季度開(kāi)始，隨著一線(xiàn)城市收緊限購(gòu)政策，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量下降，房?jī)r(jià)漲幅收窄。而受一線(xiàn)城市外溢需求影響，加上政策相對(duì)寬松，蘇州、南京等二線(xiàn)城市地王頻出，量?jī)r(jià)齊漲，出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱勢(shì)頭。三四線(xiàn)城市樓市則依舊未能走出庫(kù)存積壓的困局，庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。

數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開(kāi)始下降，下半年市場(chǎng)有望降溫。但這并不適用于濟(jì)南，上半年，濟(jì)南二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈遞增狀態(tài)，下半年依舊有望升高。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于前期的市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，市場(chǎng)的后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有的各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線(xiàn)城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。