上半年樓市冷熱不均 濟(jì)南殺出重圍領(lǐng)漲二線城市

近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)布全國省會城市房價排名，其中濟(jì)南位列第七，平均房價達(dá)到10736元/平米，同比上漲9.93%，雖然這已經(jīng)是5月時的數(shù)據(jù)，并且各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計元素不一，但依舊能從中看出濟(jì)南樓市的火熱程度，6月，濟(jì)南房價繼續(xù)環(huán)比上漲超過1%，名次應(yīng)該會只升不降。這是濟(jì)南樓市今年以來的寫照，房價連漲、銷售火爆。已經(jīng)殺出重圍，領(lǐng)漲2線城市。

濟(jì)南樓市量價齊漲

自2015年下半年以來，隨著國家各項利好政策的出臺，全國樓市從原來的低迷狀態(tài)逐漸蘇醒過來。2016年上半年，樓市可謂是一片“火熱”，不管是頻頻出現(xiàn)的“地王”，還是日光盤頻現(xiàn)，無不展現(xiàn)出整體市場的狀態(tài)，濟(jì)南也不例外。不斷上漲的房價，每日成交超500套的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不少人都感嘆，上半年濟(jì)南樓市“瘋了”。

傳統(tǒng)的“金三銀四紅五月”已經(jīng)過去，轉(zhuǎn)眼間樓市已經(jīng)進(jìn)入了7月。在經(jīng)歷了3、4月的瘋狂，5月的熱度飆升，6月成交量又創(chuàng)新高，今年上半年濟(jì)南樓市的表現(xiàn)可謂是一場狂歡。

據(jù)統(tǒng)計，在即將過去的半年里，濟(jì)南樓市新房成交量突破10萬套，是2014年全年的數(shù)字。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前濟(jì)南樓市出現(xiàn)的這種成交大熱的現(xiàn)象可能與二線樓市“板塊輪回”效應(yīng)有關(guān)，前段時間蘇州、南京、合肥等城市樓市成交異?；馃?，之后成都、天津等地?fù)尫看髴?zhàn)上演，現(xiàn)在可能就是像濟(jì)南這樣非熱點樓市開始火熱。

同時近期政府新政中針對個人、房企提及多項利好，例如減免稅費、允許出租“房中房”、商業(yè)改住宅出租等。在新政的刺激之下，濟(jì)南樓市的商業(yè)地產(chǎn)銷售也會迎來新的契機(jī)。

在政策與市場的雙重刺激之下，再加上目前濟(jì)南市場上剛需供應(yīng)量仍然占據(jù)著主流位置，相對來說改善型的供應(yīng)較小，改善型產(chǎn)品在市場中也始終供不應(yīng)求。

值得注意的是，在市場繁榮的同時，也有業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出擔(dān)憂，數(shù)據(jù)顯示，雖然一些熱點城市樓市成交量價在今年前六個月仍然表現(xiàn)出繁榮景象，“日光盤”和“地王”頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是過去幾輪救市政策不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)，再加上正在陸續(xù)出臺的抑制性政策，今年下半年樓市調(diào)整預(yù)期加強(qiáng)。

領(lǐng)漲二線城市

從全國來看，今年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發(fā)嚴(yán)重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進(jìn)一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告警；二線城市快速升溫，量價齊漲態(tài)勢甚至超過一線城市。濟(jì)南便是二線城市中的代表，殺出重圍，表現(xiàn)優(yōu)異。

有研究稱，2015年330新政后，全國樓市就已經(jīng)開始整體升溫，尤其是四季度升溫態(tài)勢更加明顯，但一、二、三、四線城市的表現(xiàn)卻“冷熱不均”。

樓市整體成交量持續(xù)上漲，一線城市漲幅尤為明顯。進(jìn)入2016年二季度，一線城市開始略有降溫，二線城市則接過了量價齊漲的接力棒。三四線城市的熱度則遠(yuǎn)低于一二線城市。

機(jī)構(gòu)人員分析認(rèn)為，從2015年四季度至2016年一季度，北上廣深等一線城市市場火熱，量價齊升，濟(jì)南、蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價穩(wěn)步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。

而從2016年二季度開始，隨著一線城市收緊限購政策，北上廣深等一線城市樓市逐步趨向平穩(wěn)，交易量下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現(xiàn)了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進(jìn)一步加大。

數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場有望降溫。但這并不適用于濟(jì)南，上半年，濟(jì)南二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)呈遞增狀態(tài)，下半年依舊有望升高。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于前期的市場高溫提前透支了大量需求，市場的后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有的各項政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房價趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。