地王陰影下：房企城市投資邏輯與資源搶奪

“一般地王誕生之后，政策就會(huì)逐步收緊。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂加棟經(jīng)過研究判斷，2016年的地產(chǎn)周期是處于量?jī)r(jià)齊升到最后量跌價(jià)升的周期過渡，到2017年將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。

剛剛過去的上半年，成為了房企業(yè)績(jī)最好的半年，也是地王扎堆、數(shù)量和頻次創(chuàng)新高的半年。

7月7日，克而瑞研究中心舉辦的第18屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，“對(duì)于上半年的樓市，‘火爆’是公認(rèn)的核心詞。”克而瑞信息集團(tuán)高級(jí)副總裁于丹丹總結(jié)道。不過，于丹丹同時(shí)強(qiáng)調(diào)，如果基于一季度看二季度，之前上漲過于厲害的城市，已經(jīng)開始進(jìn)行理性回調(diào)。但主要集中于某些熱點(diǎn)二線城市，如合肥、蘇州等。

7月8日，南京土拍10幅土地中，8幅宅地有6幅直接熔斷終止出讓?，F(xiàn)場(chǎng)40多家房企參與拍賣，旭輝、保利、萬科、金地、新城等房企一口氣報(bào)名參與8幅宅地競(jìng)拍。

蜂擁拿地背后，是市場(chǎng)的微妙變化。房企一方面轉(zhuǎn)戰(zhàn)金融屬性，另一方面在項(xiàng)目操作上更趨于靈活，合作開發(fā)、小股操盤等開發(fā)模式逐漸抬頭。

資本推助地王集中

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，2016年上半年成為了史上最好的半年，無論從行業(yè)指標(biāo)還是房企業(yè)績(jī)來看都是如此。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，今年上半年市場(chǎng)整體延續(xù)了2015年下半年以來的火熱行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06億平方米，同比增長(zhǎng)33%，各線城市出現(xiàn)普漲現(xiàn)象；二線熱點(diǎn)城市表現(xiàn)尤為突出，領(lǐng)漲全國(guó)。

另外一方面，得益于市場(chǎng)熱度，房企在2016年上半年都取得了不錯(cuò)業(yè)績(jī)。克而瑞研究中心發(fā)布的《2016年上半年房企銷售TOP100排行榜》顯示，前十強(qiáng)門檻超過500億元，第一名萬科達(dá)到1900億元，而50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元。

這其中，TOP5房企銷售金額均突破千億，而去年同期僅一家。在此形勢(shì)下，預(yù)計(jì)全年TOP5房企銷售額都將超過2000億元。

市場(chǎng)的火爆帶來了土地成交量?jī)r(jià)雙漲，上半年也成為了地王扎堆、數(shù)量和頻次創(chuàng)新高的半年。

二季度，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交金額4690億元，同比大增104%，而上半年全國(guó)共計(jì)成交110宗總價(jià)、單價(jià)地王，短短半年即已超過2009年的72幅，刷新了年度地王數(shù)量紀(jì)錄。

“克而瑞提了一個(gè)地王潮的現(xiàn)象，這也是比較貼切的。現(xiàn)在資本充裕，又比往年成本更低，想發(fā)展的企業(yè)這么多，潮水肯定就比較兇，地王潮就是這樣形成的。”泰禾集團(tuán)副總裁兼品牌總經(jīng)理沈力男說。

對(duì)此，易居（中國(guó)）執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱在另一個(gè)層面評(píng)論表示，“關(guān)于地王，我有一個(gè)基本的判斷。地王不是遍地開花，而是集中度越來越高，個(gè)別熱點(diǎn)城市例如廣州一塊地王都沒有出現(xiàn)。另一方面，拿地王的公司比較集中，更多是有金融背景的國(guó)企、央企，還有一部分當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)。”

2015年底，有機(jī)構(gòu)對(duì)上海土地市場(chǎng)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，全年有100多家企業(yè)在上海拿地，最后僅逾40家企業(yè)成功獲取土地，這也在一定程度上反映出房企對(duì)城市選擇的同質(zhì)化太明顯。

資源搶奪

地王集中度高，表明企業(yè)在熱點(diǎn)城市搶占市場(chǎng)占有率的心態(tài)。

在拿地兇猛的房企中，閩系無疑是最耀眼的一部分。陽光城集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼首席營(yíng)銷官辛琦解釋道，“我覺得這反映出目前國(guó)內(nèi)有安全度的城市在縮水。這導(dǎo)致眾多開發(fā)商集中在有安全度的城市，主要是四個(gè)一線城市，以及大概8-16個(gè)強(qiáng)二線（拿地布局）。”

“一般地王誕生之后，政策就會(huì)逐步收緊。從過去幾輪周期來講都是這樣。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂加棟經(jīng)過研究判斷，2016年的地產(chǎn)周期是處于量?jī)r(jià)齊升到最后量跌價(jià)升的周期過渡，到2017年將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌。

融僑集團(tuán)副總裁兼首席投資官康紅恩對(duì)此也有類似看法。

“總結(jié)從去年下半年到現(xiàn)在，只有一個(gè)詞，就是‘洗牌’。兩三年以后會(huì)發(fā)生非常大的變化。”他表示。

事實(shí)上，在經(jīng)歷了一次發(fā)展高峰之后，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境，房企早已開始理性布局未來發(fā)展。這其中，不得不提到的依然是城市投資策略。

正榮集團(tuán)總裁助理劉翔強(qiáng)調(diào)要在地產(chǎn)周期中尋找“反周期”。

“房地產(chǎn)三年一周期，一定會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)?？赡苊髂晔且粋€(gè)調(diào)控周期，量?jī)r(jià)下跌，土地市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)。我們不放過一次機(jī)會(huì)，但是也不瘋狂拿地。”

在招拍掛之外尋找資源也成為房企共識(shí)，收購兼并成為其中主流方式之一，辛琦表示。

樂加棟認(rèn)為，“地王”是房地產(chǎn)小周期下土地供需變化的輪回。因?yàn)榈禺a(chǎn)政策變化太快，地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的作用不可小覷，也因此造成了會(huì)有3年一個(gè)小周期的變化。每一輪地王的產(chǎn)生，背后都有一個(gè)貨幣寬松周期。本輪貨幣周期共6次降息6次降準(zhǔn)，市場(chǎng)流動(dòng)性明顯，但每輪資金進(jìn)入土地市場(chǎng)的渠道有所差別。

此外，本輪“地王”整體資金成本處于低位，其中央企、國(guó)企資金成本優(yōu)勢(shì)顯著。在資產(chǎn)荒背景下，尋求較高收益的各類資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司通過參與房企土地投資、上市房企定增等方式進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)。

上述業(yè)內(nèi)人士均指出，房地產(chǎn)離不開資金杠桿與金融手段，尤其是地王涌現(xiàn)的上半年，資金杠桿更加明顯。

平安證券一名人士透露，地王背后是房企合作開發(fā)的趨勢(shì)，蘇州一個(gè)高端項(xiàng)目，合作方就有12家之多。“在很多土拍現(xiàn)場(chǎng)，由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，有的房企也自發(fā)達(dá)成一致意見，為了不出現(xiàn)過多舉牌房企，而多家合作的局面。”

這也在一定程度上給中小型房企帶來壓力。

融僑集團(tuán)康紅恩指出，大企業(yè)的模式對(duì)于成長(zhǎng)型房企而言很難復(fù)制，中小企業(yè)的試錯(cuò)成本將越來越高。“過去我們拿地，有時(shí)十個(gè)億就可以搞定，現(xiàn)在十個(gè)億的地基本都到了三十個(gè)億的價(jià)格，所以說中小企業(yè)如果犯錯(cuò)誤，代價(jià)會(huì)越來越大，成本會(huì)越來越高，試錯(cuò)余地和空間越來越小。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。