財(cái)聯(lián)社時(shí)評(píng)：房?jī)r(jià)跌了就要救市，怎么破？

面對(duì)當(dāng)前低迷的樓市，哈爾濱市打響了“救市”的第一槍。據(jù)報(bào)道，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，哈爾濱市住建局日前聯(lián)合財(cái)政局等多個(gè)部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（下稱《意見》），自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期間根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策和市場(chǎng)形勢(shì)變化適時(shí)予以調(diào)整。

《意見》的核心主要有兩點(diǎn)，一是放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過(guò)50年；二是施行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，購(gòu)房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬(wàn)元、全日制碩士生5萬(wàn)元、全日制本科生3萬(wàn)元、大中專生（含技工院校）2萬(wàn)元。相比不久前各地政府出臺(tái)的房?jī)r(jià)“限跌令”，哈爾濱在救市方面的動(dòng)作明顯更為直接，也體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣畬?duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高度重視。

這些做法引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，哈爾濱此番出手與該市樓市下行壓力較大有關(guān)。今年8月份的70城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱一手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.6%。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比下降了0.6%。然而不管壓力大不大，我們需要反思的其實(shí)是一個(gè)老問題，那就是為何房?jī)r(jià)一跌，地方就要“救市”？

答案不復(fù)雜。“限跌令”也好，購(gòu)房補(bǔ)貼也罷，無(wú)法擺脫土地財(cái)政是地方“救市”的核心動(dòng)機(jī)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)地方財(cái)政收入達(dá)到190051億元（一般預(yù)算+政府性基金口徑），其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入占比達(dá)44.27%。不過(guò)，考慮到一般預(yù)算中土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅都與土地與房產(chǎn)相關(guān)，因此全口徑的土地財(cái)政收入占比會(huì)更高。以此匡算，去年地方的財(cái)政收入中，約有55%與房屋與土地相關(guān)。

如果房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，地方政府顯然會(huì)有“難以承受之重”。以哈爾濱為例，該市2020年的決算數(shù)據(jù)顯示，去年共實(shí)現(xiàn)一般公共預(yù)算收入339.57億元，其中土地與房產(chǎn)相關(guān)稅收（不含印花稅和營(yíng)業(yè)稅）108.6億元。政府性基金實(shí)現(xiàn)303.67億元收入，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為281.88億元。也即，在公開可查的預(yù)算收入和政府性基金收入643億元的大盤子里，跟土地相關(guān)的收入約為396億元，占比已經(jīng)超過(guò)60%。

如果這種收入結(jié)構(gòu)不改變，那么“房?jī)r(jià)下跌——調(diào)控放松——房?jī)r(jià)上漲——調(diào)控趨嚴(yán)”的死循環(huán)就難以破解。就算這次哈爾濱市沒有打響救市第一槍，如果房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，大概率也會(huì)有其他城市冒出來(lái)做這個(gè)“出頭鳥”。

那么，未來(lái)地方應(yīng)該如何尋找新的收入來(lái)源？這注定是一個(gè)復(fù)雜的問題。從一些地方政府的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)看，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，從大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G的“新基建”中尋找機(jī)會(huì)，可能會(huì)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但從全局看，以房地產(chǎn)稅為代表的財(cái)政稅收體制改革，或許也到了該破題的時(shí)候了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。