樓市成交量半年跌三成 深圳依然讓人高攀不起

在2016年4月之前，深圳房?jī)r(jià)已持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)18個(gè)月的上漲。3月25日出臺(tái)的強(qiáng)化限購(gòu)政策，讓深圳樓市一夜寒風(fēng)吹徹。

3個(gè)月時(shí)間過去，深圳樓市在消化期中有了新的模樣。而在此期間，新鮮出爐的地王、創(chuàng)新低的房貸利率一再試圖為樓市點(diǎn)一把火。從成交數(shù)據(jù)看來(lái)，它們并沒有成功。盡管大漲已不可能，但在經(jīng)歷3個(gè)月的調(diào)整期之后，深圳樓市確實(shí)正在逐漸復(fù)蘇。

深圳市規(guī)土委最新出臺(tái)的成交數(shù)據(jù)顯示，6月深圳新房成交4566套，同比下降41.57%、環(huán)比上漲41.9%，而房?jī)r(jià)環(huán)比上漲10.6%至61756元/平米。數(shù)字堅(jiān)硬冰冷，這座城市依然讓購(gòu)房者敬而遠(yuǎn)之，難以高攀。

深圳房?jī)r(jià)漲跌路徑

2014年9月30日，認(rèn)貸不認(rèn)房的“930新政”出臺(tái)，打開了深圳樓市的上升通道。其后，深圳房?jī)r(jià)一路狂奔18個(gè)月，從均價(jià)約22000元/平米上漲至2016年4月約49800元/平米。購(gòu)房者苦不堪言。

3月25日深圳非深戶購(gòu)房社保“1年改3年”的強(qiáng)化限購(gòu)政策(下稱“325新政”)出臺(tái)、4月1日二手房評(píng)估價(jià)正式上調(diào)，組合拳政策親手終結(jié)了這波深圳樓市非理性上漲潮。

回顧年初，一季度延續(xù)了去年的成交熱度。結(jié)合深圳市規(guī)土委和深圳中原的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，可知新政前除2月為傳統(tǒng)淡季、小幅上漲2.2%之外，1月及3月深圳房?jī)r(jià)都保持了單月漲幅6.5%以上的水平，并在3月到達(dá)56149元/平米的最高點(diǎn)。成交量方面，新政前全市二手房月均成交套數(shù)為14120套，受新政及4月1日評(píng)估價(jià)上調(diào)影響，3月成交更是爆倉(cāng)，達(dá)到歷史最高值18706套。

“325新政”將上半年的樓市鮮明的一分為二，購(gòu)房門檻提高、需求端收窄、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，于是成交進(jìn)入下行通道。冰火兩重天。

新政后首月調(diào)控見效。據(jù)深圳市規(guī)土委成交數(shù)據(jù)，2016年4月，深圳新房成交套數(shù)環(huán)比下滑48%至2340套，成交面積下滑46%至25.3萬(wàn)平。新房均價(jià)49876元/平米，環(huán)比下降0.23%，基本持平;二手房方面，成交8516套二手住宅，環(huán)比減少54%，成交腰斬。二手房?jī)r(jià)比新房反應(yīng)更快，環(huán)比下跌2.39%至54807元/平米，出現(xiàn)了連漲18個(gè)月后的首次回落。

不過在下跌僅一個(gè)月之后，深圳房?jī)r(jià)又迅速反彈。5月，深圳新房成交2259套，成交面積為24.57萬(wàn)平米，環(huán)比下降3%。新房均價(jià)上漲至55871元/平米，創(chuàng)下歷史新高。二手方面，繼4月全市二手成交量“速凍”后，5月全市二手成交量再次大幅下降56%,僅成交3728套。深圳中原領(lǐng)先指數(shù)顯示，5月全市二手房成交均價(jià)為55333元/平米，較4月回漲0.96%。

值得注意的是，由于新房去化緩慢，深圳全市庫(kù)存量上升至427萬(wàn)平米，去化周期升至9.1個(gè)月，已逼近去化警戒線。

6月，根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市新房成交4566套，環(huán)比上漲41.9%，同比下降41.57%。受南山、寶安區(qū)豪宅入市拉升，6月新房住宅均價(jià)為61756元/平米，環(huán)比上漲10.6%。普宅豪宅化，房?jī)r(jià)已達(dá)到深圳歷史上的最高水平;二手房成交5417套，環(huán)比小幅增長(zhǎng)0.6%，同比大幅下降67.7%。6月全市二手住宅均價(jià)為51312元/平米，環(huán)比小幅上漲2.9%，同比上漲41.3%。

無(wú)論是房?jī)r(jià)抑或是成交量均表明，深圳樓市正在緩慢復(fù)蘇。截止至6月，深圳全市可售套數(shù)為38161套，庫(kù)存量為420.05萬(wàn)平米，相比5月略微下降。

樓市走出低迷

深圳樓市依然處于變動(dòng)期，地產(chǎn)商與購(gòu)房者之間、二手業(yè)主與購(gòu)房者之間，處處可見博弈。盡管成交量有所下滑，但房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

綜合統(tǒng)計(jì)上半年數(shù)據(jù)，第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)深圳住宅市場(chǎng)主要表現(xiàn)為量跌價(jià)升、前高后低。其中，一手住宅共成交23170套，同比下跌27%;成交均價(jià)約為510060/平米，同比上漲82%。二手住宅共備案59337套，同比微跌2%。成交均價(jià)約為51294元/平米，同比上漲45%。

在此半年間，全國(guó)樓市去庫(kù)存、信貸放松的大背景并無(wú)改變。具體到深圳，兩宗地王誕生——中國(guó)電建及中國(guó)金茂以82.9億競(jìng)得龍華新區(qū)地塊，折合樓面價(jià)位56781元/平米;龍光以140.6億元購(gòu)入光明新區(qū)的綜合用地，折合樓板價(jià)27620元/平米，溢價(jià)率達(dá)160%?？勺C，發(fā)展商仍看好深圳后市。

此外，銀行利率折扣力度加大，平安銀行和匯豐銀行甚至祭出82折的房貸利率優(yōu)惠。8.8折～9折成深圳區(qū)域內(nèi)的房貸利率主流折扣。

深圳鏈家研究院出具的研究報(bào)告稱，深圳樓市已走出低迷。地王的刺激和信貸的放松將刺激購(gòu)房者入市。預(yù)計(jì)下半年，深圳的熱點(diǎn)片區(qū)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)價(jià)格會(huì)在樓市信心得到提振的基礎(chǔ)上穩(wěn)中有升。

“325新政”的降溫效應(yīng)已接近尾聲。此次調(diào)整之短暫，與全國(guó)范圍內(nèi)去庫(kù)存政策托底的背景、信貸仍保持在歷史最寬松的水平等因素不無(wú)關(guān)系。加之，深圳地王引發(fā)預(yù)期發(fā)生改變，市場(chǎng)各方對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期看漲。

回顧往年，貨幣環(huán)境寬松的年份往往是樓市瘋狂上漲的年份。現(xiàn)階段，貨幣已經(jīng)是處在最寬松的狀態(tài)，銀行利率甚至出現(xiàn)了8.2折，但下半年的貨幣政策是否收緊仍將取決于國(guó)家的調(diào)控。

深圳中原研究中心總監(jiān)王飛認(rèn)為，銀行在下半年仍有較大的放貸壓力，且深圳的房地產(chǎn)屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，預(yù)計(jì)銀行放貸仍將寬松。“至于下半年的深圳樓市能否回暖，還是取決于新盤在價(jià)格上是否有所調(diào)整，若定價(jià)合理，有購(gòu)買力的客戶仍會(huì)選擇入市，市場(chǎng)長(zhǎng)期看漲的心態(tài)居多。”

她認(rèn)為，新房風(fēng)向標(biāo)的作用仍然非常重要，新房成交熱度持續(xù)性決定二手房市場(chǎng)的回暖速度，但總體來(lái)說下半年也很難再現(xiàn)2015年的大漲，漲幅一定會(huì)放緩。

不過，美聯(lián)物業(yè)深惠區(qū)域總經(jīng)理江少杰有不同的看法，他認(rèn)為市場(chǎng)已來(lái)到向來(lái)是淡季的三季度，新房供應(yīng)將趨于平緩，影響需求入市熱情。后市成交上行壓力仍較高，市場(chǎng)或在四季度更為明朗。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。