保利半年千億 中國(guó)版“黑石”初成邏輯

央企改革，行業(yè)整合，這兩股暗流正讓地產(chǎn)圈風(fēng)云變幻。

21家涉房央企已先后按下了內(nèi)外部重組按鈕。在中海、招商、中糧、五礦、魯能等先行拋出了一輪輪重組方案之后，這一次的主角，輪到了保利系與中航系。

7月7日起，保利地產(chǎn)、中航地產(chǎn)雙雙停牌。在停牌前一晚的公告中，這兩家公司已透露，“大家長(zhǎng)”中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)（下稱(chēng)“中航工業(yè)”）正在探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收購(gòu)事宜。

保利地產(chǎn)掌舵手宋廣菊，對(duì)這輪兼并購(gòu)大風(fēng)潮有著通盤(pán)考慮。今年5月，宋廣菊在保利地產(chǎn)2015年度股東大會(huì)上有過(guò)表態(tài)，“要為‘十三五’期間兼并、收購(gòu)做好充分準(zhǔn)備”。

不久之前，保利地產(chǎn)剛剛完成90億元定增融資，這被視作為并購(gòu)做資金準(zhǔn)備。不僅是要接盤(pán)其他央企的“退房”資產(chǎn)，宋廣菊的目光所到之處，還包括全國(guó)或區(qū)域規(guī)模性房企。去年起，保利地產(chǎn)在收購(gòu)上置地產(chǎn)時(shí)已有過(guò)嘗試。

一度以“勇猛”著稱(chēng)的保利地產(chǎn)，在兩年蟄伏后，正在恢復(fù)本色。今年上半年，保利地產(chǎn)取得了史上最好半年業(yè)績(jī)，并在往2000億元規(guī)模沖刺。

成長(zhǎng)性、爆發(fā)力，始終是衡量一家公司優(yōu)秀與否的重要標(biāo)尺。接踵而來(lái)的新夢(mèng)想如何締造？如何及時(shí)找到發(fā)展新引擎？都是擺在宋廣菊等一眾保利地產(chǎn)管理層面前的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

宋廣菊切入了一個(gè)方向，她想讓保利地產(chǎn)做“中國(guó)的黑石”。今年以來(lái)，這家披著央企鎧甲的房企先后完成了在房地產(chǎn)基金、小額融資、資產(chǎn)管理、參股券商等金融領(lǐng)域的布局卡位，進(jìn)軍金融行業(yè)的意圖十分明顯。

下一步，怎么走？大戲還在后頭。

整合大風(fēng)再起

截至發(fā)稿，保利系與中航系這筆收購(gòu)的具體方案仍未公布。

時(shí)代周報(bào)記者多方采訪的觀點(diǎn)與猜想，幾乎指向了同一路徑—保利地產(chǎn)或?qū)⒆鳛槭召?gòu)主體，重組中航系旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從資產(chǎn)規(guī)模和行業(yè)地位等角度，中航地產(chǎn)與保利地產(chǎn)并非一個(gè)量級(jí)，不可同日而語(yǔ)?？刹橘Y料顯示，1994年上市至今，中航地產(chǎn)并未在房地產(chǎn)長(zhǎng)河中有過(guò)話語(yǔ)權(quán)，在央企房企兄弟單位中也處于規(guī)模弱勢(shì)地位。

目前，房企央企序列中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)正往2000億級(jí)別沖刺；招商蛇口、華潤(rùn)地產(chǎn)等處于五六百億元中等規(guī)模；中糧地產(chǎn)、華僑城等只有百億級(jí)規(guī)模；其他包括中航地產(chǎn)在內(nèi)的尚不能躋身百?gòu)?qiáng)榜。

去年全年，中航地產(chǎn)銷(xiāo)售額只有49億元，銷(xiāo)售面積59.6萬(wàn)平方米，這僅僅相當(dāng)于保利地產(chǎn)旗下一個(gè)城市公司的銷(xiāo)售水平。保利地產(chǎn)吃下中航系地產(chǎn)的設(shè)想也由此而來(lái)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至2015年，保利地產(chǎn)旗下北京、上海、廣州、佛山等4個(gè)城市年銷(xiāo)售已過(guò)100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個(gè)城市年銷(xiāo)售已過(guò)50億元。

“公司管理從過(guò)去的扁平化轉(zhuǎn)向三級(jí)管控體系，目的之一是加強(qiáng)部分重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率，”保利地產(chǎn)相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級(jí)別城市將擴(kuò)容到10個(gè)。

截至2016年3月31日，中航地產(chǎn)的總資產(chǎn)為239.78億元，共有15個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)，總規(guī)劃建筑面積681.51萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)建筑面積僅145.75萬(wàn)平方米，且絕大多數(shù)位于三四線城市。僅從這部分?jǐn)?shù)據(jù)觀察，其對(duì)保利地產(chǎn)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模的助益或相當(dāng)有限。

但中航工業(yè)的地產(chǎn)版圖遠(yuǎn)比這個(gè)龐大。除了上市平臺(tái)中航地產(chǎn)外，中航工業(yè)旗下還有中航國(guó)際瑞賽、中航萬(wàn)科、中航里城、天虹商場(chǎng)等地產(chǎn)平臺(tái)。這些資產(chǎn)會(huì)否進(jìn)入重組名單，在日后是否會(huì)進(jìn)入保利地產(chǎn)資產(chǎn)包，還等著揭秘。

這個(gè)敏感時(shí)刻，保利系內(nèi)部保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合進(jìn)度，也再度成為行業(yè)焦點(diǎn)。

這對(duì)站在同一起跑線上的兄弟—在過(guò)去20年間，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)共同組成了保利系的千億地產(chǎn)帝國(guó)，但同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難題下的整合勢(shì)在必行。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，去年，保利集團(tuán)北京總部牽頭進(jìn)行兩者整合的研究和方案制定。

這是一道無(wú)例可循的整合難題。由于涉及A股和H股兩地資本市場(chǎng)，整合方式和解決代價(jià)的操作復(fù)雜性，就成了關(guān)鍵。

“再造一個(gè)保利”

同一天，保利地產(chǎn)6月成績(jī)單出爐—269.76億元銷(xiāo)售額，創(chuàng)單月銷(xiāo)售金額新高，這幾乎是一家中型房企的全年銷(xiāo)量。

保利地產(chǎn)也因此憑借1106.25億元的銷(xiāo)售額，首次在半年節(jié)點(diǎn)跨越千億門(mén)檻。自2012年躋身千億軍團(tuán)之后，保利地產(chǎn)提出要“再造一個(gè)千億保利”，即追逐2000億元，時(shí)間節(jié)點(diǎn)一度設(shè)定在2020年。

在眼下加速奔跑姿態(tài)下，保利地產(chǎn)有望在今年就加入2000億軍團(tuán)，足足提前了4年時(shí)間?？硕鹧芯恐行姆治龇Q(chēng)，（保利地產(chǎn)）今年沖破2000億元是大概率事件。

該機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的《2016年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜中，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售額位列TOP5，緊隨萬(wàn)科、恒大、碧桂園、綠地之后。

如何尋找新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，是保利地產(chǎn)管理層近年都在探索的方向。

“一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍具有廣闊的空間。”宋廣菊稱(chēng)，保利地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)不動(dòng)搖，但會(huì)結(jié)合主業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)延伸。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，“十三五”期間，保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入將沖刺3000億元規(guī)模。

“糧草先行”是亙古原理。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年，保利地產(chǎn)用于土地增持的總金額高達(dá)570.83億元，新增土地47宗，拿地總金額僅次于華潤(rùn)置地。而今年以來(lái)，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上依然搶眼，在廈門(mén)、合肥、上海等樓市火爆的城市連番奪得主要地塊。

除了公開(kāi)招拍掛，保利地產(chǎn)在并購(gòu)與舊改兩條路上已越行越遠(yuǎn)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，保利地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目占比已達(dá)53%。而在存量土地挖掘上，保利地產(chǎn)去年有超過(guò)100億元舊改項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入，毛利率達(dá)48%。保利地產(chǎn)舊改平臺(tái)保利城投，僅在廣州就有超過(guò)1萬(wàn)畝舊改土地。

此外，“十二五”期間，保利地產(chǎn)有意培育的多元化業(yè)務(wù)，要在新階段逐漸做大。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，今年，是保利地產(chǎn)商業(yè)版圖擴(kuò)張?jiān)?，含?gòu)物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三類(lèi)業(yè)態(tài)，包括保利MALL、保利廣場(chǎng)、時(shí)光里、若比鄰、比鄰洗衣、N+酒店、Artel雅途等7大品牌。在這期間，公司要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)面積超1000萬(wàn)平方米。

保利地產(chǎn)簽下的“十三五”軍令狀還包括，分拆物業(yè)上市，并管理物業(yè)面積超3億平方米；建立100家以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，并管理床位超過(guò)2萬(wàn)張；海外銷(xiāo)售200億-300億元，進(jìn)入澳大利亞和英國(guó)后，開(kāi)拓北美市場(chǎng)；基金管理規(guī)模達(dá)1000億元等。

金融全牌照打造

這當(dāng)中，金融業(yè)務(wù)將是保利地產(chǎn)“十三五”的重點(diǎn)工作。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，他們將在基金、金融牌照及資本運(yùn)作上下大力氣。

事實(shí)上，多年以前，保利地產(chǎn)已開(kāi)始將金融作為贏利點(diǎn)及多元業(yè)務(wù)支撐進(jìn)行布局。第一步，起于房地產(chǎn)私募基金信?；?。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，以信?；馂槠鯔C(jī)，保利地產(chǎn)開(kāi)啟了私募基金及股權(quán)投資業(yè)務(wù)的發(fā)展。為培育基金，其主要投資對(duì)象為保利地產(chǎn)自身業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，信?；鹨廊皇菄?guó)內(nèi)最大的地產(chǎn)私募，截至2015年底，其規(guī)模已達(dá)413億元。

在過(guò)去許多年，信?；鹬Ρ＠禺a(chǎn)規(guī)模壯大，而上述413億元，又將是保利地產(chǎn)開(kāi)疆?dāng)U土的“彈藥”。“隨著業(yè)務(wù)并表，信?；?億多元利潤(rùn)的體現(xiàn)，以及未來(lái)擴(kuò)展投資對(duì)象、獨(dú)立運(yùn)作等，還是值得期待，”克而瑞分析師房玲稱(chēng)。

保利資本，被看成是保利地產(chǎn)發(fā)力房地產(chǎn)金融的第二步。2015年12月，保利地產(chǎn)、保利投資與中金公司在珠海共同成立了這一資本運(yùn)作平臺(tái)。與信?；鸩煌?，保利資本投資范圍更廣，涉及海內(nèi)外地產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)及其他股權(quán)投資。

6個(gè)月后，保利資本進(jìn)行了首筆跨界投資，以不超過(guò)25億元投資了滴滴出行。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域，青睞于移動(dòng)打車(chē)平臺(tái)的大有人在。在保利資本之前，萬(wàn)科、海航集團(tuán)以及龍湖創(chuàng)始人吳亞軍都已經(jīng)先吃了“螃蟹”，只不過(guò)，他們選擇的是滴滴出行最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手“中國(guó)優(yōu)步”。

保利資本法人代表兼總經(jīng)理吳海暉曾透露，其股權(quán)投資將聚焦大消費(fèi)、教育、醫(yī)療、物流、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目。

保利地產(chǎn)在下一盤(pán)金融大棋，他們的野心遠(yuǎn)不止于此，正試圖對(duì)標(biāo)KKR、黑石等，朝專(zhuān)業(yè)金融機(jī)構(gòu)的方向靠攏。

5月股東大會(huì)上，宋廣菊還稱(chēng)，保利地產(chǎn)要“做中國(guó)的黑石”—“國(guó)家政策漸漸明朗，我們‘十三五’期間在地產(chǎn)金融板塊會(huì)有更大動(dòng)作。”

話音剛落。今年6月，保利地產(chǎn)子公司保利物業(yè)與廣東粵財(cái)投資等6家發(fā)起人共同設(shè)立粵港證券，保利擬出資3.5億元認(rèn)購(gòu)3.5億股，占粵港證券10%股權(quán)。就在兩周前，保利地產(chǎn)還增發(fā)引入70億元險(xiǎn)資，包括泰康人壽和珠江人壽紛紛入股。

截至目前，保利地產(chǎn)已初步形成金融閉環(huán)，并以信?；?、保利資本、養(yǎng)老基金等模塊并駕齊驅(qū)發(fā)展。

接下來(lái)，保利地產(chǎn)的目標(biāo)是搭建金控平臺(tái)，完成金融牌照的布局。事實(shí)上，千億陣營(yíng)中，綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)等都在積極獲取金融全牌照，希望變身為“地產(chǎn)金融航母”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。