“金九不金”，融資政策收緊，房企拿地開工熱情驟降

    新華財經(jīng)上海10月18日電（記者楊有宗、安娜）18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%；比2019年1—9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。商品房銷售方面，1—9月份，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%。
    業(yè)內(nèi)人士指出，前期房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊，對房企拿地、開工熱情影響較大。當(dāng)期房地產(chǎn)相關(guān)宏觀數(shù)據(jù)開始轉(zhuǎn)向，房價上漲的態(tài)勢也得到抑制，預(yù)計房價在今年下半年到明年初逐步探底。
    房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速今年首次降至個位數(shù)
    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在1—9月份的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資84906億元，增長10.9%。分區(qū)域看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資59381億元，同比增長7.9%；中部地區(qū)投資23627億元，增長14.3%；西部地區(qū)投資25129億元，增長6.9%；東北地區(qū)投資4431億元，增長3.7%。
    “1月至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.8%，這是今年該指標(biāo)首次進(jìn)入個位數(shù)水平，說明房企在開發(fā)投資方面存在一定的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
    58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟說，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速回落的原因有兩點(diǎn)：
    第一，2020年上半年受疫情影響基數(shù)較低。今年年初增速相對較高，并且在疫情得到控制之后加速復(fù)工復(fù)產(chǎn)，開發(fā)投資數(shù)據(jù)也隨即快速復(fù)蘇并恢復(fù)到正常水平，對下半年的開發(fā)投資數(shù)據(jù)增速放緩產(chǎn)生一定影響。
    第二，全國樓市宏觀調(diào)控政策頻出。據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，前9個月，全國性的房產(chǎn)相關(guān)政策有近40個，監(jiān)控的20個重點(diǎn)城市出臺樓市政策近200個，都極大影響房企開發(fā)投資增速。
    1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅施工面積656884萬平方米，增長8.2%。1—9月份，房屋新開工面積152944萬平方米，下降4.5%。其中，住宅新開工面積113374萬平方米，下降3.3%。1—9月份，房屋竣工面積51013萬平方米，增長23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬平方米，增長24.4%。
    陸騎麟說，“今年房企的新開工面積增速，在今年4月開始已連續(xù)6個月出現(xiàn)負(fù)增長，體現(xiàn)出開發(fā)商對未來的預(yù)期相對悲觀。”
    1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為13730萬平方米，同比下降8.5%；土地成交價款9347億元，增長0.3%。
    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說，各種政策調(diào)控下，房企投資信心較年初有所減弱，但增速仍高于2020年同期水平。各種政策調(diào)控下，房企投資模式有所改變，集中供地改革下房屋竣工面積增速支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。
    “金九”成交面積回升 但不及去年同期
    商品房銷售方面，1—9月份，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1—9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長0.7%。
    1—9月份，商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1—9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。其中，住宅銷售額增長17.8%，辦公樓銷售額增長0.5%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.5%。
    王小嬙說，9月處于傳統(tǒng)銷售旺季。8月成交創(chuàng)今年單月新低，9月在房企促銷及積極推盤下，成交較8月有明顯回升，但整體而言，今年的“金九”成色不足，成交規(guī)模不及去年同期水平，主要在于政策嚴(yán)控下，市場購房者觀望情緒較濃，延緩購房者入市步伐，預(yù)計四季度金融政策有望放松，市場成交規(guī)模有所上升。
    貝殼研究院高級分析師潘浩說，受去年低基數(shù)和今年上半年的商品房銷售面積在高位運(yùn)行等因素影響，商品房銷售面積增速持續(xù)呈現(xiàn)高位回調(diào)走勢，今年三季度，商品房銷售面積為41697萬平方米，回歸到2018年、2019年同期水平。“截至今年6月，全國房地產(chǎn)市場高位運(yùn)行了14個月，這期間有投資投機(jī)需求，也有剛需提前入場?，F(xiàn)在的回調(diào)是把這部分‘水’擠掉了。 ”
    房貸利率持續(xù)上行 房企到位資金承壓
    9月的開發(fā)商的資金到位金額同比減少了11.2%，其中各項指標(biāo)全面出現(xiàn)負(fù)增長。尤其是利用外資方面，1—9月下降36.9%，而去年同期為下降9.5%，降幅擴(kuò)大明顯。
    1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長11.1%；比2019年1—9月份增長16.0%，兩年平均增長7.7%。其中，國內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長25.6%；個人按揭貸款24124億元，增長10.7%。
    陸騎麟說，目前海外融資成本高出國內(nèi)融資成本近30%以上，這是房企減少海外融資的重要因素。其次，國外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)市場預(yù)期也有有所轉(zhuǎn)變，外資謹(jǐn)慎進(jìn)入國內(nèi)樓市。而隨著銷售面積的開始回落，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款的回落也會逐步加大。房企的資金到位也會影響到房企拿地行為，加劇開工面積回落態(tài)勢。
    9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會，提出“金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。
    近期，部分剛需住房消費(fèi)者在辦理按揭貸款時遇到放貸緩慢、額度緊張的問題。鄭后成認(rèn)為，在此時強(qiáng)調(diào)“維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，可以避免對剛需的“一刀切”現(xiàn)象，有助于避免誤傷，改善民生。“當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力十分大，而降低首套房貸利率，以及部分項目打折銷售，有助于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力，防止信用風(fēng)險的擴(kuò)散。”
    陸騎麟認(rèn)為，當(dāng)期房地產(chǎn)相關(guān)宏觀數(shù)據(jù)全面開始轉(zhuǎn)向，房價上漲的態(tài)勢也得到抑制，可以預(yù)見今年9月將是房地產(chǎn)樓市政策最嚴(yán)的時期，短期內(nèi)再次出臺調(diào)控政策可能性已經(jīng)不大，房價在今年下半年到明年初逐步探底。    “隨著央行表態(tài)保持房地產(chǎn)市場信貸穩(wěn)步投放，預(yù)計四季度房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力有所緩解。”王小嬙說。來源：新華財經(jīng)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。