樓市最大的幻想：你想去抄底，結(jié)果被抄家

今天，有幾個大事要解釋清楚。
　　比如房地產(chǎn)稅，大家都覺得是世界末日了，紛紛拿著一句老掉牙的話去揶揄國家，什么“時代的一?；?，落到個人頭上就是一座山”，一堆的跳大神出來，又是拐點論，又是深遠影響，每個人都捶胸頓足，十分壯觀。
　　沒必要。
　　房地產(chǎn)稅的一粒灰，落到普通人的頭上就是……一?；摇?br />　　1
　　第一件事，就是房地產(chǎn)稅。
　　我覺得大家還是太懶了，不是說大家不會上網(wǎng)算算，而是都不會拿筆計算計算。
　　現(xiàn)在大家跟我做：
　　第一步：拿出紙。
　　第二步：拿出筆。
　　第三步：看我干什么，計算啊。
　　不管是房產(chǎn)稅，還是房地產(chǎn)稅，本質(zhì)上就是稅收，就是一種計算方式，只要你明白了這個，你就不要看什么非常艱深的文章，就拿紙幣計算一下就行了。
　　你一算，就明白了。
　　不要糾結(jié)于房地產(chǎn)稅在哪些城市試點、怎么征，這個太復雜，你就想一點，房地產(chǎn)稅最大的原則一定是：房子多的多交稅，房子少的少交稅，沒房子的不交稅。
　　對于房地產(chǎn)稅，大家肯定是太悲觀了。千萬不要看字面意思，覺得多收稅就是有害，不收稅、少收稅就是好事，完全不對。
　　要知道，古代的輕徭薄賦都是二十稅一甚至三十稅一，這個稅已經(jīng)非常低了，但是這種低稅種越往后，對于封建王朝的底層人民越是一種災難。
　　為什么？
　　1、種地不掙錢。
　　2、越是穩(wěn)定，越是繁榮，生活成本越高。
　　3、越來越多的農(nóng)民不想種地。
　　4、荒地越來越多，地主開始土地兼并。
　　這就是最簡單的土地兼并的流程。
　　所以，現(xiàn)在你還覺得多收稅是壞事？不收稅是好事嗎？
　　沒那么簡單。
　　1、2005年的營業(yè)稅，市場也很恐慌，到處都是崩盤論，其實長遠來看，短期下滑了，但是長期還是上漲。
　　2、韓國的房地產(chǎn)稅也很高，應(yīng)該是6%，咱們才多少，也就是1.5%左右，但是首爾房價還是漲，上海房價還在漲。
　　3、樓市為什么這么差？不是因為房地產(chǎn)稅，最核心的因素是房地產(chǎn)的繁榮周期已經(jīng)結(jié)束了，你看吧，這幾年互聯(lián)網(wǎng)在橫盤，也是同樣的結(jié)局，增量市場徹底結(jié)束了，接下來都是存量市場的內(nèi)卷。
　　2
　　萬科帶了一個好頭。
　　其實看萬科，完全可以看到我們自己。
　　2018年不是一個非常重要的點，但是萬科在這一年做出了一個非常重要的決定，那就是活下去，那個時候不管是很多開發(fā)商還是購房者，心里念念的就是嘲笑。
　　但是直到2020年高層真正開始三道紅線的時候，所有開發(fā)商才真正心涼了，但是在這個點，大家才真正意識到，原來萬科已經(jīng)提前2年開始布局了，開始提前2年開始去杠桿。
　　尤其是對于很多購房者，大部分城市的資產(chǎn)是要迅速拋售的，或者說迅速逃頂變現(xiàn)的，但是大家也沒有，所以大家現(xiàn)在去看的話，杠桿率是最高的？你買的高位站崗？二手房在不斷下降甚至賣不出去？
　　現(xiàn)在的萬科，已經(jīng)把常識你擺在你的面前了：
　　尊重常識、回歸常態(tài)、陣痛之后、仍有機會。
　　尤其是最近幾年的變化，再看看這十六字——尊重常識、回歸常態(tài)、陣痛之后、仍有機會，我相信大家更有感慨。
　　對于開發(fā)商，
　　對購房者，
　　對于地方政府，
　　對于銀行。
　　很多人都在吐槽萬科，就是太穩(wěn)了，穩(wěn)如老狗，但是回頭看看，萬科的路子才是適合大部分人、大部分企業(yè)的路子，別看茍著，但是能活下去啊。
　　你可以吐槽，但是笑到最后才是贏家。
　　太剛易折。
　　恒大、泰禾、花樣年、新力，包括逃出生天的萬達，已經(jīng)用企業(yè)的生命完全詮釋了，這些最樸素但是最致命的道理。
　　你都懂，但是能做到只有萬科、中海。華潤寥寥。
　　3
　　復盤一下最近半年的一些大事：
　　今年6月開始，高層沒少發(fā)推翻三座大山。
　　隨后又在討論做空民營的教育醫(yī)療和某大。
　　從7月開始，斷斷續(xù)續(xù)的疫情又持續(xù)了小半年。
　　包括打壓新黃賭毒、互聯(lián)網(wǎng)反壟斷、地產(chǎn)改革。
　　以及最近一直熱議的房地產(chǎn)稅，都是這個意思。
　　7月份，國內(nèi)的經(jīng)濟數(shù)據(jù)全面回落。
　　……
　　說明什么？
　　說明這種從上而下的改革太難了，一是本身縱深性極強，不是一時半會就能弄好，二是改革中經(jīng)常有一些變量出來，不得不騰出手來解決這些問題。
　　再看如今，不管是新的三座大山，還是老的三座大山，面對這些史無前例的難題，而且是一起動手，這種超乎歷史的改革力度，時間緊、任務(wù)重、難度大，中間還時不時冒出一些變量出來。
　　比如這幾個月或者未來，最大的變量，就是輸入的疫情。
　　還有就是消費、投資、出口數(shù)據(jù)都不行，菜價、油價、電費都在不斷上漲，再加上最近持續(xù)不斷的疫情反復，對于整個經(jīng)濟的沖擊還是非常大的，大部分的企業(yè)和個人，對于打出去的資金都要慎之又慎。
　　謹慎一點，安全一點。
　　包括在一直強調(diào)共同富裕的背景下，針對房子、孩子、車子、票子、互聯(lián)網(wǎng)都全部開始調(diào)整，制造業(yè)、新基建、新能源都在發(fā)力，也都剛剛起步，風險還比較大，還沒有出現(xiàn)一些大的成果。
　　所以，短期內(nèi)，大家不要太樂觀。
　　4
　　最近出現(xiàn)的房地產(chǎn)行情，也不樂觀。
　　全國各地的二手房行情都不樂觀，為什么說二手房不樂觀，因為二手房才是市場真正托底的，新房不是。
　　很多大城市的二手房市場都在受到重創(chuàng)。
　　比如深圳，過去大半年，深圳二手房的成交量已經(jīng)從最高峰跌去了8成，連續(xù)幾個月的成交量下跌，非常慘。這就是二手房指導價的效應(yīng)正在擴大化，急著出手的業(yè)主越來越多，很多學區(qū)房都開始幾百萬的降價。
　　這是深圳：
　　
　　這是合肥：
　　
　　這是廣州：
　　
　　不想降價的業(yè)主，在利空情緒醞釀下房子很難賣。我看網(wǎng)上很多人都在說，有些業(yè)主拉了一個500人的中介群，天天發(fā)紅包激勵，但是就是不好賣。
　　上海二手房很多回調(diào)了5%-10%。
　　合肥二手房很多回調(diào)了10%。
　　西安二手房也越來越不好賣。
　　天津、鄭州、濟南，更不好過。
　　不過大家不用過度擔心，在這一次的房地產(chǎn)大調(diào)控中，其實本質(zhì)上并不是房企，而是做短期的調(diào)整，這才是最關(guān)鍵的。
　　大家不用陰謀論，不用過度擔心。
　　包括最近很多會議，要么是強調(diào)擴大中等收入群體比重，增加低收入群體收入，合理調(diào)節(jié)高收入，取締非法收入，要么是釋放一些樓市的利好，利率、貸款等各方面會稍微寬松點。
　　尤其是共同富裕這條主線。
　　這就意味著，不管是樓市還是普通人，樓市的核心目標一定是平穩(wěn)不過度，平穩(wěn)發(fā)展會常態(tài)化，但是不再是之前土地財政、金融操控下的大漲大跌，而是平穩(wěn)。
　　畢竟房子還是大事，還是普通家庭最重要的資產(chǎn)。
　　5
　　1、用常識說話，而不是情緒說話。市場情緒會在某一些時刻被過分的放大，就像是政策前面有一個人拿著大喇叭一樣，所有的聲音都是高八度的淹沒你。
　　2、必須干，必須深入，因為空想做不成任何事情。只有相信，只有看見，突圍之路，都是正向樂觀者闖出來的。
　　3、人口紅利、經(jīng)濟紅利、樓市紅利已一去不復返，但結(jié)構(gòu)性紅利永遠都在，比如優(yōu)質(zhì)的城市、優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，還可以，還不錯。
　　4、順者昌，逆者麻煩。尤其是大家的持續(xù)有效增長和可支配收入之間的正向循環(huán)，只不過房地產(chǎn)踩剎車去金融化是必然的。
　　5、不樂觀、斷舍離、不著急。二手房一定要盡快拋，不要想著隨時抄底，安全第一，安全第一，切記。
　　那，怎么辦？
　　最近，我去了3個城市，石家莊、青島、合肥，分為市場很差、市場適中、市場很好的三個典型，基本面不一樣，購買力不一樣，市場情緒也不一樣，包括整個樓市的大面、調(diào)控邏輯都完全不一。
　　包括這一波，不僅僅是去杠桿、去泡沫、去金融這么簡答，更是增加了寫新的元素：
　　夯稅基、去變量、擴中產(chǎn)。
　　怎么理解？如何看待？結(jié)構(gòu)如何？
　　來源：米宅

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。