樓市下半場(chǎng):成交量橫盤(pán) 補(bǔ)倉(cāng)需求續(xù)推“地王”

在各項(xiàng)因素的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了多年來(lái)最為華麗的“上半場(chǎng)”。

中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市成交商品房住宅180.17萬(wàn)套，同比漲幅高達(dá)31.2%，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄。其中，一二線城市增幅明顯、三四線城市相對(duì)低迷的局面繼續(xù)存在。

受益于整體市場(chǎng)向好，上半年大部分房企的業(yè)績(jī)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。充裕的資金使企業(yè)具有更多的拿地資本，并造成上半年“地王”頻繁出現(xiàn)。

但多位分析師仍指出，在本輪的樓市行情中，由于需求出現(xiàn)了透支性釋放，加之熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，因此預(yù)計(jì)市場(chǎng)降溫的趨勢(shì)將不可避免。廣發(fā)證券就認(rèn)為，今年全年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將從前四月36.5%的峰值降至17%；商品房銷(xiāo)售額將從55.9%降至30.4%。

二線搶一線風(fēng)光

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在納入其統(tǒng)計(jì)的54個(gè)重點(diǎn)城市中，上半年有50個(gè)城市的成交量明顯上漲。一線城市中，上海、廣州的成交面積分別上漲了14%、27%，北京與深圳的成交量則有所下降。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前5月北京住宅銷(xiāo)售面積下降了14.8%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年年初，一線城市率先出臺(tái)調(diào)控政策，極大地抑制了市場(chǎng)的過(guò)熱局面。其中，北京市場(chǎng)的降溫則因?yàn)楣?yīng)相對(duì)不足，以及價(jià)格上漲過(guò)快產(chǎn)生的擠出效應(yīng)。

在政策的“溢出作用”下，二線城市交易量爆棚。中原地產(chǎn)指出，上半年天津、南京、揚(yáng)州的成交量上漲超過(guò)100%；濟(jì)南、杭州、青島、廈門(mén)、武漢、南昌的漲幅也均超過(guò)40%。廈門(mén)、重慶兩地則出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

相比之下，三四線城市的成交量漲幅相對(duì)不大，但平均漲幅也超過(guò)了15%。

從官方數(shù)據(jù)看出，這輪上漲始于去年12月，延續(xù)到今年4月。

與此同時(shí)，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分化局面愈加明顯，并影響到房企的決策。某上市房企董秘向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該公司的策略為：在一線城市適度控制銷(xiāo)售節(jié)奏，謀求更多的利潤(rùn)；二線城市則加緊出貨，做大規(guī)模；三四線城市則以“去庫(kù)存”為主，不再做新的布局。他還指出，這也反過(guò)來(lái)加劇了市場(chǎng)分化的局面。

受益于上半年的旺市，房企業(yè)績(jī)普遍向好。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，業(yè)已發(fā)布上半年業(yè)績(jī)的33家房企，上半年銷(xiāo)售面積增幅達(dá)到51%，銷(xiāo)售額的上漲幅度則達(dá)到74.6%。碧桂園、旭輝等企業(yè)甚至上調(diào)了全年的銷(xiāo)售目標(biāo)。

在大量去化后，房企拿地補(bǔ)倉(cāng)的意愿也十分強(qiáng)烈，加之上半年資金充裕的大環(huán)境，土地市場(chǎng)也迅速火熱。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地價(jià)格超過(guò)10億的地塊有219宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊達(dá)到109宗，溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊則多達(dá)167宗。

張大偉指出，上半年迎來(lái)了“地王”最為密集的時(shí)段，這也從某種意義上體現(xiàn)出“資產(chǎn)荒”的特征。該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)還顯示，上半年全國(guó)50大城市成交土地建筑面積同比微漲1.7%；出讓土地的平均樓面價(jià)則上漲了45%。

下半年成交量“橫盤(pán)”

與以往的“長(zhǎng)周期”特征不同，短暫的爆棚之后，市場(chǎng)熱度也很快退卻。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增幅和銷(xiāo)售增幅均出現(xiàn)環(huán)比下滑，這也是今年以來(lái)上述指標(biāo)出現(xiàn)的首次下降。

事實(shí)上，從5月開(kāi)始，供需兩端的指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)全面下滑。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為7.0%，前4月數(shù)據(jù)為7.2%。今年5月，全國(guó)70大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.86%，4月的漲幅為1.06%。這兩組數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了今年以來(lái)的首次下調(diào)。

上海易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在前期的銷(xiāo)售中，需求在一定程度上被透支，導(dǎo)致近期市場(chǎng)交易量出現(xiàn)下滑。同時(shí)，熱點(diǎn)城市不斷收緊調(diào)控政策，其作用也在不斷發(fā)酵。

7月14日早間，廈門(mén)市房管局終于確認(rèn)了新的房貸政策。從7月15日起，全面提高購(gòu)房貸款的首付比例。至此，除一線城市外，被稱(chēng)為“房?jī)r(jià)上漲四小龍”的南京、蘇州、合肥、廈門(mén)均出臺(tái)了調(diào)控政策。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些政策將對(duì)市場(chǎng)持續(xù)帶來(lái)影響，預(yù)計(jì)隨著傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)將至少延續(xù)到第三季度。且在整體供大于求的基本面下，除非政策繼續(xù)刺激，否則市場(chǎng)很難自發(fā)地出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

張大偉還指出，由于房企的銷(xiāo)售情況較好，大部分企業(yè)缺乏降價(jià)的動(dòng)力，這將使得市場(chǎng)成交量很難進(jìn)一步放大。他認(rèn)為，在“資產(chǎn)荒”的背景下，今年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售可能創(chuàng)新高，但下半年的市場(chǎng)熱度將明顯不如上半年。

廣發(fā)證券指出，今年市場(chǎng)的基本面是“前高后低”，一季度和二季度整體成交同比升幅達(dá)到本輪小周期的高點(diǎn)，下半年整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。預(yù)計(jì)全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積15億平方米，同比升17%，金額11.4萬(wàn)億元，同比升30.4%。

在房?jī)r(jià)方面，廣發(fā)證券認(rèn)為，大中城市房?jī)r(jià)整體仍保持環(huán)比溫和上升，但升幅將逐步放緩。

對(duì)于土地市場(chǎng)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，由于土地市場(chǎng)的變化比房屋銷(xiāo)售具有一定的滯后性，加之目前房企補(bǔ)倉(cāng)意愿仍然強(qiáng)烈，因此土地市場(chǎng)在短期內(nèi)并不會(huì)降溫。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)指出，7月前13天，全國(guó)總價(jià)超過(guò)5億的地塊達(dá)到了36宗，其中溢價(jià)率超過(guò)50%的地王地塊有21宗地塊，南京、杭州、鄭州等二線城市是“地王”出現(xiàn)的主要區(qū)域。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。