20大標(biāo)桿房企上半年拿地排行榜出爐 綠城拿地最貴

相比2015年，2016年上半年，標(biāo)桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關(guān)注的是，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的標(biāo)桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的20大標(biāo)桿房企上半年拿地排行榜顯示，今年上半年，萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、碧桂園、綠地等20家標(biāo)桿房企拿地總建筑面積約8322萬平方米，同比增長88%；拿地金額約為3505.24億元，同比上升89%。拿地面積與金額均同比大漲，這源于年初以來房地產(chǎn)市場銷售大增，再加上國內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)寬松，房企手握重金，砸出一個(gè)又一個(gè)地王，對(duì)土地市場熱情遠(yuǎn)超2015年。

具體來看：碧桂園上半年拿地建筑面積共計(jì)3269.03萬平方米，同比大增537%，成為拿地最猛的房企；而萬科以611.9億元拿地款（同比增長151%）奪下20大標(biāo)桿房企拿地金額排行榜桂冠；綠城中國也以單價(jià)34316元/平方米的平均拿地成本，成為拿地最貴的房企，其在2016年上半年的拿地成本是2015年同期的18倍。

今年上半年，拿地金額上漲最迅猛的房企是綠城中國和雅居樂，兩家企業(yè)的拿地金額分別同比大增6773%、1911%。有分析表示，這源于該兩家企業(yè)去年拿地較少且主要布局在三四線城市，而今年兩家企業(yè)均新增了熱門一二線城市地塊，且拿的是高價(jià)地王地塊。

隨著樓市進(jìn)一步分化，房企拿地更加集中于一線城市和周邊的“強(qiáng)二線”城市，尤其是南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市。這些房價(jià)飆漲的熱點(diǎn)城市也催生了更多地王橫空出世，但高價(jià)地王能否順利轉(zhuǎn)嫁到高房價(jià)并得到市場認(rèn)可尚未可知。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，在眾知名房企拼命拿地的同時(shí)，有一家房企卻異常“淡定”地一塊地都沒拿，即越秀地產(chǎn)。同樣表現(xiàn)“淡定”的還有金地集團(tuán)，無論是拿地金額還是拿地面積，均同比下降86%。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的20大標(biāo)桿房企拿地面積排名榜顯示，今年上半年拿地最兇猛的房企是碧桂園，新增土地儲(chǔ)備3269.03萬平方米，是去年上半年拿地面積的6倍多，而平均土地成本為每平方米1566元，同比漲30%。碧桂園今年上半年共計(jì)拿地支出512.03億元，同比增長723%，而在2015年全年碧桂園拿地金額為560億元。

眾所周知，碧桂園有其固定的項(xiàng)目開發(fā)模式，即以一線和二線城市周邊的區(qū)域大盤、“縣城大盤”為主要產(chǎn)品。2015年，碧桂園曾在上海、深圳、廣州密集斬獲3個(gè)一線城市項(xiàng)目，彼時(shí)碧桂園官方對(duì)外宣稱“盡管（公司）加大了核心城市的投資，但戰(zhàn)略重心依然是潛力城市，因?yàn)橹袊某擎?zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入城市群發(fā)展階段，中國經(jīng)濟(jì)更加凸顯經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展版圖。”在這樣的策略下，進(jìn)入2016年上半年，碧桂園依舊著力加碼三四線城市布局，并且在云南曲靖、楚雄布局的基礎(chǔ)上首入昆明，尋求新的規(guī)模擴(kuò)張。

碧桂園公司總裁莫斌曾公開表示，對(duì)于三四線城市而言，公司將主打改善型需求，鎖定三四線城市富裕人群的需求。在地理位置的甄選和戶型打造上將更加嚴(yán)格，將選取縣城的中心地帶或地級(jí)市的中心與近郊接合部進(jìn)行拿地。價(jià)格方面，會(huì)比同地域的其他樓盤高出10%至20%。

布局區(qū)域大盤、“縣城大盤”的策略使得碧桂園走上不一樣的開發(fā)路線，其銷售業(yè)績同樣表現(xiàn)不俗。在克而瑞統(tǒng)計(jì)的2016年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強(qiáng)排行榜中，碧桂園的排名升至第三位，上半年銷售金額1226.2億元，同比上升127%。

不過，多家機(jī)構(gòu)均在2015年底至2016年4月間下調(diào)對(duì)碧桂園的評(píng)級(jí)，理由均為碧桂園拿地過于激進(jìn)，恐將降低毛利率。國泰君安在其2016年3月的研報(bào)中表示，在去庫存壓力下，房地產(chǎn)銷售均價(jià)將難以恢復(fù)高位，隨著土地成本上升，預(yù)計(jì)碧桂園毛利率將保持低位。

與碧桂園的激進(jìn)形成鮮明的對(duì)比，今年以來越秀地產(chǎn)并未能如信達(dá)地產(chǎn)等國企那樣成為土地市場上的主角。相反，越秀地產(chǎn)今年上半年一塊地都未拿。有業(yè)內(nèi)人士分析，其原因很可能是一直為越秀地產(chǎn)拿地買單的越秀國資基金“不準(zhǔn)備玩房地產(chǎn)了”。而越秀地產(chǎn)自身由于前幾年激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張導(dǎo)致的“后遺癥”毛利率、凈利率雙雙下滑、負(fù)債率上升等問題仍在消化中，沒有了財(cái)力支持的越秀地產(chǎn)，如何拿地是個(gè)難題。

在20大標(biāo)桿房企拿地成本排行榜中，綠城中國成為拿地最貴房企，平均土地成本34316元/平方米，同比增長1675%。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，綠城中國在上半年僅拿了4塊地，但幾乎都是高價(jià)地。今年2月3日，中交綠城九龍倉聯(lián)合體以51.35億元拍下北京市朝陽區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營村地塊，根據(jù)成交價(jià)測算，該地塊的樓面地價(jià)約為5.5萬元/平方米，未來售價(jià)將在10萬~12萬元/平方米。3月23日，綠城中國又以45368元/平方米的樓面地價(jià)摘下杭州潮鳴艮山地塊，成為杭州新單價(jià)地王，總價(jià)格37.35億元，溢價(jià)率達(dá)109.38%。綠城方面的競買代表在拿地后表示，該地塊將做成蘭園的升級(jí)產(chǎn)品，該項(xiàng)目未來售價(jià)有望突破8萬元/平方米。

位列拿地成本排行榜第2名的房企是中國金茂，平均拿地成本為24055元/平方米，同比增長993%。中國金茂在今年上半年共計(jì)拿了9宗地，同樣都是高價(jià)地。中國金茂聯(lián)合電建地產(chǎn)和首開股份分別在南京、深圳和杭州連下4宗地塊，合計(jì)成交總價(jià)達(dá)到了216億元。此外，中國金茂今年還分別在青島、寧波和天津取得若干地塊。而在中國金茂今年陸續(xù)參與獲取的這些土地中，天津、南京、深圳、杭州等地塊都成為區(qū)域內(nèi)的總價(jià)或單價(jià)地王。盡管多個(gè)地塊是擁有地王標(biāo)簽的高價(jià)地塊，但公司管理層仍然認(rèn)為會(huì)取得較高的毛利潤。

中國金茂執(zhí)行董事李從瑞認(rèn)為，“高毛利主要是來自于土地的獲取，要看能否在不同的周期踩準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，同時(shí)看到這個(gè)土地未來的價(jià)值；第二就是做改善性的需求。”“公司過去幾年確實(shí)拿了一些高價(jià)地，當(dāng)時(shí)拿下這些地塊的時(shí)候覺得價(jià)格很高，但是到今天這些地塊其實(shí)價(jià)格已經(jīng)很低。”

拿地成本排行榜第3名是雅居樂地產(chǎn)，上半年平均拿地成本達(dá)19172元/平方米，同比大增4199%。其中，5月24日雅居樂以27.45億元總價(jià)競得蘇州一宗地塊，樓面地價(jià)16902元/平方米，溢價(jià)率為154%；6月1日，雅居樂斥資17.91億元拿下鄭州一宗地塊，樓面地價(jià)為24129元/平方米。“雅居樂看好蘇州、鄭州后市發(fā)展。”雅居樂投資中心總經(jīng)理卜煒表示。

萬達(dá)集團(tuán)則拿了最便宜的地，上半年平均拿地成本僅1552元/平方米，拿地成本比最擅長拿便宜地塊的碧桂園（1566元/平方米）還要低。

相比2015年，2016年上半年，標(biāo)桿大房企拿地更兇猛，拿地成本更高。值得關(guān)注的是，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的標(biāo)桿房企們，在今年不再是僅盯著一線城市寸土寸金的土地資源，而是把更多的目光聚焦到二線城市。

從20大標(biāo)桿房企拿地金額排行榜看，今年上半年拿地出手最闊綽的前3名房企分別是萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國，三家房企上半年的拿地金額均超過了300億元。

其中，萬科繼續(xù)2015年以來的“土豪”路線，依舊是今年以來拿地金額最高的房企，上半年共計(jì)拿地支出611.9億元，同比大增151%。而平均拿地成本為4955元/平方米，并不算高。

從2015年開始轉(zhuǎn)向二三線城市拿地的萬科，今年上半年依然青睞二線城市。據(jù)萬科公告可以查詢到，萬科在今年1月至6月，每個(gè)月都有新增項(xiàng)目，6個(gè)月內(nèi)總計(jì)新增加了77個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目主要集中在廈門、南京、合肥、杭州、蘇州等發(fā)展較好的二線城市，以及具有房價(jià)“洼地”的貴陽、寧波等城市。僅6月份，萬科就新增了15個(gè)項(xiàng)目，其中，6個(gè)項(xiàng)目通過股權(quán)合作拿到，9個(gè)項(xiàng)目通過招拍掛拿到，合計(jì)總建筑面積414.7萬平方米，屬于萬科權(quán)益的建筑面積為299.3萬平方米，權(quán)益地價(jià)是130.8億元。這些項(xiàng)目無一不處于二線城市較好地段。據(jù)萬科董秘朱旭介紹，這15塊地的平均地價(jià)只有4371元每平方米，屬于一個(gè)比較安全的估值水平。

據(jù)朱旭介紹，萬科拿地有三個(gè)策略：第一，有一套嚴(yán)格的財(cái)務(wù)篩選標(biāo)準(zhǔn)，看地、地價(jià)和未來收益來拿地，不會(huì)拿地王；第二，在區(qū)域選擇上，考慮一線城市和二線城市，以及一二線城市附近的都市圈中可能成為其衛(wèi)星城、軌道能夠通到的地方，也就是經(jīng)濟(jì)有發(fā)展、就業(yè)有增長、有更多住宅需求的城市。第三，不會(huì)跟風(fēng)，在市場較差時(shí)，果斷出手拿很多土地，而在市場較好時(shí)，則會(huì)采取股權(quán)合作等方式，拿小的地產(chǎn)商手中的一些存量土地，從而控制拿地成本。

拿地金額同比增長最迅猛的房企是雅居樂地產(chǎn)、綠城中國和中國金茂，同比增幅分別高達(dá)6773%、1911%、1310%。

今年上半年，雅居樂地產(chǎn)拿地金額達(dá)到45億元。而在今年3月23日的業(yè)績會(huì)上，雅居樂管理層曾直言“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去”，并透露公司今年將拿出100億元買地。雅居樂在2013年耗資百億元拿地之后，就放慢了拿地腳步。2014年，雅居樂新購?fù)恋亟痤~僅24.1億元；2015年則只買入兩幅分別位于長沙和廣州的土地，拿地總價(jià)為15.37億元。

就拿地金額而言，謹(jǐn)慎拿地的房企除了越秀地產(chǎn)，還有金地集團(tuán)。金地集團(tuán)在今年上半年僅拿了3宗地塊，共計(jì)支出15.06億元，同比下降86%。其中，4月份于杭州市蕭山區(qū)新增土地一宗，成交總價(jià)8.84億元，樓面地價(jià)約6160元/平方米。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。