上半年35城樓市庫存整體下行 新增供應小于新增成交

隨著各地調(diào)控政策陸續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場“去庫存”效應逐漸顯現(xiàn)。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，該機構監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24731萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少5.2%。

具體看來，2016年6月，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2445萬平方米，環(huán)比增長6.1%，同比增長10.1%，推盤節(jié)奏較5月有所加快。當月，35個城市新增成交量為2594萬平方米，環(huán)比增長2.5%，同比增長16.7%。新增供應小于新增成交，致使6月庫存出現(xiàn)下降。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者，2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，2016年1至3月繼續(xù)下滑。4月，隨著房企推盤節(jié)奏加快，庫存規(guī)模略有上升，5至6月庫存規(guī)模再度下滑。

從具體城市來看，6月，35個城市中有12個城市庫存出現(xiàn)同比增長。其中，茂名、濟寧和太原等三個城市庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到69.2%、67.0%和56.2%。有23個城市的庫存出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢，其中，合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別為66.5%、56.2%和47.4%。“這三個城市屬于庫存明顯不足，補庫存的需求也較大。”嚴躍進說。

從各線城市來看，上半年三類城市庫存均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢。截至2016年6月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3012萬、17487萬和4232萬平方米，環(huán)比增幅分別為-1.9%、-0.3%和-0.8%，同比增幅分別為-15.0%、-4.7%和0.7%。

從去化周期來看，6月，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.5，這意味著市場需要用10.5個月的時間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比5月份10.6個月收窄了0.1個月的水平。

嚴躍進表示：“綜合歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，導致近期房價持續(xù)上漲且漲幅偏大。預計三季度該指標總體上會在低位徘徊，意味著后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。”

值得一提的是，6月，一二三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為9.0個、10.0個和15.6個月。相比5月8.4個、10.2個和16.0個月的數(shù)值，一線城市略有上升，而二三線城市的去化速度均有加快。

“一線城市已連續(xù)18個月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價明顯上漲的原因所在。”嚴躍進表示，一些重點二線城市去庫存周期甚至低于6個月，比如南京和合肥等城市，去庫存周期僅為2個月左右，此類城市后續(xù)房價看漲預期會繼續(xù)得到強化。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，針對不同的城市，需要實行不同的政策引導。一線城市應維持現(xiàn)有的政策導向，保持政策平穩(wěn)；二線城市則需針對樓市過熱的區(qū)域果斷出臺針對性政策，抑制過熱勢頭；三四線城市是真正需要加速去庫存的區(qū)域，必須加大政策力度。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。