拖廣州房?jī)r(jià)后腿的原來(lái)是它？

今年以來(lái)，高地價(jià)導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)現(xiàn)象頻發(fā)，不僅北京、上海、深圳三個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，南京、蘇州、合肥、廈門、杭州等“準(zhǔn)一線”城市也是屢屢上演地價(jià)房?jī)r(jià)“輪動(dòng)行情”，而作為一線城市的廣州樓市，似乎延續(xù)了不溫不火的“脾性”。那么，是什么拖了廣州樓市的后腿?

1、廣州房?jī)r(jià)低“外圍”惹的“禍”?

7月18日，廣州本土房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)合富輝煌公布了上半年廣州全市的新房成交數(shù)據(jù)。由這組數(shù)據(jù)，廣州一手樓市“真相”得以一一呈現(xiàn)。

合富輝煌將廣州“中心五區(qū)”與“外圍六區(qū)”的新房成交數(shù)據(jù)進(jìn)行了區(qū)分。“中心五區(qū)”包括：越秀、天河、海珠、荔灣、白云;“外圍六區(qū)”，則涵蓋黃埔、番禺、南沙、花都、增城、從化。

目前廣州六成以上的房屋價(jià)格低于1.5萬(wàn)元/平方米——這個(gè)數(shù)據(jù)不僅令作為一線城市的其他“兄弟城市”“難堪”，而且極有可能讓別的二線城市“嚴(yán)重瞧不起”，但是，當(dāng)我們把廣州“中心五區(qū)”與“外圍六區(qū)”的樓市數(shù)據(jù)進(jìn)行區(qū)分與比對(duì)后，見地君不由得松了一口氣：原來(lái)，1.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格水平，只存在于廣州的“外圍六區(qū)”。

實(shí)際情況是，廣州“中心五區(qū)”的新房成交均價(jià)并不低。上半年，廣州中心五區(qū)網(wǎng)簽面積為109萬(wàn)平方米，同比增29%;成交均價(jià)為34102元/平方米，同比漲13%。

在中心五區(qū)的核心地段，即珠江新城、天河北、原東山等區(qū)域，及疊加江景資源的項(xiàng)目，2015年下半年價(jià)格率先上漲，累計(jì)一年漲幅在30—40%;非核心地段的項(xiàng)目，受核心區(qū)域價(jià)格攀升輻射，在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格累計(jì)一年升幅也在20%左右。

與此同時(shí)，上半年，中心五區(qū)成交總價(jià)段，200萬(wàn)以下只占5%，同比2015年上半年，大幅減少12.5%;300-500萬(wàn)、1000萬(wàn)以上成交則明顯增加，占比分別達(dá)到31.9%、13.6%。

廣州核心區(qū)新房均價(jià)雖在成倍增長(zhǎng)，但其只占整體市場(chǎng)份額的17%。外圍六區(qū)份額則占去了整體市場(chǎng)份額超8成。因此，相對(duì)于占整體市場(chǎng)成交份額大頭的外圍六區(qū)，中心五區(qū)對(duì)提升廣州樓市均價(jià)作用有限。

根據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年，廣州一手住宅成交628萬(wàn)平方米，同比漲23%;網(wǎng)簽均價(jià)16141元/平方米，同比漲9%。

可以判斷，這種局面在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)持續(xù)。主要原因是，中心五區(qū)庫(kù)存持續(xù)下降，新增供應(yīng)量也有限。

數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州中心五區(qū)新增供應(yīng)超過(guò)九成集中在前兩年政府集中供地的芳村（廣鋼新城），奧體-廣氮（牛奶廠）;海珠區(qū)上半年無(wú)新增供應(yīng)。受新增供應(yīng)影響，荔灣區(qū)、天河區(qū)上半年成交面積同比分別大幅增加83%、74%，但其它區(qū)域基本持平。

截止上半年，廣州中心五區(qū)的庫(kù)存為229萬(wàn)平方米，而外圍六區(qū)的庫(kù)存為1008萬(wàn)平方米。上半年中心五區(qū)的新增供應(yīng)量?jī)H為76萬(wàn)平方米，但外圍六區(qū)的新增供應(yīng)量為361萬(wàn)平方米。

2、沒有“地王”便沒有“驚喜”?

有人說(shuō)，中國(guó)樓市就是個(gè)“政策市”。此話不假。在中央確定“因城施策”的樓市調(diào)控思路后，政策取向不一樣，樓市的表現(xiàn)似乎也不一樣，廣州也不例外。

今年2月24日，廣州公布了按區(qū)劃分首套房契稅政策。不過(guò)，僅過(guò)一天，該政策便宣告“夭折”。

2月29日，廣東省人民政府正式印發(fā)有關(guān)樓市供給側(cè)改革方案的紅頭文件。文件中最為明確的一點(diǎn)便是去庫(kù)存，并給予了廣州等區(qū)域相關(guān)去庫(kù)存政策指引。廣州的去庫(kù)存任務(wù)是2016-2018年的三年間，去掉180萬(wàn)平方米的庫(kù)存。

有去庫(kù)存任務(wù)，又給予了政策指引，彼時(shí)業(yè)界普遍認(rèn)為，南沙、花都、增城有可能局部放開樓市限制性措施。

現(xiàn)在看來(lái)，這只是一種奢望。換而言之，廣州市政府對(duì)于樓市的態(tài)度，似乎仍然是“維穩(wěn)”。

不放松政策刺激樓市，也不打算制造幾個(gè)“地王”出來(lái)推高房?jī)r(jià)，這似乎是廣州市政府的“如意算盤”。

上半年，全國(guó)多個(gè)城市土地市場(chǎng)烽煙四起，廣州土地市場(chǎng)表現(xiàn)卻異常平靜。合富輝煌統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州經(jīng)營(yíng)性用地成交330萬(wàn)平方米，成交金額186億，同比分別減少5%、48%。

上半年，廣州居住用地成交160萬(wàn)平方米，同比減少40%;供地區(qū)域方面，上半年僅有增城和花都有土地成交，其余區(qū)域則零成交。上半年廣州僅完成全年供地計(jì)劃的25%，這也使得下半年推地壓力加大。

即便如此，合富輝煌預(yù)計(jì)，為保持市場(chǎng)平穩(wěn)，下半年廣州市政府有可能把中心區(qū)域居住用地，延遲到四季度掛牌出讓。

據(jù)悉，下半年廣州將有超過(guò)14宗地塊出讓，包括中心五區(qū)的白云新城地塊、華盛地鐵地塊、醫(yī)療器械廠地塊、華大物流地塊、廣紙輕工地塊、萬(wàn)寶冰箱廠地塊、燕塘地塊等。

合富輝煌于最新報(bào)告中認(rèn)為，中心區(qū)域稀缺地塊高溢價(jià)成交的可能性有9成以上。

當(dāng)然，下半年廣州外圍區(qū)域還會(huì)有包括漢溪長(zhǎng)隆地塊、廣州南站地塊、長(zhǎng)嶺居（2宗）、舊黃浦（3宗）、焦門河（1宗）、明珠灣區(qū)（1宗）等多宗地塊出讓。

無(wú)論如何，廣州市政府是不是年度“最佳操盤手”，將很快見分曉。

3、“外圍”去化快庫(kù)存也大分化是主旋律

合富輝煌分析，上半年廣州剛需客戶積極入市，成交火爆。體現(xiàn)在外圍六區(qū)120平方米以下的首置首改產(chǎn)品成交明顯上升，導(dǎo)致黃浦科學(xué)城東、番禺洛溪大石、華南板塊、市橋中心、南沙中心以及增城新塘中心板塊的120平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存，大幅下降。

上半年廣州外圍六區(qū)網(wǎng)簽面積為519萬(wàn)平方米，同比漲28%;外圍六區(qū)新房均價(jià)12366元/平方米，同比漲6%。

值得關(guān)注的是，上半年，廣州明顯加大了商業(yè)性質(zhì)用地的出讓比例。上半年，廣州市商業(yè)性質(zhì)用地成交161萬(wàn)平方米，同比增加99%。這些土地多分布于琶洲、白云等地。這也意味著，政府在產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)方面有意下更大的功夫，為未來(lái)廣州人才的吸納、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供動(dòng)力引擎。

例如，作為廣州東進(jìn)戰(zhàn)略重要據(jù)點(diǎn)之一的蘿崗，在新的規(guī)劃修編中，它的商務(wù)配套將與地鐵規(guī)劃齊頭并進(jìn)，欲打造一流的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃，至2030年，它將容納居住人口73萬(wàn)人。

合富輝煌預(yù)計(jì)，下半年廣州全市（不含增城、從化）新增商品房供應(yīng)量將超過(guò)4萬(wàn)套，其中，外圍四區(qū)占比超七成。中心五區(qū)主要供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)集中在廣鋼、奧體-廣鋼、同和等高房?jī)r(jià)區(qū)域。在后續(xù)供應(yīng)量明顯減少的熱點(diǎn)板塊，如番禺區(qū)的主流成交板塊、科學(xué)城東板塊、有地鐵配套兌現(xiàn)的板塊，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)一步上漲的空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。