石家莊發(fā)布新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法征求意見稿，收緊房企預(yù)售資金監(jiān)管

11月30日，石家莊市住建局發(fā)布關(guān)于《石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》公開征求意見的通知，征求意見稿對商品房預(yù)訂款、首付款及按揭款等款項監(jiān)管做出進(jìn)一步規(guī)范。根據(jù)該文件，購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項存入監(jiān)管賬戶，貸款銀行應(yīng)將按揭貸款全部存入監(jiān)管賬戶。

在預(yù)售款存入方面，為規(guī)避在網(wǎng)簽后將預(yù)售資金轉(zhuǎn)至資金監(jiān)管賬戶過程中，房企挪用資金的現(xiàn)象發(fā)生，征求意見稿提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶，確保監(jiān)管賬戶余額達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金總額要求，否則將暫停其對應(yīng)預(yù)售許可證范圍的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。重點(diǎn)監(jiān)管資金入賬達(dá)到要求后，方可繼續(xù)進(jìn)行網(wǎng)簽。

全文如下：

第一條為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保護(hù)購房人的合法權(quán)益，規(guī)范新建商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保障工程建設(shè)順利完成，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、石家莊市人民政府辦公室《關(guān)于治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違法建設(shè)建立健全長效機(jī)制的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市范圍內(nèi)取得《商品房預(yù)售許可證》的項目實(shí)施資金監(jiān)管適用本辦法。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)對各縣（市、區(qū)）新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的指導(dǎo)監(jiān)督。各縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是新建商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)新建商品房預(yù)售資金的日常監(jiān)督管理工作。

第四條 監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)使用全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管信息系統(tǒng)并建立相應(yīng)的管理制度，對新建商品房預(yù)售監(jiān)管資金的繳存、支取進(jìn)行監(jiān)督管理。

第五條 新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限，自項目核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》開始，至項目取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證》止。

第六條 本市范圍內(nèi)從事新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行應(yīng)滿足預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的技術(shù)要求，市級分行與市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局簽訂《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》，確定從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的監(jiān)管銀行。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局每年在官方網(wǎng)站對監(jiān)管銀行進(jìn)行公示，未經(jīng)公示的商業(yè)銀行不得從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自主選擇經(jīng)公示后的監(jiān)管銀行，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管銀行三方共同簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議），按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開立專用賬戶。各金融機(jī)構(gòu)不得為開發(fā)企業(yè)設(shè)立除監(jiān)管賬戶以外的其他收存預(yù)售資金賬戶。監(jiān)管賬戶不可支取現(xiàn)金，不得辦理查詢以外的網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，不得辦理質(zhì)押，不得作為保證金賬戶。

商品房預(yù)售許可證應(yīng)載明預(yù)售資金監(jiān)管銀行及賬號。

第八條 簽訂監(jiān)管協(xié)議時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供以下材料：

（一）石家莊市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管申請書；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）法定代表人身份證；

（四）委托代理人授權(quán)委托書和身份證；

（五）國有土地使用權(quán)出讓合同；

（六）屬于被動式超低能耗建筑、裝配式建筑的，應(yīng)提供相應(yīng)證明材料。

監(jiān)管銀行應(yīng)提供下列材料：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證；

（三）中華人民共和國金融許可證；

（四）委托代理人授權(quán)委托書和身份證。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬號在售樓場所進(jìn)行公示。購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項存入監(jiān)管賬戶，貸款銀行應(yīng)將按揭貸款全部存入監(jiān)管賬戶。開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行應(yīng)在銷售現(xiàn)場提供與監(jiān)管賬戶相關(guān)聯(lián)的POS機(jī)等必要協(xié)助，方便購房人繳存購房款。

第十條 項目取得預(yù)售許可的工程節(jié)點(diǎn)至竣工驗收備案期間的工程建設(shè)投入為項目重點(diǎn)監(jiān)管資金，其余為非重點(diǎn)監(jiān)管資金。重點(diǎn)監(jiān)管資金必須用于本項目工程建設(shè)，保障工程順利建成。非重點(diǎn)監(jiān)管資金優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)，可償還項目貸款及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營性支出。

項目重點(diǎn)監(jiān)管資金總額應(yīng)在商品房預(yù)售監(jiān)管協(xié)議中予以載明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)保證在取得《商品房預(yù)售許可證》后2個月內(nèi)通過預(yù)售房款或自有資金打入監(jiān)管賬戶，確保監(jiān)管賬戶余額達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管資金總額要求，否則將暫停其對應(yīng)預(yù)售許可證范圍的網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。重點(diǎn)監(jiān)管資金入賬達(dá)到要求后，方可繼續(xù)進(jìn)行網(wǎng)簽。

項目重點(diǎn)監(jiān)管資金繳存標(biāo)準(zhǔn)由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局定期調(diào)整公布。

第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出用款申請（1個預(yù)售許可證含多幢房屋的，工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)按其中進(jìn)度最低的實(shí)際節(jié)點(diǎn)計算），并不得突破規(guī)定的重點(diǎn)監(jiān)管資金繳存標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交以下資料，并對材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）企業(yè)用款申請表；

（二）工程建設(shè)進(jìn)度相關(guān)證明材料及影像資料；

（三）授權(quán)委托書及受托人身份證復(fù)印件；

（四）需要提供的其他材料。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)及時審核提交資料、勘驗現(xiàn)場并留取影像資料，符合支取條件的，應(yīng)當(dāng)在2個工作日內(nèi)辦理。

監(jiān)管銀行依據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審核意見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的施工、供貨、設(shè)備安裝等合同進(jìn)行核對，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)向施工、供貨、設(shè)備安裝等單位撥付款項的，提供發(fā)票等正式付款證明，監(jiān)管銀行可直接將款項撥付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；未向上述單位撥付款項的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供施工、供貨、設(shè)備安裝等單位的銀行賬戶。符合條件的，及時予以撥付;不符合條件的，應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)書面告知相關(guān)情況，并向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用非重點(diǎn)監(jiān)管資金的，應(yīng)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行提供優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)的承諾書（注明支取金額和用途）。

第十二條 實(shí)行差異化監(jiān)管，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)企業(yè)信用信息記錄，經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)申報、市住建局批準(zhǔn)可調(diào)整相應(yīng)資金監(jiān)管額度：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“良好行為”信用信息記錄的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的80%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有“不良行為”信用信息記錄的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的110%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被列入“黑名單”的，監(jiān)管資金比例額度調(diào)整為監(jiān)管資金總額的120%。

第十三條 取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證》的，終止監(jiān)管，資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)在2個工作日內(nèi)解除對監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。

第十四條 有關(guān)部門對監(jiān)管賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，監(jiān)管銀行有義務(wù)向有關(guān)部門提供預(yù)售資金監(jiān)管有關(guān)文件規(guī)定及監(jiān)管協(xié)議等，以說明新建商品房預(yù)售資金及監(jiān)管專用賬戶的性質(zhì)，并當(dāng)日書面告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)用自有資金補(bǔ)足扣劃資金，因無法補(bǔ)足監(jiān)管資金而影響后續(xù)工程建設(shè)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除商品房預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結(jié)算退款。

第十六條 對從事房地產(chǎn)開發(fā)三年以上、服從行業(yè)管理、積極解決購房人合理訴求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過銀行保函方式替代同等金額的重點(diǎn)監(jiān)管資金。對于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由其控股公司（成立三年以上）出具股權(quán)證明并承諾承擔(dān)連帶責(zé)任的，也可申請保函方式。

（一）保函金額：按照項目實(shí)際工程節(jié)點(diǎn)對應(yīng)的項目重點(diǎn)監(jiān)管資金總額核算保函額度。

（二）保函期限：自保函生效之日起至取得《建設(shè)工程竣工驗收備案證》止。

（三）保函銀行：保函銀行應(yīng)為非監(jiān)管銀行，出具保函應(yīng)為見索即付保函。

（四）監(jiān)管銀行：監(jiān)管銀行應(yīng)對保函銀行上級行的授權(quán)文件、保函銀行出具的見索即付性保函的合法性、擔(dān)保及賠付能力、金額及期限等情況進(jìn)行審核。

（五）監(jiān)管項目發(fā)生索賠事項時，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)在收到監(jiān)管機(jī)構(gòu)出具的《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管項目索賠事項通知》后，1個工作日內(nèi)要求保函銀行予以賠付。如保函銀行未按期履行賠償責(zé)任，則由監(jiān)管銀行在6個工作日內(nèi)先行墊付索賠資金，再向保函銀行追償。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用監(jiān)管資金的，按照第十一條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（七）辦理程序

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出保函替代同等額度重點(diǎn)監(jiān)管資金的申請，提交以下資料：

（1）石家莊市新建商品房預(yù)售監(jiān)管資金保函監(jiān)管申請表；

（2）保函銀行營業(yè)執(zhí)照、法定代表人（負(fù)責(zé)人）身份證、委托代理人身份證、授權(quán)委托書，見索即付性保函及保函銀行上級行的授權(quán)文件；

（3）在《石家莊日報》等市級報刊或市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站向購房群眾、施工單位等相關(guān)利害關(guān)系人已發(fā)出的公告聲明，公告內(nèi)容為銀行保函生效后將視為保函替代同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金。

2、監(jiān)管機(jī)構(gòu)對提交材料進(jìn)行初審，符合條件的，報市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法規(guī)定繳存、使用預(yù)售監(jiān)管資金，保障工程順利建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得出現(xiàn)下列行為：

（一）未將監(jiān)管銀行及監(jiān)管賬號在售樓場所進(jìn)行公示的；

（二）引導(dǎo)購房人應(yīng)將預(yù)訂款、首付款等款項存入非監(jiān)管賬戶的；

（三）提供虛假證明違規(guī)支取、挪用監(jiān)管資金的；

（四）作出虛假承諾，未將預(yù)售監(jiān)管資金優(yōu)先用于保障本項目工程建設(shè)的。

第十八條 監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資金繳存和支取情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對違反第十七條規(guī)定的，應(yīng)約談企業(yè)整改，并可以采取暫停監(jiān)管資金撥付、暫停網(wǎng)簽、記入信用信息記錄和移交相關(guān)部門實(shí)施行政處罰等措施，涉嫌犯罪的，移交公安部門查處。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)的工作人員在資金監(jiān)管工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的依法予以處理。

第十九條 監(jiān)管銀行應(yīng)按本辦法規(guī)定及商品房資金監(jiān)管三方協(xié)議約定履行監(jiān)管義務(wù)，有下列行為之一的，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可提請市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局取消所屬銀行系統(tǒng)在我市從事預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的資格。

（一）擅自撥付或者挪用資金的；

（二）按揭貸款未存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；

（三）按揭款放貸銀行在商品房辦理預(yù)售合同備案前發(fā)放按揭貸款的。

市級分行應(yīng)加強(qiáng)對從事新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的相關(guān)支行進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，確保監(jiān)管資金規(guī)范使用。

第二十條 施工、監(jiān)理等單位提供虛假證明或采取其他方式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第二十一條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。按原商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策實(shí)施資金監(jiān)管的項目繼續(xù)按原政策執(zhí)行，其中現(xiàn)有監(jiān)管賬戶余額滿足本辦法規(guī)定對應(yīng)節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)監(jiān)管資金標(biāo)準(zhǔn)的，可以申請按本辦法實(shí)施監(jiān)管。

第二十二條 本辦法有效期五年，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。