保利地產(chǎn)整合面臨難題 擬收購項目“顏值”不高

近日，中航地產(chǎn)和保利地產(chǎn)先后發(fā)布公告披露，雙方正在進行所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。根據(jù)最新消息，保利或收購中航旗下房地產(chǎn)項目70個左右，金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，就中航地產(chǎn)來講，由于其母公司中航工業(yè)集團主營業(yè)務(wù)是航空軍工，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在集團營收中占比微不足道，再加上地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身并不盈利，中航工業(yè)集團“退房”也理所當(dāng)然，這或許成為保利地產(chǎn)整合中航地產(chǎn)的最直接的理由。

籌劃重組各取所需

保利地產(chǎn)在7日停牌后，已經(jīng)于14日復(fù)牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團和中航工業(yè)一直在探討收購中航房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。經(jīng)初步估算，該潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，交易標(biāo)的金額不超過公司凈資產(chǎn)的15%，相關(guān)交易金額達(dá)不到須提交公司股東大會審議的重大事項標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)保利最新披露的2016年半年報業(yè)績快報，公司總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到4300多億元，凈資產(chǎn)近1000億元，上半年累計簽約金額超過1100億元，估計全年將超過2000億元大關(guān)，另外實現(xiàn)營業(yè)收入551億元。其中，保利地產(chǎn)2016年6月份銷售情況簡報顯示，公司實現(xiàn)簽約面積201.13萬平方米，同比增長4.79%；實現(xiàn)簽約金額269.76億元，同比增長5.16%。2016年1-6月，公司實現(xiàn)簽約面積821.84萬平方米，同比增長40.55%；實現(xiàn)簽約金額1106.25億元，同比增長45.48%。

中航地產(chǎn)表示，因中國航空工業(yè)集團公司（簡稱“中航工業(yè)”）正在與中國保利集團公司（簡稱“保利集團”）籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案，公司于7月6日提交公告并于7日開始停牌，預(yù)計會在不超過1個月的時間內(nèi)披露本次重組方案。

近日，中航地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績報告顯示，公司預(yù)計2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利0至1000萬元，上年同期為虧損11143.57萬元，同比扭虧為盈。公司表示，期內(nèi)業(yè)績變動的主要原因是：公司轉(zhuǎn)讓下屬企業(yè)股權(quán)投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤水平與上年同期基本持平。

在業(yè)內(nèi)人士看來，保利集團與中國航空工業(yè)集團涉及的地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)整合基本可以理解為中航工業(yè)集團剝離旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中最有可能的是，中航地產(chǎn)剝離非商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留上市公司殼資源，轉(zhuǎn)型以航空科技文化業(yè)務(wù)為主業(yè)的上市平臺。

公開資料顯示，中航工業(yè)集團旗下有上市公司近30家。近年集團層面業(yè)務(wù)板塊整合動作逐步展開，2015年8月中航旗下發(fā)動機板塊三家上市公司已率先實現(xiàn)整合。中航工業(yè)旗下目前有A股地產(chǎn)上市平臺中航地產(chǎn)。據(jù)中航地產(chǎn)2015年年報，其合計55億元的營業(yè)收入中，房地產(chǎn)板塊的營業(yè)收入約36億元，占比65%，物業(yè)、餐飲等服務(wù)業(yè)收入18.4億元，占比約33%，另有近1億元的建筑業(yè)收入。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴記者，中航和保利本身均屬于軍工類的央企，所以從央企改革的角度看，也會優(yōu)先考慮將此類主營業(yè)務(wù)相近的企業(yè)進行資源重組。二者整合壓力主要源于中航地產(chǎn)，其相應(yīng)地產(chǎn)板塊一直沒有做大。另外對于保利來說也需要通過此類重組來擴大地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

重組路依舊不好走

不過，對于此次整合，也有業(yè)內(nèi)人士提出了擔(dān)憂：中航可能面臨地產(chǎn)業(yè)務(wù)被剝離或被壓縮的風(fēng)險，進而在股價方面可能會有一定的下挫壓力。

另外，被稱為“大背景小公司”的中航地產(chǎn)僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產(chǎn)品的限制，這份資產(chǎn)包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。

除了資產(chǎn)包質(zhì)量一般外，較低的盈利能力和負(fù)債一直是中航地產(chǎn)難解的問題。2015年，該公司實現(xiàn)營業(yè)收入55.19億元，較上年同期減少7億元，下降11.36%。歸屬于母公司所有者凈利潤4.01億元，較上年同期減少9128萬元，下降18.53%。

資料顯示，中航地產(chǎn)的控股股東是中國航空工業(yè)集團公司（簡稱“中航工業(yè)”），不僅是由中央管理的國有特大型企業(yè)，還是我國十大軍工集團之一。其中，中航工業(yè)直管的中航國際則投資了地產(chǎn)與酒店業(yè)務(wù)，擁有中航地產(chǎn)、中航國際瑞賽、中航萬科、中航里程、天虹商場(12.410,0.20,1.64%)等產(chǎn)業(yè)。

然而，中航地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)和資產(chǎn)一般，2015年銷售規(guī)模僅在50億元，合計的55億元營業(yè)收入也僅有約36億元來自房地產(chǎn)板塊。這在中航工業(yè)集團的3800億元的營收中顯得尤為微不足道。

營收下降，公司的負(fù)債也不低。該公司2015年的資產(chǎn)負(fù)債率為79.48%，負(fù)債合計181.85億元，短期借款為26.74億元。但期末現(xiàn)金以及現(xiàn)金等價物余額僅為6.25億元。到了2016年一季度，中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率再次攀升至81.16%，凈利潤為-1.76億元。

資金面吃緊直接表現(xiàn)在中航地產(chǎn)項目開工上。2014年，該公司開工面積37萬平方米，相比2013年的120萬平方米，下滑69.47%，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.45。2015年度，中航地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)率下降至0.39。

此外，分析人士認(rèn)為，原有中航地產(chǎn)的人事和管理層的關(guān)系或發(fā)生變動，或?qū)⒃黾颖＠罄m(xù)協(xié)調(diào)的成本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。