調控更重精準 房地產(chǎn)業(yè)將進入良性循環(huán)新階段

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。特別是二手房市場“降溫”明顯，各線城市二手住宅銷售價格均出現(xiàn)環(huán)比下跌，同比漲幅回落。
　　臨近年末，市場對于2022年房地產(chǎn)調控走向十分關注。近日召開的中央經(jīng)濟工作會議再次強調，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，彰顯戰(zhàn)略定力。同時，會議提出，“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，著力保護剛需市場。
　　此外，會議對于房地產(chǎn)行業(yè)的一些新的表述值得關注，比如，提出“加強預期引導，探索新的發(fā)展模式”“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。專家普遍認為，在堅持“房住不炒”的原則下，未來調控將更注重精準性，房地產(chǎn)業(yè)有望進入良性循環(huán)和健康發(fā)展的新階段。
　　70城中63城二手房房價下跌
　　11月份，各線城市房價繼續(xù)“降溫”，尤以二手房市場最為明顯。從環(huán)比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比總體下降。其中，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，二線和三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比降幅均為0.4%。從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅持續(xù)回落。其中，一線城市二手住宅銷售價格同比漲幅回落最多，為0.9個百分點。
　　70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌的城市有59個，較10月份增加7個，價格持平的城市為2個，價格上漲的有9個；二手房價格環(huán)比下跌的城市達到63個，較10月份減少1個，4個城市價格持平，僅3個城市出現(xiàn)上漲。
　　投資端增速也在放緩。1至11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%，累計增速連月下滑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%。
　　此外，從到位資金來看，1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長4.8%；定金及預收款67156億元，增長17.0%；個人按揭貸款29633億元，增長9.8%。
　　堅持“房住不炒”定位不動搖
　　近年來，監(jiān)管部門堅持“房住不炒”定位，持續(xù)完善穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產(chǎn)長效機制，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，有效防范了房地產(chǎn)金融風險，推動了房地產(chǎn)市場健康良性發(fā)展。
　　此次中央經(jīng)濟工作會議重申“房住不炒”，釋放了明確信號，即“房住不炒”是指導房地產(chǎn)和住房工作的長期方針，不會因一時經(jīng)濟下行或個別風險暴露而動搖。同時，會議提出，“加強預期引導”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，這就要求在相關政策執(zhí)行的過程中也不能矯枉過正，避免出現(xiàn)偏差。
　　業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)鏈長、對經(jīng)濟拉動面廣，一頭連接地方財政收入、固定資產(chǎn)投資，另一頭連接居民基本住房需求。同時，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定也是金融穩(wěn)定的重要組成部分。因此，在堅持“房住不炒”的原則下，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。
　　值得關注的是，此前少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放和房企融資受到一些制約。目前，部分金融機構對房地產(chǎn)行業(yè)融資的過度收縮行為也得到了金融管理部門糾偏。銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人近日在答記者問中表示，現(xiàn)階段，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)融資已有改善。央行最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，個人合理的按揭貸款需求逐漸得到滿足。
　　促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展
　　在堅持“房住不炒”定位的基礎上，今年的中央經(jīng)濟工作會議還提出，“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，將調控視角從房地產(chǎn)市場拓展至房地產(chǎn)行業(yè)。那么，何為房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？又如何實現(xiàn)這一良性循環(huán)？
　　業(yè)內人士表示，“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”不限于交易環(huán)節(jié)，還涵蓋了前端投資環(huán)節(jié)，延展到整個房地產(chǎn)行業(yè)。這表明除了支持居民剛需外，還將合理支持房企的正常開發(fā)、并購及相應的貸款、發(fā)債需求。
　　業(yè)內人士表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)內存在一些發(fā)展弊病。比如，一些房企靠加杠桿和快周轉實現(xiàn)擴大規(guī)模、獲取融資等。要實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，就要解決這些阻礙順暢循環(huán)的問題，包括穩(wěn)地價、落實房地產(chǎn)長效機制、增加保障性租賃住房供應等。
　　加快建設住房租賃市場是房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的關鍵一點。中央經(jīng)濟工作會議提出，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設。專家認為，這有助于緩解房地產(chǎn)投資下行壓力，同時解決“新市民”等剛需群體住房需求。
　　“房地產(chǎn)業(yè)將進入良性循環(huán)和健康發(fā)展階段。新的發(fā)展模式意味著未來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式將從高杠桿轉向低杠桿，從非標融資轉向標準化融資，從集團統(tǒng)籌資金轉向項目自身造血，從粗放經(jīng)營轉向精細化發(fā)展階段。”業(yè)內人士表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。