地產金融化起步 綠城將打造“資金池”閉環(huán)

隨著中交整合綠城中國“一體四翼”戰(zhàn)略架構的落地，綠城金融屬性的打造也被提上了日程。

7月26日，綠城集團資金結算中心正式成立，這可以看作是綠城在地產金融化的道路上邁出了第一步。

綠城中國執(zhí)行總裁李青岸透露，綠城集團資金結算中心籌建工作自去年11月底啟動，采取分步實施、逐步完善的策略，最終以實現(xiàn)成立集團財務公司為發(fā)展目標。

據(jù)介紹，綠城推動資金結算中心建設，將整個集團資金進行歸集、統(tǒng)一管理，通過資金協(xié)調機制，讓閑置資金得到有效使用。綠城中國總裁曹舟南指出，綠城的目的是打造金融控股集團公司。“在拿地-開發(fā)貸-建造等環(huán)節(jié)，所有資源通過內部銀行整合，才能挖掘更多利潤。”

首批40家公司納入系統(tǒng)

據(jù)透露，目前綠城集團資金結算中心已經完成了第一期建設，將房產集團首批40家A類公司納入實施范疇，下一步將逐步把房產集團B類、C類項目公司以及其他三個子集團公司單位納入服務范疇。

與綠城集團資金結算中心簽訂了現(xiàn)金管理和銀企直連服務協(xié)議的銀行包括中國銀行、農業(yè)銀行、中信銀行等。下一步將在更多領域與更多合作銀行展開深度合作。

資金結算中心成立后，將辦理內部成員單位之間的資金往來結算、資金調撥等業(yè)務，發(fā)揮內部銀行作用。

李青岸介紹，資金結算中心的成立，將在集團總部形成一個資金池。一方面綠城集團與銀行機構的議價能力得以提升，有助于降低企業(yè)的財務費用和融資成本，并進一步提高銀行授信總額。另一方面，通過集團的資金協(xié)調機制，在各成員企業(yè)間互通有無、調劑余缺，讓集團范圍內的閑置資金得到有效利用，緩解集團企業(yè)的資金緊張狀況，更好地保障企業(yè)生產經營的資金需求。

過去一年半的時間里，在中交的大力支持下，綠城集團融資成本目前已經降到了平均年化利率6.11%。資金結算中心成立后，綠城集團的整體融資成本有望進一步下降。

一名業(yè)內資深人士指出，此前資金存在地域限制，出于銀行監(jiān)管、政府監(jiān)管需求，資金內部調動并不流暢。大部分企業(yè)的資金都分散在項目，導致集團公司貸款成本增加；此外，一般房企合作方比較多，有的合作方就不愿意將項目資金放進資金池。

對此，李青岸指出，這次集團資金結算中心歸集有40多個項目公司，基本是綠城控股或者控股子公司旗下，不存在上述問題，有望形成封閉運作，即便銀行體系或者內部項目之間的資金拆借，比如利率上浮30%，仍可以做到比貸款還便宜。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，今年如杭州、上海等熱點城市地王頻現(xiàn)的原因在于，競買房企有資金支持且融資成本低，且有金融背景，或者走“房企+金融平臺公司”合作拿地模式。

不難想象，隨著資金結算中心的成立，綠城中國的地產金融化已經邁出了實質性一步。

李青岸介紹，資金結算中心的最終發(fā)展目標是成立集團財務公司，成為綠城的內部銀行。未來，隨著綠城資產經營集團的成立，綠城將爭取信托、基金、保險等金融牌照，主動探索“產業(yè)+金融”發(fā)展模式，逐步實現(xiàn)從“資產管理”到“資本運作”的轉型發(fā)展，最終打造一個金融控股平臺。

房企金融創(chuàng)新潮涌

張宏偉認為，具有金融背景的開發(fā)商拿地，多以資產配置的角度來判斷。按照這些企業(yè)的算法，在一線與核心二線城市拿下地王的成本仍然合理，未來通過高溢價的產品銷售仍然可以實現(xiàn)資金退出，并且有利可圖。

綠城此前也面臨行業(yè)普遍的開發(fā)貸款覆蓋不了地價款的問題。這就顯示出資金實力的重要性。

上述業(yè)內資深人士也指出，隨著土地紅利的消失，房企更需要在資金成本上挖掘利潤。

他舉例稱，現(xiàn)在做項目，買地一般會用夾層融資，就是因為房企現(xiàn)金流不足。未來如果通過資金重組，打造一個完整的金融鏈條，就可以進行資金池封閉運作。

根據(jù)李青岸的描述，現(xiàn)在綠城項目開發(fā)階段仍要用銀行資金，后期銷售可以補充資金池。預計資金池要建立3年以后，才能夠名正言順地吸儲放貸。

將巨額沉淀資產變現(xiàn)，成為房企熱衷于搭建金融平臺的主要原因。比如綠城旗下酒店資產已超過100億，收益率偏低，資金成本較高。“一旦打包進入資金池，很多資管計劃都會喜歡這樣的資產”，李青岸說。

目前全球500強企業(yè)中2/3以上擁有自己的財務公司或資金結算中心。而推進大金融戰(zhàn)略在房地產行業(yè)近兩年也成潮涌之勢。

如綠地集團2014年金融產業(yè)規(guī)模達到200億元，2015年上半年的利潤達到19億元，同比增幅高達469%。集團規(guī)劃到2020年，金融產業(yè)業(yè)務規(guī)模力爭達到800億元，利潤達100億元。

綠地是通過收購金融牌照的方式來做傳統(tǒng)金融。對于房企來說，若能獲取全牌照，將極大增加資金流動性，降低資金成本。目前，其參股入股的金融公司有近50家。這一點，同樣也在綠城集團資金結算中心的未來布局中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。