房貸利率還有希望調(diào)降嗎？

20日上午，央行公布了最新一期LPR報價結(jié)果。1年期LPR下調(diào)5個基點，報3.8%；5年期的LPR利率報價則維持不變，仍然是4.65%。這在一定程度上讓市場感到意外，因為此前在政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議中，均強調(diào)要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

從今日的調(diào)整方式來看，短端利率下行的同時維持長期利率不變，延續(xù)了以往定向支持實體企業(yè)，同時堅持“房住不炒”的政策意圖。這是否意味著房貸利率下行的空間就此封死？筆者認(rèn)為仍然值得觀察，市場不宜過早給出結(jié)論。理由主要有三。

首先，LPR是國內(nèi)所有貸款合同中的定價基準(zhǔn)，一舉一動信號意義極強。今日報價結(jié)果不僅是5年期的報價未動，1年期的報價下行幅度，也略低于此前市場的預(yù)期。筆者認(rèn)為，在下行周期的首次調(diào)整中，這樣的策略是審慎的，這不僅可以留出觀察空間，后續(xù)有需要可以隨時加碼，同時也能向市場明確傳遞政策意圖。今日的調(diào)整，就向市場清晰地傳遞出了政策基調(diào)不會變的信號。

其次，5年期的LPR不僅是房貸的定價基準(zhǔn)，還關(guān)系到政府融資平臺等中長期融資的定價。中央經(jīng)濟工作會議明確提到，明年黨政機關(guān)要堅持過緊日子，嚴(yán)肅財經(jīng)紀(jì)律，堅決遏制新增地方政府隱性債務(wù)。筆者認(rèn)為，本次5年期LPR報價不動，也向市場明確傳遞出了不希望地方政府新增債務(wù)增加的信號。

最后，從實操的角度看，LPR僅僅是房貸的定價基準(zhǔn)，不是房貸價格的全部。真實的房貸價格一般由“LPR+浮動基點”構(gòu)成，所以LPR報價不變，并不意味著終端市場的房貸報價不會變。最近一段時間，以深圳等地為代表，一些中小銀行就率先調(diào)降了浮動基點，給出了較今年上半年更具誠意的價格。這種調(diào)整與銀行的經(jīng)營策略相關(guān)，不是所有銀行都會跟進，但至少對購房人來說，這意味著可供選擇的空間增加了。

這一次LPR報價調(diào)整后，主流的市場預(yù)期認(rèn)為，明年央行進一步降準(zhǔn)降息的空間仍然存在。如果未來仍然延續(xù)短端利率下行，長端利率不變的格局，那從銀行信貸供給的角度去看，小微企業(yè)的融資空間毫無疑問還會進一步下行。

但在下行周期中，一方面是定價會持續(xù)性下行，另一方面中小微企業(yè)的風(fēng)險也會有所抬升。這種格局，對未來小微信貸市場會形成一定的挑戰(zhàn)，對市場占有率較高、能夠平衡風(fēng)險和收益的銀行來說，堅持現(xiàn)有的策略問題可能不大。但對市場占有率較低的銀行來說，未來在策略上做出一定的調(diào)整，以適應(yīng)市場變化應(yīng)該是無法避免。

筆者預(yù)計，隨著銀行手中可貸資金的增加，未來終端市場的房貸定價下調(diào)的壓力會進一步加大。其他不論，僅從維持市場份額的角度，各銀行明年都會重新審視自身的定價策略，以確保定價具有市場競爭力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。