房企土地儲備告急：瘋搶浦東祝橋地王 補倉心態(tài)明顯

7月27日，兩個多小時、23家房企、超500輪競拍，上海浦東這塊相當于20個足球場大的純宅地——浦東祝橋G-10地塊被金地集團（簡稱金地）以88億元收入囊中。

23家房企包括仁恒、保利、建發(fā)、大名城、招商等眾多知名開發(fā)商。幾乎所有在唐鎮(zhèn)附近有項目的房企都參與了。

這塊地位于祝橋鎮(zhèn)核心地段，祝橋作為第一批自貿區(qū)這一點本身就是一種標簽，而作為大飛機的制造基地在產業(yè)上也較為高端。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，亞洲最大都市型航空城支撐了此次地王的產生。上海鏈家數據顯示，2012-2016年祝橋的房價每年以17%左右上漲，2016年祝橋的住宅均價為2.5343萬元/平方米。

一名業(yè)內人士分析，房企不懼拿地王的心理其實是可體會到的。首先，上海是大部分已經進駐的房企都看好的市場，都想在這里分一杯羹；其次，房企去年下半年以來受銷售行情影響，去化情況出乎意料地好，導致庫存幾乎與銷售接近，土地儲備頗顯短缺勢頭，補倉是必然之舉。

但他又指出，盡管金地拿地有底氣，但最終銷售如何不得而知，2015年其在上海拿下的宅地就達4幅，總建筑面積40.2萬平方米，在短時間內擴展明顯。如果集中開發(fā)，資金壓力很大，2016年第一季度集團存貨達818.7億，比去年第四季度、第三季度都有所提高，如果遇到市場或融資問題很容易使其陷入困局之中，畢竟在市場好的2015年才實現(xiàn)突破600億元的銷售額，未來市場如何還要看政策如何調整，房價持續(xù)攀升總會引發(fā)政府的調控，一旦遇到政策風險又會陷入僵局之中。

房企土地儲備告急？

“補倉”心態(tài)以融創(chuàng)最為明顯。來自中原地產研究中心的數據顯示，融創(chuàng)目前存貨有498.7億元，2015年銷售金額704.1億元，銷售周期只有0.71。很顯然，融創(chuàng)目前必須進入開發(fā)-拿地-開發(fā)階段才能讓產業(yè)鏈得以續(xù)存。

而市場中與融創(chuàng)情況接近的企業(yè)不少，比如龍湖、金地、保利等等。融創(chuàng)最近頻頻出現(xiàn)在多個土拍現(xiàn)場，彰顯了房企錢多、土地儲備告急的現(xiàn)狀。

而融創(chuàng)去年以來在市場上不斷兼并收購，也彰顯了其資金實力。據2016年中期數據顯示，今年上半年融創(chuàng)合約銷售591億。據知情人士透露，其中上海區(qū)域銷售150億，上海單個城市就將近100億。

營收的增長催生了房企繼續(xù)積極拿地的需求。上海中原市場研究部資深經理龔敏分析指出，金地敢于拿地王主要原因有兩點：其一是金地2015年實現(xiàn)銷售額618億元，2015年前11個月，金地累計獲取項目總地價241.2億元（按100%權益計算），拿地金額/銷售金額比重46%，投資力度較強，獲取項目總建面355.6萬平方米，略小于同期銷售面積386.1萬平米，呈現(xiàn)出良好的補庫存節(jié)奏。

實際上，如果剔除保障房、公建部分及自持部分，金地祝橋地王樓面地價更是高達41572元/平方米。金地集團華東區(qū)域地產公司副總經理陳喆接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，其實應該是3.3萬/平方米。4.1萬/平這樣的說法是把15%的自持資產算作0價值了。但這部分物業(yè)的價值特別大，作為長租公寓、短租公寓、持有型酒店等等未來給金地帶來巨大價值。

唐鎮(zhèn)區(qū)域目前二手房7萬多元/平方米，因此不少業(yè)內人士認為，能否順利回款，最終還是取決于房企的產品打造能力，以及內部運營挖掘利潤的能力。據了解，金地目前正在申請金地·天地云墅的國家專利產品。而陳喆透露，金地將會在這塊地上打造全新產品系，至于是否天地云墅并沒有給出最終答案。“金地華東致力于新的自營業(yè)務的開拓，包括長租公寓、短租公寓、寫字樓、酒店、產業(yè)園，祝橋將是我們的一塊成果輸出基地。”

“可能從企業(yè)層面來講，如果要尋求合作的話，金地會找一個產品溢價能力比較強的合作方。”上述業(yè)內人士稱，比如浦東某個時間段的需求量是1000套房子，1000萬以上需求量就可以達到200套，能否做出符合這200名消費者的產品就看房企的產品打造能力了。

此次參與競拍的23家房企也流露出房企爭奪區(qū)域話語權的一面，例如融創(chuàng)此前在唐鎮(zhèn)收購了一個100萬平方米左右的項目，自然想在附近繼續(xù)拿地，實現(xiàn)深耕與布局。

房地產仍然是資金流向

資產荒之下，資金持續(xù)流向房地產?！?016年一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，銀行貸款正加速涌向房地產行業(yè)，這對于房企而言是把雙刃劍。“同時具備產品溢價與金融輸血兩個能力的房企目前并不多見。”上述業(yè)內人士表示。

他進而分析，考驗房企的除了產品力，仍然是融資能力，包括銷售回款速度。銀行放貸給房企也是看產品去化情況、信用及榜單排名。此前兩年，房企與諾亞財富合作較多，但成本略高，目前房企都希望打造金融屬性，形成內部交易閉環(huán)，減少運營成本。

21世紀經濟報道記者查詢獲悉，目前全球500強企業(yè)中2/3以上擁有自己的財務公司或資金結算中心。而推進大金融戰(zhàn)略在房地產行業(yè)近兩年也成潮涌之勢。萬達、綠地等均已進入大金融布局，7月26日，綠城集團資金結算中心正式成立，這可以看作是綠城在地產金融化的道路上邁出了第一步，最終將以實現(xiàn)成立集團財務公司為發(fā)展目標。綠城推動資金結算中心建設，將整個集團資金進行歸集、統(tǒng)一管理，通過資金協(xié)調機制，讓閑置資金得到有效使用，補充房企現(xiàn)金流，進行資金池封閉運作，打造一個完整的金融鏈條。

值得一提的是，在金地前十名股東列表中，前七位均為保險公司，持有股份已超過50%。

然而，資本市場會買單嗎？在拿下祝橋地王之后，金地股價隨即大幅下挫超4%，當天下午開市后仍然低位震蕩，一度超跌5%，股價徘徊在9.80元左右。當天，金地股價收于9.83元。當天地產股受大盤影響，整體下跌了2.91%，但金地的跌幅為4.38%，略低于房地產板塊。

一名市場人士反映，券商對房地產市場下半年與明年表現(xiàn)持保留態(tài)度。比如，中金于今年6月下旬發(fā)布研究報告指出，對2016年下半年房地產行業(yè)表現(xiàn)持中性觀點，預計市場將呈現(xiàn)區(qū)間震蕩行情。從當前較低的估值水平來看，預計市場會有20%左右的上行空間。預計2016下半年房地產實體市場大體趨勢向下。

雖然2016年國內房地產市場有望達到歷史高點，但中金房地產研究部門認為，在主要指標增速都在逐漸放緩的情況下（例如，2016年前五個月房地產銷售增長51%，而2016全年銷售預計增長17%；2016年前五個月房地產投資增7%，而2016全年投資預計增長7%；2016年前五個月新開工面積增長18%，而2016全年新開工面積預計增長5%），市場的增長動力將逐步衰弱。2016下半年地產股表現(xiàn)有望重現(xiàn)2013年行情，約有20%的向上空間。增長存在上限主要因為：貨幣政策正逐漸由過度寬松轉向中性；預計越來越多的城市將出臺收縮性措施來應對當地飆升的房價；由于基數增高以及市場情緒逐漸降溫，房地產銷售增長動力預計將逐漸減弱。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。