甘肅農(nóng)村集體建設(shè)用地入市 和國有土地同權(quán)同價(jià)

40歲的冷文杰過去為貸二三十萬元錢四處找保人而犯難，最近卻從中國郵政儲蓄銀行一次抵押貸款800萬元。這得益于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地不僅可以和國有建設(shè)用地一樣入市交易，也同樣可以抵押貸款。

冷文杰是甘肅省定西市隴西縣首陽鎮(zhèn)的一名中藥材收購商。自1997年撂下鋤頭、白手起家起，他一面從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民手中收購黨參、黃芪等道地中藥材，一面從全國多家藥廠接手訂單供貨。每年，一到收購藥材旺季，農(nóng)民的貨款要付，而藥廠的貨款一時(shí)還拿不到，他總要為二三十萬元到上百萬元的周轉(zhuǎn)資金缺口而發(fā)愁不已。要想貸款不難，就得有廠房、樓房等擔(dān)保物，而蓋廠房、樓房的前提是得有一塊有土地使用權(quán)證的建設(shè)用地。多年來，這個(gè)“死結(jié)”讓冷文杰感到，生意再往大做，簡直就是奢望。

去年2月27日，全國人大常委會決定授權(quán)在33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)），暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、土地征收、宅基地管理的相關(guān)規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)。冷文杰的家鄉(xiāng)隴西縣，承擔(dān)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的改革試點(diǎn)任務(wù)。冷文杰成了首個(gè)吃螃蟹的人。

去年11月27日，隴西縣敲響西北地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市的第一槌。眼光敏銳的冷文杰踏進(jìn)縣里剛剛揭牌的集體建設(shè)用地交易市場，以協(xié)議出讓的方式取得首陽鎮(zhèn)上一塊0.6畝的臨街商業(yè)用地使用權(quán)，成為西北地區(qū)第一批通過協(xié)議出讓獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的人。最初，他的想法只是蓋一棟四層樓，沒想到一本土地使用權(quán)證竟意外地幫他破解了貸款難。5月23日，他將信將疑地到中國郵儲銀行甘肅分行隴西支行抵押貸款，結(jié)果得到工作人員的熱情接待。“和地打了半輩子交道，還沒見過比這0.6畝地更硬氣的。”冷文杰說，拿到這筆貸款，他今年準(zhǔn)備大干一場。

像冷文杰這樣，隨著農(nóng)村集體性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)逐漸深入，隴西縣市場各方反應(yīng)積極。受訪的農(nóng)村集體、群眾和土地受讓者都反映從中受益。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地可望同權(quán)同價(jià)，農(nóng)村沉睡資產(chǎn)進(jìn)一步“喚醒”。去年底，隴西縣以拍賣方式出讓鞏昌鎮(zhèn)一塊不到4畝的集體建設(shè)用地，起拍價(jià)120多萬元，最初大家預(yù)計(jì)的成交價(jià)是180萬元左右，沒想到落槌時(shí)達(dá)到214萬元。隴西縣國土資源局局長陳忠榮說，2015年底至今，當(dāng)?shù)貎纱稳胧薪灰?2宗46.92畝集體建設(shè)用地，與相近地段國有建設(shè)用地基本同價(jià)。

集體經(jīng)濟(jì)有望壯大，群眾權(quán)益得到保障。去年底，首陽鎮(zhèn)南門村通過協(xié)議出讓方式出讓了5宗臨街商業(yè)用地，在繳納稅費(fèi)后，大部分出讓價(jià)款主要充作集體公益金，用于全村公共事業(yè)、改善基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)?shù)刂贫ǖ脑圏c(diǎn)方案顯示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地是否入市，村里須研究，群眾須知情，須三分之二以上的村民代表同意。今后，入市決定、結(jié)果和收益分配方案都需公示。

市場連鎖反應(yīng)積極。隴西現(xiàn)有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地5195畝，總量不多，分布零散。46.92畝的交易量就更少了。然而，市場各方看好的是改革釋放出的打破城鄉(xiāng)二元、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地土地同權(quán)同價(jià)等強(qiáng)烈信號。以中國郵儲銀行甘肅省分行隴西縣支行為例，上半年，這家金融機(jī)構(gòu)新增貸款同比增長明顯，而冷文杰獲得的800萬元抵押貸款，占新增貸款的近一半。

“這只是一筆貸款，隨著改革深入，星星之火可以燎原。”郵儲銀行隴西縣支行行長祁軍分析，過去由于農(nóng)民和農(nóng)村小微企業(yè)缺乏擔(dān)保，銀行不敢貸。而農(nóng)地入市改革試點(diǎn)推行后，對農(nóng)村集體建設(shè)用地市值的市場預(yù)期大幅提高。同時(shí)，土地使用權(quán)人也有了“硬擔(dān)保”。

銀監(jiān)會、國土資源部日前出臺《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，這又是一個(gè)利好消息。隴西縣副縣長王文雁說，當(dāng)?shù)厮秀y行都開始集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押融資業(yè)務(wù)，抵押融資比例與國有土地同等。

目前，隴西縣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革步入深水區(qū)，就農(nóng)地入市收益分配、農(nóng)村集體所有權(quán)結(jié)構(gòu)等難題攻堅(jiān)。隴西縣委副書記湯曉春說，改革的底線是土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損。每當(dāng)改革遇到難題，縣里就先拿這“三把尺子”量一量。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。