廣州部分樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)年限竟縮水逾20年 部分買(mǎi)家吃啞巴虧

近日，有多位廣州市民向信息時(shí)報(bào)記者反映，一不小心就買(mǎi)到了土地使用年限嚴(yán)重縮水的房子。既然購(gòu)買(mǎi)的是新房，為何會(huì)出現(xiàn)土地使用年限大幅“縮水”的問(wèn)題？

記者了解到，住宅土地使用年限為70年，開(kāi)發(fā)商拿地后一般在2、3年內(nèi)開(kāi)工，所以新房使用年限一般是60多年。而開(kāi)發(fā)商如果因項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、囤地、資金鏈斷裂、規(guī)劃變更等原因推遲工期，導(dǎo)致使用年限蒸發(fā)10年以上，有的甚至蒸發(fā)了20年以上的，就屬于嚴(yán)重縮水了。這類(lèi)型樓盤(pán)，對(duì)外宣稱(chēng)是一手樓，其實(shí)產(chǎn)權(quán)年限還不如某些二手樓。這樣的新房，你會(huì)買(mǎi)嗎？

記者調(diào)查

不關(guān)注土地年限，部分買(mǎi)家吃了“啞巴虧”

近日，廣州市民鄒先生向信息時(shí)報(bào)記者反映：“上個(gè)月我在番禺一小區(qū)認(rèn)購(gòu)了一套新房，并交了5萬(wàn)元定金。誰(shuí)知當(dāng)天回家后，我在網(wǎng)上查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)所在土地的出讓時(shí)間為1992年。按住宅用地土地使用年限為70年計(jì)算，新房土地使用年限不足50年。”鄒先生本來(lái)想著要退房，但找到售樓部要求退還定金時(shí)，遭到拒絕。“那位銷(xiāo)售人員告訴我，雖然大多數(shù)購(gòu)房者更愿意購(gòu)買(mǎi)土地剩余使用年限長(zhǎng)的樓盤(pán)，但其實(shí)使用年限對(duì)樓盤(pán)售價(jià)和房子價(jià)值影響并不大，價(jià)格的高低多取決于樓盤(pán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及地段區(qū)位。在銷(xiāo)售人員的勸說(shuō)下，再加上家里人也特別喜歡那房子，最后我還是買(mǎi)下了那套房。”

無(wú)獨(dú)有偶，另一位買(mǎi)家周先生告訴記者，去年他在南沙某樓盤(pán)看房時(shí)，被其價(jià)格所吸引，足足比周邊的樓盤(pán)便宜了近3000元/平方米。但是買(mǎi)完后才發(fā)現(xiàn)“被騙了”。因?yàn)殇N(xiāo)售人員介紹土地使用年限是70年，但是與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同上，年限卻只有50年。

記者了解到，目前大部分買(mǎi)家買(mǎi)房主要看的還是地段和價(jià)格，關(guān)注土地年限的并不多，所以不少買(mǎi)家只能吃“啞巴虧”。廣州市中心區(qū)某樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員表示：“有些樓盤(pán)土地使用年限縮水，買(mǎi)家不問(wèn)，銷(xiāo)售人員是不會(huì)主動(dòng)說(shuō)的。”

有律師指出，很少有開(kāi)發(fā)商會(huì)為補(bǔ)土地使用權(quán)而支付款項(xiàng)，因?yàn)檠a(bǔ)繳款究竟按照什么作為基準(zhǔn)，沒(méi)有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如果貴了，開(kāi)發(fā)商不愿意支付這個(gè)成本，低了，出讓方又不愿意。而買(mǎi)家因土地使用年限而產(chǎn)生的咨詢(xún)或投訴非常的少，大多數(shù)人在得知“縮水”后都選擇了“忍氣吞聲”。

業(yè)界分析

囤地或資金鏈斷裂等因素導(dǎo)致年限縮水

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在售樓盤(pán)從拿地到建設(shè)再到開(kāi)賣(mài)，會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間，而土地證發(fā)證日期一般是地塊出讓之時(shí)開(kāi)始計(jì)算，因此在售樓盤(pán)剩余的土地使用年限均不足70年。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前廣州尚未有項(xiàng)目需要延續(xù)土地使用權(quán)期限，但某些在售新盤(pán)確實(shí)存在土地使用年限嚴(yán)重縮水的情況。不少樓盤(pán)所處地塊出讓比較早，個(gè)別樓盤(pán)土地證發(fā)證日期甚至追溯到1992年，現(xiàn)在剩余使用年限僅剩46年。而有的項(xiàng)目則因開(kāi)發(fā)商囤地、資金鏈斷裂、規(guī)劃變更等原因推遲工期，導(dǎo)致年限蒸發(fā)10年以上，有的甚至蒸發(fā)了20年以上。部分“商業(yè)改住宅”、“工業(yè)改住宅”項(xiàng)目使用年限會(huì)更短。

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，部分項(xiàng)目在出讓時(shí)按照商業(yè)用地出讓?zhuān)情_(kāi)發(fā)商將其改造為住宅或者公寓對(duì)外銷(xiāo)售，這些項(xiàng)目的土地使用年限還是按照商業(yè)用地的年限執(zhí)行。這類(lèi)項(xiàng)目中，有的使用年限只剩20年左右。在國(guó)土和房管部門(mén)的網(wǎng)站上會(huì)公布在售項(xiàng)目的用地情況，鄧浩志提醒購(gòu)房者，要多加注意。

未來(lái)續(xù)期若要繳費(fèi)買(mǎi)家可能多掏錢(qián)

趕集網(wǎng)房地產(chǎn)研究中心負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商在拿地后，并不是一次性全部開(kāi)工建設(shè)，而是有步驟地進(jìn)行建設(shè)和銷(xiāo)售，從拿地、開(kāi)工、建設(shè)到交房，一般要6~7年，無(wú)形中縮短了購(gòu)房者的土地使用年限。

安居客房?jī)r(jià)研究中心有關(guān)人士給記者算了一筆賬，以100平米的房子為例，按2萬(wàn)元/平米的均價(jià)計(jì)算，總價(jià)為200萬(wàn)元。假設(shè)入住時(shí)實(shí)際使用年限剩下45年，那平均每年所攤房款約為4.44萬(wàn)；而以65年的年限計(jì)，平均每年所攤房款約為3萬(wàn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，新房土地使用年限縮水現(xiàn)象其實(shí)比較普遍，部分購(gòu)房者可能會(huì)忽視這方面，但如果以后該房子作為二手物業(yè)出售，新買(mǎi)家會(huì)認(rèn)為此類(lèi)住房的投資價(jià)值減少，這個(gè)時(shí)候此類(lèi)物業(yè)的價(jià)格難以提高。

克而瑞廣州首席分析師肖文曉指出，2007年10月1日施行的《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，可自動(dòng)續(xù)期。由此可見(jiàn)，70年土地使用權(quán)到期后，我們將面臨土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回或者有償續(xù)期兩大問(wèn)題。其中自動(dòng)續(xù)期的可能性最大，但有關(guān)法規(guī)并未規(guī)定續(xù)期的具體方式、費(fèi)用。假如要續(xù)費(fèi)，則意味著年限嚴(yán)重縮水的房子要提前十幾年續(xù)費(fèi)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。