北京斷供疑云：土地供應(yīng)與房價預(yù)期的邏輯錯位

決定房價的根本因素在于市場供需關(guān)系。北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需錯位，即高端項目供應(yīng)過剩，中低端項目供應(yīng)不足。其隱含的重要結(jié)果就在于，未來這些高端項目有可能面臨銷售不暢的風(fēng)險，尤其在金融性調(diào)控政策收緊的情況下。

今年以來房價上漲迅速的北京樓市，正陷入供應(yīng)乏力的邏輯怪圈。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年6月，北京市新建商品住宅（不含保障房）價格環(huán)比上漲2.3%，同比上漲22.3%，漲幅位居70大中城市前列。近期，數(shù)個內(nèi)城項目陸續(xù)推出，進(jìn)一步抬高了整體房價上漲預(yù)期。

但與此同時，北京土地供應(yīng)卻進(jìn)入不斷減少的節(jié)奏中。北京市國土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京僅供應(yīng)9宗含住宅性質(zhì)的土地，除去兩宗棚改地塊，僅有7宗宅地供應(yīng)。土地供應(yīng)面積也創(chuàng)歷史新低。

土地供應(yīng)不足與房價上漲加速，似乎有著天然的邏輯合理性，但實際情況并非如此簡單。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，按照對現(xiàn)有供應(yīng)規(guī)模的推算，以及相關(guān)政策思路的要求，土地供應(yīng)下降有其合理的一面。但對于略顯“饑渴”的北京樓市來說，問題有可能變得愈發(fā)嚴(yán)重。

土地成交創(chuàng)新低

根據(jù)北京市國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7月，北京共招拍掛成交9宗含住宅性質(zhì)的土地。除兩宗為棚戶區(qū)改造專項用地外，商業(yè)性住宅用地的成交數(shù)量僅為7宗。也即，今年北京宅地成交的節(jié)奏為“每月一宗”。

從區(qū)位分布來看，這7宗土地僅有一宗位于“城六區(qū)”的朝陽區(qū)，其余分布在大興、昌平、門頭溝、順義、延慶等遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

中原地產(chǎn)根據(jù)上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計得出，這7宗土地的建設(shè)用地面積為44.62萬平方米，規(guī)劃建筑面積105萬平方米。土地交易宗數(shù)和交易體量都創(chuàng)下歷史新低。

與北京市房價不斷上漲的現(xiàn)實相比，這樣的供應(yīng)規(guī)模顯得太小。

但陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這樣的供地節(jié)奏符合《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》要求。

上述《綱要》提到，“十三五”期間，北京市的城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模要控制在2800平方公里以內(nèi)，與“十二五”期間的3650平方公里相比，減少了23.3%。實現(xiàn)這種目標(biāo)的方式在于，“控制增量，盤活存量”。因此，北京新增土地供應(yīng)的減少將不可避免，這將會影響到房地產(chǎn)用地供應(yīng)。

從年度供應(yīng)計劃來看，北京房地產(chǎn)住宅用地的供應(yīng)規(guī)模也已從2011年的2550公頃，下降到2016年的1200公頃，降幅52.9%。

陳志還表示，北京樓市的供需缺口并沒有想象中那么大。“北京市整體的潛在供應(yīng)分為三個部分：拿地未開工、開工未入市、入市未銷售。”他說，把這三個部分全部算上，按照目前的去化速度，消化周期將在4-5年。

陳志指出，從總量上看，北京房屋供應(yīng)并不緊張。北京的住宅保有量超過700萬套，常駐人口在2100多萬，基本可以實現(xiàn)“戶均一套”。

但之所以令外界產(chǎn)生“供不應(yīng)求”的印象，在于供需不均衡。按照陳志的觀點，這種不均衡表現(xiàn)在4個方面：占有量不均衡、面積大小不均衡、品質(zhì)好壞不均衡、距離遠(yuǎn)近不均衡。但這種不均衡并不能完全以增加土地供應(yīng)的方式來彌合。

企業(yè)運營邏輯

相比之下，房地產(chǎn)企業(yè)有著另一套邏輯。“過去這幾年，北京都沒有完成土地供應(yīng)指標(biāo)。”一位非北京本地房地產(chǎn)開發(fā)商向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，即使在調(diào)減指標(biāo)之后，北京的土地供應(yīng)情況仍然難如人意。

數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，盡管北京土地出讓金額不斷創(chuàng)新高，但更多是單價提高所致，實際出讓面積并不大。

上述人士表示，供地不足的一個直接結(jié)果就是，企業(yè)蜂擁搶地，并不斷催生高價地和“地王”。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年，北京成交住宅用地的平均樓面價達(dá)到19972元/平方米，同比上漲46.3%，地價創(chuàng)歷史新高。

同時，由于北京近年來多采用“捆綁”的方式，將商品房用地和保障房用地搭配出讓，使得商品房地塊的價格進(jìn)一步抬升。

“普通地塊和高價地的操作模式和運作周期完全不一樣。”上述人士表示，普通住宅項目操作周期短，傾向于采用“短平快”的方式銷售，來賺取現(xiàn)金流。從市場角度看，這能夠在短期內(nèi)快速增加市場供應(yīng)。

但高端項目的操作周期普遍較長，企業(yè)傾向于通過“精耕細(xì)作”的方式獲取更多利潤。“市場高端化”的結(jié)果在于，這些項目并不能在短期內(nèi)給市場增加供應(yīng)，同時也超出了普通購房者的購買力，帶來結(jié)構(gòu)性供應(yīng)缺口。

隨著近年來北京房價的快速上漲，這種屬性也越來越強烈。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者對多家房企采訪發(fā)現(xiàn)，全國化布局的企業(yè)傾向于通過三四線城市的銷售來做大規(guī)模，包括北京在內(nèi)的一線城市，則放緩節(jié)奏，謀求更多利潤。原因在于，“北京的地太難拿了，現(xiàn)有項目不能開發(fā)得太快。”

陳志也坦誠，從北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的監(jiān)測來看，近期以來，企業(yè)入市積極性明顯不足。“有些地塊壓個兩三年再開發(fā)，是很正常的事情。”

據(jù)悉，在北京房地產(chǎn)市場，有著大量開發(fā)周期在5年以上，甚至長達(dá)10年的房地產(chǎn)項目。一些項目在多年前以較低價格獲取，并按照“一年只賣一棟樓”的節(jié)奏進(jìn)行銷售。分析人士認(rèn)為，從單個項目的財務(wù)指標(biāo)來核算，利潤可謂十分豐厚。

結(jié)構(gòu)性風(fēng)險

現(xiàn)實中，兩種不同的運營邏輯，正在共同推高北京市的房價預(yù)期。

7月28日，中駿召開發(fā)布會，推出其在北二環(huán)德勝門的項目“中駿天辰”。鑒于其極其優(yōu)越的地理位置，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項目的單價有可能攀升至20萬/平方米以上。同日，華潤也推出其在北京的新品“昆侖域”。

此前幾天，位于北京麗澤商務(wù)區(qū)的“懋源釣云臺”項目也借機(jī)推廣。其前身為懋源在2013年獲得的“夏家胡同地王”，當(dāng)時的土地單價超過45000元/平方米。

這是近期北京樓市的一個縮影。在上半年市場熱度暫時降溫之時，大量房地產(chǎn)項目紛紛為下半年的市場機(jī)會做預(yù)熱。同時，這些年的高價地，使新入市的房地產(chǎn)項目逐漸趨于高端化。

但表面的浮華背后，其實蘊藏著不小的風(fēng)險。陳志認(rèn)為，地價貴并不等同于房價高，決定房價的根本因素在于市場供需關(guān)系。

他表示，北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供需錯位，即高端項目供應(yīng)過剩，中低端項目供應(yīng)不足。其隱含的重要結(jié)果就在于，未來這些高端項目有可能面臨銷售不暢的風(fēng)險，尤其在金融性調(diào)控政策收緊的情況下。

從政策層面來看，局面并不樂觀。

7月26日，中共中央總書記習(xí)近平主持召開中共中央政治局會議，分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中首次提到“抑制資產(chǎn)泡沫”的說法。

證監(jiān)會官員在近日的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會議上指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。北京市住建委發(fā)布的《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2016）》也提到，北京市將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化的信貸、稅收等政策，適度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。

業(yè)內(nèi)人士指出，對于當(dāng)前過熱的市場，這些政策將起到一定的遏制作用。但陳志還表示，如何激活北京現(xiàn)有的潛在庫存，仍然需要一定政策手段，以及在執(zhí)行層面的進(jìn)一步強化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。