2022,樓市回暖

2021年12月13日早晨，一位北京購(gòu)房者在地鐵上習(xí)慣性地打開(kāi)找房App，他發(fā)現(xiàn)周末剛看過(guò)的二手房全部已出售或下架，突然有點(diǎn)兒心慌。多位來(lái)自北京的二手房買家發(fā)現(xiàn)，近期看的房源成交速度變快了。他們告訴《財(cái)經(jīng)》記者，要買到自己的“夢(mèng)中情房”，有時(shí)還得打敗其他進(jìn)入議價(jià)階段的競(jìng)爭(zhēng)者。除了二手房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)在歲末年初也熱鬧起來(lái)。沉寂多月的新房經(jīng)紀(jì)人的朋友圈也活躍了起來(lái)。一張張倒計(jì)時(shí)海報(bào)，計(jì)算著開(kāi)發(fā)商收回最低折扣的最后時(shí)限。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2021 年全國(guó)二手房成交面積為 2015 年以來(lái)最低值，新房銷售面積和銷售金額的同比增速也均為 2015 年以來(lái)最低增速。2022年1月6日，一線城市中廣州率先發(fā)力，將二套房房貸利率降至5.85%。此前，廣州二套房房貸利率約為6.05%。以貸款500萬(wàn)元，等額本息30年還款為例，房貸利率變動(dòng)后買房人購(gòu)房成本將節(jié)省23.09萬(wàn)元。樓市真的回暖了嗎？多地二手房市場(chǎng)回暖以南京秦淮區(qū)王府園小區(qū)為例，該小區(qū)一套學(xué)區(qū)房2021年12月下調(diào)了兩次售價(jià)，直降63萬(wàn)元，目前售價(jià)為245萬(wàn)元，已回落至2020年下半年水平。市場(chǎng)回暖伴隨著信貸政策的松動(dòng)。目前，南京按揭貸款放款周期由最快四個(gè)月縮短至最快兩個(gè)月，首套貸款利率也從6.35%降低至6.05%。一位北京鏈家中介分析，二手房市場(chǎng)成交規(guī)律，一般是成交量先上漲，然后市場(chǎng)進(jìn)入量漲價(jià)穩(wěn)階段，持續(xù)一段時(shí)間后，業(yè)主感受到成交量上升，市場(chǎng)回暖，就會(huì)提高掛盤(pán)價(jià)格，市場(chǎng)隨即進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升階段。一位北京某科研院所的研究員在購(gòu)房中發(fā)現(xiàn)，2021年12月中旬起，二手房成交量開(kāi)始變大。他在望京看中的幾套房，由于有采光不好等硬傷，暫時(shí)沒(méi)下手，但一周內(nèi)這些房子都賣出去了。12月25日，耗了6個(gè)小時(shí)，他終于從另一個(gè)意向購(gòu)買者手中搶下了一套酒仙橋640萬(wàn)的二居室。“我是第一個(gè)談的，談判途中還有一個(gè)買房人不斷電話干擾房主，還好我的經(jīng)紀(jì)人沒(méi)讓房主知道后面的人能加錢(qián)。”12月26日，《財(cái)經(jīng)》記者和一位購(gòu)房者同看朝陽(yáng)區(qū)金隅康惠園小區(qū)的一套房源。當(dāng)晚，鏈家中介就告知該房源已有購(gòu)房者報(bào)備，要和業(yè)主談價(jià)。不久后，這套房源就從鏈家App上下架了?！敦?cái)經(jīng)》記者獲悉，2021年8月-9月二手房成交量最低時(shí)，北京鏈家一個(gè)周末的成交量約為200套。但市場(chǎng)逐漸回暖后，12月17日到19日這個(gè)周末，鏈家三天的交易量達(dá)到了500套。德佑一位經(jīng)紀(jì)人透露，寧波的情況和北京類似。2021年10月寧波二手房成交量跌至谷底，當(dāng)月銷量?jī)H為1300多套。11月，個(gè)人住房按揭貸款放款周期縮短至一個(gè)月后，寧波的二手房成交量也逐步回升。他估計(jì)12月，全市總成交量可能超過(guò)2000套。2020年1月-2021年12月 50城二手房月度成交量走勢(shì)，圖中數(shù)據(jù)系以2020年1月成交量為100，等比例換算得到。圖片來(lái)源：貝殼研究院深圳美凱龍愛(ài)家一位中介透露，近期有部分上門(mén)客咨詢二手房，發(fā)朋友圈推薦房源也有客戶主動(dòng)聯(lián)系。另外，銀行個(gè)人住房按揭貸款放款周期也從兩三個(gè)月縮短至最快一周。一位中原地產(chǎn)中介分析，年底本就是深圳二手房市場(chǎng)的低迷期，工廠老板一般要回籠資金發(fā)工資，沒(méi)有多余存款買房。最近能成交的二手房基本都是按指導(dǎo)價(jià)水平賣出。一位在深圳有三套房的業(yè)主，擔(dān)心房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地深圳，正在抓緊賣房。他透露，脫手很難，現(xiàn)在除了剛需客沒(méi)人敢投資房產(chǎn)。他手中的一套房子，市場(chǎng)火熱時(shí)能賣約330萬(wàn)元，現(xiàn)在要想快速出手，只能賣250萬(wàn)元左右。二手房市場(chǎng)回暖對(duì)新房市場(chǎng)也是積極信號(hào)，新房和二手房市場(chǎng)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，大多數(shù)換房客都是賣了手里的二手房，拿錢(qián)買新房。加之開(kāi)發(fā)商年底為了回款打折促銷，新房市場(chǎng)終于在近期迎來(lái)了一波小高潮。銷售人員介紹，如果三天內(nèi)交20%首付，2022年3月底前交清剩余首付，可享受兩個(gè)9.9折優(yōu)惠，如果在2022年2月底前交清剩余首付，還能再打折扣。半小時(shí)內(nèi)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)已有兩位購(gòu)房者交了定金。2022年，元旦三天假期也成為新房的主戰(zhàn)場(chǎng)。北京石景山萬(wàn)科翡翠山曉西麓推出了元旦三天簽約立減5萬(wàn)元的活動(dòng)。此外，該項(xiàng)目還根據(jù)首付額度，增加折扣優(yōu)惠，從首付40%立減5萬(wàn)元到全款立減20萬(wàn)元不等。年底開(kāi)發(fā)商打折沖銷量是常態(tài)，但多個(gè)一線及新一線城市的中介人員反饋，有些賣得好的樓盤(pán)，即使在年底也不怎么打折。該中介人員分析，雖然2021年下半年北京二手房市場(chǎng)低迷，但新房市場(chǎng)上的高端盤(pán)和剛需盤(pán)還是很好賣。“北京不缺有錢(qián)人，也不缺剛需客。”元旦首日，未推出任何折扣的中高端樓盤(pán)長(zhǎng)安悅璽，售樓處的看房人絡(luò)繹不絕?，F(xiàn)場(chǎng)銷售表示，該樓盤(pán)的客戶大多在金融街工作，購(gòu)置新資產(chǎn)的意愿和能力較強(qiáng)。長(zhǎng)安悅璽售樓處現(xiàn)場(chǎng)。攝影/龐敏另外，北京新房市場(chǎng)上800萬(wàn)-1000萬(wàn)元的樓盤(pán)很多，供給相對(duì)充足。元旦期間朝陽(yáng)壹號(hào)看房人比2021年末少一些，但其中高樓層小戶型依然很火。售樓處工作人員透露，2022年1月1日上午客戶退回的一套高樓層小戶型房源，當(dāng)日下午三點(diǎn)便再次售出。朝陽(yáng)壹號(hào)售樓處現(xiàn)場(chǎng)。攝影/桂瀾珊保利錦上售樓處現(xiàn)場(chǎng)。攝影/桂瀾珊圖片來(lái)源：貝殼研究院多位業(yè)內(nèi)人士透露，銀行2021年沒(méi)用完的貸款額度，會(huì)在2022年一季度集中投放，這意味著2022年一季度的按揭貸款額度可能更加充裕。貝殼研究院用歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的增速和房貸增速高度相關(guān)，按揭貸的規(guī)模和節(jié)奏基本上決定了住宅市場(chǎng)銷售的規(guī)模和節(jié)奏。價(jià)格的進(jìn)展要滯后于交易量，2021年底至2022年一季度末二手房?jī)r(jià)格仍有向下的調(diào)整壓力。但經(jīng)歷半年成交量的恢復(fù)，房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期會(huì)得到改善，二手房?jī)r(jià)格將逐步恢復(fù)，預(yù)計(jì)2022年二季度止跌?？傮w而言，2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)將在2021年下半年的低位上逐步修復(fù)，修復(fù)需要時(shí)間，修復(fù)過(guò)程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。一位頭部房企前營(yíng)銷人士認(rèn)為，近期利好信息的出現(xiàn)，刺激了前期壓抑的購(gòu)房需求適度釋放，但并不意味市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，也不代表市場(chǎng)整體回暖了。如果2022年一季度，有關(guān)部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)一些支持性政策，大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心逐步恢復(fù)，才能確定市場(chǎng)是真的回暖了。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，2022年商品住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率將在-3%到3%范圍內(nèi)，商品住房銷售面積增長(zhǎng)將在-1%到-5%范圍內(nèi)。未來(lái)一年住房市場(chǎng)不會(huì)大起大落。來(lái)源：財(cái)經(jīng)雜志
 

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