廣州中心區(qū)推宅地 地王效應(yīng)難現(xiàn)

今年以來(lái)，全國(guó)土地市場(chǎng)可謂熱鬧非凡，各地"地王"頻出。在一線城市中，廣州的房?jī)r(jià)漲幅很長(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái)都跑輸北上深，最近的土地拍賣似乎也要在"低調(diào)"中進(jìn)行。

在一線城市房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)之際，廣州樓市跟隨著"火"了一把，上半年廣州商品住宅成交量創(chuàng)下近幾年最高水平，達(dá)625.63萬(wàn)平方米，珠江新城板塊均價(jià)一枝獨(dú)秀，高達(dá)每平方米6萬(wàn)元，但從整體來(lái)看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的7月百城價(jià)格指數(shù)顯示，廣州住宅均價(jià)同比漲幅僅在10%以內(nèi)。上半年廣州商品住宅簽約均價(jià)為每平方米15806元，同比微漲6.7%。

此前，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局的官網(wǎng)上終于掛出市中心區(qū)的兩宗居住用地，這是廣州市今年首次推出中心區(qū)的住宅用地。根據(jù)招拍掛文件內(nèi)容計(jì)算，位于荔灣區(qū)的華大物流地塊，建筑面積為8.92萬(wàn)平方米，起拍樓面地價(jià)為每平方米16810元，最高限價(jià)樓面價(jià)為每平方米24375元；位于白云區(qū)的華盛地塊，建筑面積為4.43萬(wàn)平方米，起拍樓面地價(jià)為每平方米13001元，最高限價(jià)樓面價(jià)為每平方米18852元。據(jù)悉，兩個(gè)地塊附帶最高限價(jià)條款，具體為當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買方式將轉(zhuǎn)為競(jìng)配建拆遷安置房，報(bào)出配建面積最大者為競(jìng)得人。

附帶最高限價(jià)條款，意味著這兩塊地將無(wú)緣"地王"。限價(jià)政策背后，也是廣州市力避"地王效應(yīng)"。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年廣州土地市場(chǎng)較為冷清，共成交31宗地塊，建設(shè)用地面積283.38萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積558.76萬(wàn)平方米，同比增加10.3%；土地出讓金額突破200億元，但同比減少45.5%。廣州上半年及時(shí)調(diào)整供地策略，僅推定向出讓的商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州1月至4月所推地塊全部底價(jià)成交，到5月土地拍賣才產(chǎn)生溢價(jià)。

盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域，但溢價(jià)率仍然高達(dá)164%至181%，這或許是廣州本次對(duì)中心區(qū)兩宗居住用地進(jìn)行限價(jià)的原因。有分析人士表示，廣州市中心區(qū)居住用地對(duì)大多數(shù)房企而言，已堪稱"奇貨可居"。不過，廣州市政府將延續(xù)上半年的供地策略，繼續(xù)押后"最靚"地塊，盡量減少"地王"對(duì)本年度樓價(jià)的刺激。

市場(chǎng)資料顯示，目前廣州樓面地價(jià)最高的"地王"誕生于2013年5月，由越秀地產(chǎn)獲得，其樓面地價(jià)為每平方米34590元?？們r(jià)地王則是2009年底誕生的廣州亞運(yùn)城地塊，由富力地產(chǎn)、碧桂園和雅居樂等開發(fā)商聯(lián)合以255億元的天價(jià)拍得。

雖然帶著"地王"的光環(huán)，但廣州亞運(yùn)城區(qū)域目前一手住宅成交均價(jià)在每平方米1.3萬(wàn)元左右，和2010年開盤時(shí)的1.2萬(wàn)元相比，漲幅也許還沒趕上物價(jià)。昔日"地王"如今面臨的窘境，似乎給如今各地頻頻出現(xiàn)的"地王"敲響警鐘。

針對(duì)各地"地王"頻現(xiàn)，中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，短期有效抑制地王頻頻出現(xiàn)，最好辦法就是增加土地供應(yīng)指標(biāo)、提高容積率、限制房企貸款搶地及限地價(jià)、競(jìng)配建等土地出讓模式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。