北京土地市場(chǎng)提前收官房企暗戰(zhàn)京南板塊

在北京市土地出讓金或?qū)⑼黄?000億元大關(guān)之論甚囂塵上之際，一宗豐臺(tái)區(qū)“巨無(wú)霸”地塊的入市再次將北京的土地市場(chǎng)推向高潮。年內(nèi)，北京市僅剩余一宗零售商業(yè)用地待售，其他掛牌土地將全部于2015年開(kāi)始交易。至此，北京土地市場(chǎng)提前收官。
　　截至12月4日，北京今年年內(nèi)通過(guò)招拍掛方式成交土地140宗，土地出讓金總額達(dá)到1911.4億元，而此前北京土地市場(chǎng)年度最高土地出讓收入是2013年的1821.81億元。
　　在土地總成交額、住宅成交額均創(chuàng)新高的同時(shí)，北京的居住類用地價(jià)格也在大幅上漲。2014年北京居住類用地平均樓面價(jià)高達(dá)15729元/平方米，比2013年的11104元/平方米上漲了41.7%。
　　值得注意的是，截至12月第一周，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的6宗招拍掛信息顯示，明年1月至少將完成150億元以上的土地出讓。
　　“最后一個(gè)月放緩了供應(yīng)節(jié)奏，今年年內(nèi)待售的只有1宗土地，預(yù)計(jì)2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場(chǎng)看，住宅類土地供應(yīng)出現(xiàn)了減少，相比2013年減少了460萬(wàn)平方米，這將導(dǎo)致在2015年的下半年市場(chǎng)可能出現(xiàn)供不應(yīng)求，而持續(xù)運(yùn)行高位的土地價(jià)格也將會(huì)影響未來(lái)房源入市的價(jià)格?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。
　　對(duì)于今年北京土地市場(chǎng)如此高企的土地出讓總金額，國(guó)土資源部、北京市國(guó)土資源局的相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)均未予以正面回應(yīng)。
　　“巨無(wú)霸”地塊上市
　　12月3日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的掛牌公告顯示豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊將于12月23日接受競(jìng)拍報(bào)價(jià)，掛牌文件顯示該地塊起始價(jià)為70.7億元，規(guī)劃建筑面積將近42萬(wàn)平方米。
　　掛牌文件顯示，北京市豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊信息，該地塊建筑控制規(guī)模41萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、A33基礎(chǔ)教育用地，底價(jià)70.7億元，樓面價(jià)為16885元/平方米。地塊在配建122600平方米自住型商品住房（限價(jià)29000元/平方米）的同時(shí)還至少有16.33萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房(價(jià)格17000元/平方米）。
　　“該地塊70%左右將建設(shè)限價(jià)房和自住型商品房，剩余的30%才是開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房和商業(yè)的面積?！币晃槐本┦袑俜康禺a(chǎn)企業(yè)投資負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，白盆窯村地塊不但刷新了北京市最高土地出讓總價(jià)，同時(shí)也刷新了北京自住型商品房限價(jià)金額。但如此規(guī)巨無(wú)霸地塊，扣除限價(jià)房和自住型商品房面積后，僅僅剩余13.3萬(wàn)平方米。
　　對(duì)此亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯地塊雖然起始樓面地價(jià)并不高，但背負(fù)著大量配建保障房和自住型商品房的負(fù)擔(dān)，想要高溢價(jià)成交面臨諸多難題?！笆紫?，該地塊總價(jià)過(guò)高，當(dāng)前起始價(jià)格已經(jīng)高達(dá)70.7億元，在北京經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間的銷售冷清，各大房企庫(kù)存高企的背景下，有實(shí)力斥巨資拿地的開(kāi)發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。其次，該地塊住宅部分以限價(jià)房和自住型商品房為主，且政府規(guī)定的限定售價(jià)均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，在當(dāng)前自住型商品房普遍出現(xiàn)大量棄選、成交周期拉長(zhǎng)的問(wèn)題時(shí)，定價(jià)偏高將影響到項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，資金成本也是一般企業(yè)難以背負(fù)的。第三，扣除保障房和自住型商品房后，剩余體量過(guò)小，僅13.3萬(wàn)平方米，還包括40年、50年產(chǎn)權(quán)的商辦用地和教育用地，地塊的開(kāi)發(fā)成本大幅提升之余，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品相對(duì)有限?！?BR>　　但據(jù)上述房地產(chǎn)企業(yè)投資負(fù)責(zé)人透露，恒大、中鐵建都對(duì)該地塊表現(xiàn)出濃厚興趣?！澳玫厥紫冗€是拿‘區(qū)域’，畢竟這塊地在四環(huán)附近，前幾年北京市四環(huán)、五環(huán)周邊的地價(jià)現(xiàn)在看都已經(jīng)翻番了。而且豐臺(tái)京南板塊未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，先期進(jìn)入的中海地產(chǎn)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了一系列高端住宅，以后多家房企進(jìn)入產(chǎn)生集合效應(yīng)，未來(lái)這一區(qū)域很可能成為市場(chǎng)‘新貴’?！?BR>　　明年供應(yīng)高峰隱現(xiàn)
　　就在北京土地市場(chǎng)以土地出讓總金額創(chuàng)紀(jì)錄、居住類用地價(jià)格上漲超四成提前收官之際，明年1月土地市場(chǎng)的熱度也已經(jīng)提前顯現(xiàn)。
　　截至目前，從北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的信息來(lái)看，明年1月北京土地市場(chǎng)至少將完成6宗地塊的出讓，合計(jì)土地出讓底價(jià)高達(dá)151.25億元。
　　相關(guān)知情人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露，實(shí)際上，北京市方面為了防止外界對(duì)今年土地出讓金不斷刷新歷史紀(jì)錄產(chǎn)生過(guò)高關(guān)注，已經(jīng)有意識(shí)地放緩了2014年年末的土地出讓節(jié)奏。而在2015年1月，北京土地市場(chǎng)勢(shì)必迎來(lái)一輪土地出讓高峰。
　　實(shí)際上，除豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村“巨無(wú)霸”地塊外，近期豐臺(tái)區(qū)還集中供應(yīng)了多宗地塊，分別是豐臺(tái)區(qū)樊家村危改項(xiàng)目3號(hào)、亞林西居住區(qū)一期的兩幅地塊，總土地面積是19.73萬(wàn)平方米。其中，北京市豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期有兩幅住宅用地，合計(jì)起始價(jià)為58.1億元，均位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)環(huán)島東北側(cè)。兩宗地塊均要求配建限價(jià)商品住房，房屋銷售限價(jià)為21000元/平方米。
　　郭毅表示，“豐臺(tái)西南四環(huán)、五環(huán)周邊在中關(guān)村(000931,股吧)豐臺(tái)園的產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下，中高端住宅成交狀況較為平穩(wěn)，特別是此前該板塊內(nèi)以老舊社區(qū)為主，符合新興高知階層居住需求的住宅產(chǎn)品較為匱乏，加之整體京西區(qū)域，住宅供應(yīng)主要集中在西南五環(huán)至六環(huán)，而四環(huán)沿線近年來(lái)鮮少新項(xiàng)目入市，商品房供給的長(zhǎng)期空窗令老項(xiàng)目去化周期縮短，吸引了眾多房企關(guān)注京西南板塊?！?BR>　　“現(xiàn)在來(lái)看北京市的西南區(qū)域?qū)⑹敲髂昴瓿醯耐恋爻鲎専狳c(diǎn)區(qū)域。京西南板塊，尤其是豐臺(tái)區(qū)西南四五環(huán)附近還將有多宗地塊集中出讓。這一區(qū)域會(huì)像2013年、2014年的孫河、東壩板塊一樣，成為新的拿地?zé)狳c(diǎn)區(qū)域?！鼻笆鼋邮鼙緢?bào)記者采訪的房地產(chǎn)企業(yè)投資負(fù)責(zé)人表示。
 

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。