東莞樓市供應(yīng)高峰期將于年底到來

近期東莞樓市成交下滑，深圳購房者減少，下半年東莞那些曾經(jīng)受深圳客追捧的鎮(zhèn)區(qū)會有哪些變化？特別是去年地王頻頻被刷新的土地成交大戶大嶺山鎮(zhèn)，有著與2007年相似的故事，是否會有不一樣的未來？

品牌房企高價拿地強(qiáng)勢進(jìn)駐

去年12月中，位于大嶺山水朗村一宗編號為2015WG066、面積約12萬平方米的商住用地被碧桂園拿下，折合樓面地價6353元/平方米，溢價率高達(dá)154%，刷新當(dāng)時大嶺山商住用地的成交總價和成交樓面地價兩項(xiàng)紀(jì)錄，成為大嶺山的新“地王”。

據(jù)了解，水朗村這宗地塊曾于2014年3月公開出讓過一次，當(dāng)時的起拍總價為5.5億元，折合樓面地價2876元/平方米，由于開發(fā)商嫌其價格太高，該地遭遇流拍。去年底該地塊降價再入市，起拍價不足5億元，沒想到竟以12.4億元總價成交，比前年的起拍價高了6.9億元，成交總價翻了一倍。

而與該宗地塊相連的編號為2015WG067商住地，同樣位于大嶺山水朗村，也曾于2014年流拍，亦被碧桂園以總價4.8億元將該地塊也收入囊中，折合樓面地價5277元/平方米，溢價率高達(dá)111%。據(jù)了解，碧桂園在大嶺山水朗村共拍下三宗連體地，總計(jì)花了20.6億元。

東莞中原地產(chǎn)研究部介紹，去年大嶺山共成交5宗商住地，其中有3宗地塊曾因無人問津流拍，去年年底再次入市，卻受到品牌房企的追捧。碧桂園、萬科強(qiáng)勢進(jìn)駐大嶺山，并且高價拿地，一方面反映大嶺山是未來市場的新熱點(diǎn)，另一方面大嶺山地價的快速上漲，拿地成本的高漲，也推動著大嶺山的房價進(jìn)入“萬元”時代。

6月住宅均價同比上漲了65%

去年7月，光大山湖城一期洋房開盤，均價約6500元/平方米，最低還有“5字頭”，而近日其公布的最新洋房銷售均價已調(diào)高至1.5萬元/平方米，別墅均價為2.2萬元/平方米。僅僅一年時間，該樓盤的均價就上漲了8500元/平方米，翻了一番。記者了解到，該樓盤價格上漲的主要原因是大量深圳客來買房。

目前大嶺山不少樓盤的成交量主要由深圳購房者支撐。今年3月，碧桂園位于大嶺山的一個樓盤松湖碧桂園直接在深圳開盤，以1.8萬元/平方米的均價吸引了大量的深圳客，創(chuàng)下了當(dāng)時的熱銷紀(jì)錄，同時也將大嶺山房價推向一個高峰。從此以后，大嶺山房價迅速突破萬元，并向1.5萬元/平方米邁進(jìn)。

根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，去年碧桂園在大嶺山拍地之前，2015年10月大嶺山鎮(zhèn)的住宅均價為7336元/平方米，2015年11月為8765元/平方米。而今年6月最新的數(shù)據(jù)顯示，大嶺山新建住宅均價上漲為13327元/平方米，同比去年6月上漲了65.02%。

大嶺山不僅成為東莞的萬元房價鎮(zhèn)，而且現(xiàn)在房價已經(jīng)超過了莞城、萬江等主城區(qū)街道。

觀察

2007年，深圳客潮退樓市也冷了

深圳客瘋狂進(jìn)入東莞樓市，推動著開發(fā)商在東莞拍地、推動著房價上漲。這與2007年樓市發(fā)生的故事極為相似。

與東莞其他鎮(zhèn)區(qū)首次開拓深圳客不同，大嶺山已經(jīng)迎來了第三輪深圳客，第一輪發(fā)生在2007年。當(dāng)時的深圳炒房客被房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為是推動?xùn)|莞房價飆漲的主導(dǎo)因素。

深圳客第二輪進(jìn)入大嶺山是在2010年，隨著深圳開始“限購”，深圳客再度進(jìn)入不受限的東莞。2010年10月，大嶺山的沁林山莊推出一棟樓王單位，迎來500多人次的深圳客。

不過，深圳客投資熱潮在后來相繼出現(xiàn)回落，他們陸續(xù)退出東莞。2009年記者曾到大嶺山一樓盤踩盤，一名深圳業(yè)主特意攔住記者，勸記者不要在該樓盤買房，“因?yàn)橘u不掉”。而大嶺山樓盤也多次出現(xiàn)深圳客退房事件。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)時許多深圳客買房前并不了解大嶺山的實(shí)際情況，聽說中介描繪的交通地圖和樓市前景后就出手買房，且連樓盤現(xiàn)場都沒有到過。而一些樓盤配套不完善，位置比較偏僻，出租難度大。

2016年，東莞成為深圳客外溢首選

據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心介紹，今年2月7日，深圳南光、鹽排、鹽壩、龍大高速公路免費(fèi)通行,莞深來回的交通成本降低，更利于深圳客持續(xù)進(jìn)入東莞，大嶺山成為深圳客進(jìn)入東莞的首選，區(qū)域房價上漲基本翻倍，均價從去年8000多元開始上漲，最高時達(dá)到1.6萬元/平方米。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年6月底，大嶺山鎮(zhèn)住宅庫存面積為3.74萬平方米，按照過去12個月的成交量計(jì)算，消化周期僅1.24個月。

瑞峰置業(yè)市場研究部相關(guān)人士就表示，深圳客雖然有所減少但依然是主力，莞深兩地的價格差、交通距離的縮短等讓東莞成為深圳客外溢首選；此外，區(qū)域“地王”頻出，看漲行情呼聲一片。

該人士表示，第三季度，包括大嶺山鎮(zhèn)在內(nèi)的松山湖片區(qū)供應(yīng)將持續(xù)緊缺，但是供應(yīng)的高峰期將在第四季度到來，約有10個純新項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧?，預(yù)計(jì)將帶來新一輪的成交爆發(fā)。

另一方面，雖然今年深圳客依然占據(jù)著主導(dǎo)作用，但包括大嶺山在內(nèi)的片區(qū)房價基本觸頂，投資預(yù)期回報率降低，部分投資客或?qū)⒊掷m(xù)外溢至東莞其他價格上漲空間較大的區(qū)域。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。