社科院專(zhuān)家：房地產(chǎn)將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期

由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同主辦的“財(cái)經(jīng)院重大專(zhuān)題研究成果《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》發(fā)布會(huì)”近日在京舉行。在會(huì)上，社科院下屬院所房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)專(zhuān)家攜手會(huì)診當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題，共同把脈下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)?！　≈袊?guó)社科院經(jīng)濟(jì)政策研究中心主任郭克莎：　　建議在局部擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍　　關(guān)于房地產(chǎn)問(wèn)題我有三點(diǎn)看法：　　第一，我很同意把房地產(chǎn)跟宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系起來(lái)研究。房地產(chǎn)的發(fā)展影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)反過(guò)來(lái)也影響房地產(chǎn)發(fā)展?！　‖F(xiàn)在的問(wèn)題是，除了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、投資、消費(fèi)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，更大的問(wèn)題是，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)穩(wěn)定也受房地產(chǎn)影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)問(wèn)題后面是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)買(mǎi)住房需要大量貨幣，房地產(chǎn)的典型趨勢(shì)是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)原理來(lái)說(shuō)，供求決定價(jià)格，按道理是相互作用的，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)有特殊屬性?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)要去庫(kù)存，中央希望開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)，但是一旦價(jià)格一跌下來(lái)，市場(chǎng)就不行了。也就是說(shuō)，降價(jià)促銷(xiāo)跟去庫(kù)存模式相矛盾?！　‖F(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)間的轉(zhuǎn)型周期。我粗略研究過(guò)，世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，在近兩百個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，大多數(shù)國(guó)家的政府都運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)功能：居住功能和經(jīng)濟(jì)功能，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最后發(fā)現(xiàn)，用房地產(chǎn)的非居住功能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，很多國(guó)家都陷進(jìn)去了，房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，引起了金融波動(dòng)?，F(xiàn)在我們正處于這種階段，所以未來(lái)走勢(shì)及影響比較麻煩。我認(rèn)為，需要更好地把房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)結(jié)合起來(lái)研究?！　〉诙?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。現(xiàn)在總體來(lái)說(shuō)是階段性過(guò)剩，但局部市場(chǎng)分化很厲害。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)的周期也是扭曲的。正常的房地產(chǎn)周期，是在大的上升過(guò)程中有周期性的波動(dòng)，可是我們一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出臺(tái)，也許有一個(gè)幾年的調(diào)整過(guò)程，但是自從去年政策出臺(tái)后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯反彈，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)分化和扭曲。然而市場(chǎng)畢竟有其自身規(guī)律性，我認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)并沒(méi)有走完，未來(lái)還會(huì)回到調(diào)整過(guò)程中，沒(méi)有什么強(qiáng)大力量能支撐它持續(xù)性上漲，多數(shù)城市仍將回歸下行趨勢(shì)。　　在政策沒(méi)有退出的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度不會(huì)太大。由于政策出現(xiàn)了反復(fù)，即總體上扶持了一陣子市場(chǎng)，又反過(guò)來(lái)調(diào)控部分城市，結(jié)果就會(huì)使調(diào)整周期縮短。但調(diào)整的大趨勢(shì)可能改變不了，最終還是要慢慢下去。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地方政府沒(méi)有力量扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)，因?yàn)榇蟮内厔?shì)主要取決于宏觀政策，就是中央政府部門(mén)的政策，包括流動(dòng)性的寬松，直接的房地產(chǎn)稅收和住房信貸。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場(chǎng)，即使有作用也很短時(shí)間?！　∥磥?lái)中央再出臺(tái)大的寬松貨幣政策、支持購(gòu)買(mǎi)住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認(rèn)為調(diào)整趨勢(shì)還會(huì)出現(xiàn)，還會(huì)持續(xù)，同時(shí)短期波動(dòng)會(huì)比較多?！　〉谌?，關(guān)于政策的取向?，F(xiàn)在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策取向已經(jīng)很難了。政策調(diào)控面臨一些矛盾，什么矛盾？第一，政策時(shí)間不能很長(zhǎng)，不能撐到“十三五”期間這么長(zhǎng)。“十三五”經(jīng)濟(jì)增速要達(dá)到6.5%以上，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。第二，市場(chǎng)是分化的，扶持政策很難解決分化的問(wèn)題。一調(diào)控，錢(qián)都流到一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，區(qū)域市場(chǎng)分化更加突出。第三，政策只能刺激市場(chǎng)的需求，去庫(kù)存，但不能有效刺激房地產(chǎn)投資。而對(duì)經(jīng)濟(jì)真正起作用的是投資，住房銷(xiāo)售增加多少，對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不大，我們前幾年測(cè)算過(guò)，真正的影響就是投資?！　∠乱徊秸咴趺崔k？總體上保持市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的條件下，重點(diǎn)加強(qiáng)兩個(gè)方面：　　第一，加強(qiáng)長(zhǎng)期性政策，盡快明確房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的政策目標(biāo)。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化角度明確國(guó)家的長(zhǎng)期政策，這樣對(duì)于穩(wěn)定預(yù)期，引導(dǎo)預(yù)期有作用。同時(shí)，也能夠跟短期政策結(jié)合起來(lái)?！　〉诙咭鉀Q市場(chǎng)分化的問(wèn)題?，F(xiàn)在最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化?？梢园淹七M(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，至少能夠阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅反彈的連鎖反應(yīng)。因?yàn)橐痪€(xiàn)城市熱起來(lái)，調(diào)控一線(xiàn)城市會(huì)引起二線(xiàn)城市熱，如果二線(xiàn)真熱了，再去調(diào)控它，可能三線(xiàn)城市也會(huì)熱起來(lái)。最后能不能熱到四線(xiàn)城市，讓四線(xiàn)的庫(kù)存消化。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)投資投機(jī)需求就會(huì)再起作用，剛需就不是主要力量了。最終很可能是投資投機(jī)需求又轉(zhuǎn)回到一線(xiàn)城市。由于市場(chǎng)流動(dòng)性較多，投資投機(jī)需求的力量很強(qiáng)，短期很快會(huì)使部分市場(chǎng)轉(zhuǎn)向短缺。因此可以試一試房產(chǎn)稅的作用，也就是先在局部擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，起一定警示效應(yīng)，解決區(qū)域市場(chǎng)分化的問(wèn)題，抑制連鎖影響?！　∵€有一個(gè)政策取向，就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)企業(yè)，在政策上促進(jìn)其加快轉(zhuǎn)型發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)即使能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，它拉動(dòng)的也就是鋼鐵、水泥這些產(chǎn)業(yè)，這邊去過(guò)剩產(chǎn)能，那邊又拉回來(lái)，市場(chǎng)很容易被不同政策左右，搖擺不定。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，在新常態(tài)條件下，房地產(chǎn)帶動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的階段基本上結(jié)束了。如果想讓資金流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，就要控制這方面的投資，讓資源實(shí)現(xiàn)重新配置?！　　斗康禺a(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》執(zhí)行主編、社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強(qiáng)：　　下半年房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲 總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升　　2016年，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看，由于去年出臺(tái)了一系列去庫(kù)存的刺激政策，導(dǎo)致政策面和資金面全面寬松，推動(dòng)了購(gòu)房需求的集中釋放，市場(chǎng)成交量迅速回升。今年上半年，開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積增速已經(jīng)觸底回升，多數(shù)城市商品房成交量高于去年同期，部分城市單月成交量創(chuàng)新高。但是，二季度末出現(xiàn)了高位回落的跡象，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)繼續(xù)回落，雖然上半年新開(kāi)工面積有了大幅增長(zhǎng)，但總量沒(méi)有太大突破，年內(nèi)新開(kāi)工面積不會(huì)有顯著提升?！　‰S著房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開(kāi)始收緊，由于前期需求的過(guò)度透支，成交量走高后，房地產(chǎn)將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期。我們認(rèn)為，政策收緊將直接導(dǎo)致成交量下降，短期上漲空間有限。同時(shí)，由于去庫(kù)存仍然是下半年行業(yè)的主旋律，尤其是對(duì)三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，由于去庫(kù)存能力不足，壓力仍然非常大，政策應(yīng)該會(huì)繼續(xù)保持寬松態(tài)勢(shì)。對(duì)于房?jī)r(jià)初步的判斷，應(yīng)該是維持結(jié)構(gòu)性上漲局面，總體趨勢(shì)穩(wěn)中有升。　　未來(lái)主要有四方面因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)?！　〉谝唬?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題。關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)問(wèn)題，我們傾向于“波段式下行”說(shuō)法。即總體趨勢(shì)是向下的，但下行過(guò)程中會(huì)有回升的趨勢(shì)。這種說(shuō)法用來(lái)描述房地產(chǎn)市場(chǎng)也非常貼切。如果沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這種趨勢(shì)，尤其是今年上半年對(duì)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市操之過(guò)急地進(jìn)行打壓，很有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)一步惡化。由于我國(guó)地域差距明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化是必然趨勢(shì)，市場(chǎng)的分化還需要市場(chǎng)消化。限制市場(chǎng)交易，只會(huì)造成市場(chǎng)的更加扭曲。2016年上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速是6.7%，還是一種往下的趨勢(shì)，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生向下的壓力?！　〉诙泿排c匯率問(wèn)題。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，至少在2012年之后，與貨幣超發(fā)關(guān)系密切。一方面經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)回報(bào)不斷降低，另一方面以房地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，造成貨幣價(jià)格與資產(chǎn)價(jià)格過(guò)度背離，現(xiàn)在需要在兩者之間找到某種平衡。 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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。