標(biāo)桿項(xiàng)目缺失 復(fù)地活力系商業(yè)或難挽地產(chǎn)頹勢(shì)

日前，復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“復(fù)地”）宣布成功發(fā)行“復(fù)地物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，總規(guī)模15億元人民幣。

在業(yè)界觀察人士看來(lái)，盡管物業(yè)板塊充血，但從營(yíng)收來(lái)看，僅占復(fù)地不到2%的份額，難挑“大梁”，更難掩“商住協(xié)同”轉(zhuǎn)型慢的態(tài)勢(shì)。

復(fù)地退市后的幾年來(lái)略顯低調(diào)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，凈利逐年下滑。難擋下行勢(shì)態(tài)下，2013年從住宅為主轉(zhuǎn)型“商住協(xié)同”。但三年來(lái)商業(yè)動(dòng)態(tài)緩慢，缺乏完善產(chǎn)品線以及標(biāo)桿性項(xiàng)目，依然未給復(fù)地帶來(lái)春天。

近日，復(fù)地商業(yè)正式發(fā)布“復(fù)地活力”產(chǎn)品線。業(yè)界看來(lái)這無(wú)疑給復(fù)地商業(yè)的慢動(dòng)作注入活力，但是否能給未來(lái)的業(yè)績(jī)帶來(lái)提升待考。

對(duì)此，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致函復(fù)地方面，公司方面稱商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅，公司十分看好未來(lái)商業(yè)的發(fā)展前景，并為了打造更好的商業(yè)精品項(xiàng)目，不斷修煉內(nèi)功，已組建了一支相對(duì)完備的商業(yè)團(tuán)隊(duì)。未來(lái)將深耕華北、華東、華中、西南等四大片區(qū)市場(chǎng)。

“商住協(xié)同”盈利連降

復(fù)地母公司為復(fù)星集團(tuán)，主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，2004年港交所主板上市，曾多次進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)上市公司前十強(qiáng)，2011年因較高負(fù)債率退市私有化。

數(shù)據(jù)顯示，退市前一年，即2010年復(fù)地負(fù)債率達(dá)到74%，總負(fù)債額約246.3億元人民幣。

記者注意到，退市后近幾年該公司的負(fù)債率仍處于較高水平。2013年末、2014年末及2015年末，公司合并資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.96%、79.99%和79.22%。

退市之后，復(fù)地在各地的土地市場(chǎng)上頗為低調(diào)，同時(shí)加快轉(zhuǎn)型計(jì)劃。2013年初發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，提出從原來(lái)的住宅開發(fā)為主轉(zhuǎn)型為“住商協(xié)同”。同年9月份以高價(jià)摘得重慶市渝中區(qū)一塊地皮，出讓面積單價(jià)創(chuàng)下2013年重慶主城商業(yè)與住宅單價(jià)最高紀(jì)錄。

復(fù)地謀求公司轉(zhuǎn)型，加大持有商業(yè)運(yùn)營(yíng)步伐明顯。剛離任不久的前董事長(zhǎng)陳志華曾表示，預(yù)計(jì)到2019年全國(guó)持有商業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，并躊躇滿志地要使復(fù)地盡快“趕超一線陣營(yíng)”。

但近幾年的成績(jī)單使其超趕計(jì)劃落空。

數(shù)據(jù)顯示，復(fù)地的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)過(guò)去幾年基本處于增長(zhǎng)乏力的狀態(tài)。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年復(fù)地房地產(chǎn)銷售收入分別為121億元和168億元，雖呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但這與一線房企千億元的銷售規(guī)模相去甚遠(yuǎn)。

而利潤(rùn)方面，據(jù)悉，復(fù)地在2015年上半年的盈利狀況急劇萎縮，凈利潤(rùn)只有4736萬(wàn)元。受新項(xiàng)目竣工并交付使用越來(lái)越少的影響，致其凈利潤(rùn)大幅下滑，公開數(shù)據(jù)顯示，2012年到2015年上半年的凈資產(chǎn)收益率分別為11.17%、9.54%、6.47%和0.35%。

同時(shí)隨著該公司業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，存貨規(guī)模也持續(xù)增長(zhǎng)。2013年末、2014年末及2015年末，公司計(jì)入流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn)的存貨期末余額合計(jì)為390.73億元、418.49億元和382.35億元，占資產(chǎn)總額的比重分別為63.31%、60.92%和54.89%。公司存貨的變現(xiàn)能力直接影響著公司的資產(chǎn)流動(dòng)性及償債能力，復(fù)地意識(shí)到并承受著，如果公司在售項(xiàng)目銷售遲滯導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)不暢，公司的償債能力和資金調(diào)配能力將變?nèi)醯膲毫Α?/p>

或受庫(kù)存壓力影響，在拿地上復(fù)地逐漸收緊。數(shù)據(jù)顯示，2012至2014年，復(fù)地新增土地面積分別為273.7萬(wàn)、235.7萬(wàn)、162.52萬(wàn)/平方米，數(shù)值連續(xù)下滑。2015年的新增儲(chǔ)備用地更是斷崖式下跌，財(cái)報(bào)顯示，2015年復(fù)地僅在海南、澳洲、長(zhǎng)沙、成都四成摘得四塊新儲(chǔ)備地，規(guī)劃總建筑面積約78.68萬(wàn)平方米，按權(quán)益計(jì)算總建筑面積約64.61萬(wàn)平方米。

商業(yè)快進(jìn)鍵按下“活力系”產(chǎn)品待考

業(yè)績(jī)不振的同時(shí)，復(fù)地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理規(guī)模近年來(lái)快速攀升。據(jù)悉，目前已擴(kuò)展至全國(guó)12個(gè)城市，24個(gè)項(xiàng)目，建筑面積超300萬(wàn)平方米的資產(chǎn)規(guī)模。

但其影響力似乎滯后于其發(fā)展速度，多年來(lái)并沒(méi)有帶來(lái)商業(yè)項(xiàng)目的驚艷亮相。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)稱，除了項(xiàng)目偶有動(dòng)工消息外，復(fù)地商業(yè)多數(shù)時(shí)候是處于緘默的狀態(tài)。最為直接的體現(xiàn)是，經(jīng)過(guò)五六年的發(fā)展，復(fù)地商業(yè)依然面臨著標(biāo)桿項(xiàng)目和產(chǎn)品線缺失的尷尬。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，發(fā)展緩慢，沒(méi)有產(chǎn)品線布局，原因在于該企業(yè)對(duì)所需相應(yīng)資源尚未聚攏。復(fù)星的投資策略更多是一種追求投資收益的模式，而對(duì)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，缺少投入，忽視商業(yè)地產(chǎn)背后的招商、營(yíng)銷等所需。

對(duì)此，復(fù)地似乎有所意識(shí)。復(fù)地商業(yè)于近日對(duì)外正式發(fā)布“復(fù)地活力”產(chǎn)品線?；盍ο盗兄邪ㄒ訡BD中心城市綜合體定位的活力PLUS、區(qū)域商業(yè)綜合體活力城、街區(qū)商業(yè)活力廣場(chǎng)以及專業(yè)市場(chǎng)定位的活力薈。

復(fù)地在回復(fù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪函中表示，通過(guò)前期積累，對(duì)行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿的商業(yè)運(yùn)作體系進(jìn)行研究分析，發(fā)展出四條各具特色的商業(yè)產(chǎn)品線（活力PLUS、活力城、活力廣場(chǎng)、活力薈），以滿足不同層次消費(fèi)者的需求。

其中，活力PLUS作為復(fù)地商業(yè)重點(diǎn)打造的高端商業(yè)產(chǎn)品線，旨在將藝術(shù)融合商業(yè)，升級(jí)都市文化內(nèi)涵;活力城則定位為區(qū)域商業(yè)中心，目的是成為最in的時(shí)尚潮流聚集地，為E時(shí)代生活創(chuàng)造最有價(jià)值的實(shí)體消費(fèi)空間;而活力廣場(chǎng)是街區(qū)型商業(yè)的代表，活力薈則聚焦于專業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域，旨在成為集約型主題消費(fèi)空間。

據(jù)悉，今年年底天津活力廣場(chǎng)將正式開門迎客，未來(lái)2~3年內(nèi)上海復(fù)地萬(wàn)科·活力城、成都活力PLUS也將陸續(xù)開業(yè)。

業(yè)界看來(lái)推出產(chǎn)品線無(wú)疑給復(fù)地商業(yè)的慢動(dòng)作注入活力，商業(yè)版圖將更加清晰，但能否有效運(yùn)作，給未來(lái)的成績(jī)單帶來(lái)活力尚且待考。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，說(shuō)明其發(fā)展思路正在矯正，但商業(yè)地產(chǎn)涉及面較廣，不利于聚焦。同時(shí)投入大、戰(zhàn)線長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)明顯拉動(dòng)其整個(gè)板塊發(fā)展，難度較大，后續(xù)應(yīng)該如何投資，仍需要觀察。同時(shí)，復(fù)地內(nèi)部管理層的不斷變動(dòng)，對(duì)其發(fā)展勢(shì)必造成一定影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。