縱觀一年來各城市房價漲跌分布 合肥出現(xiàn)“庫存荒”

過去一年，中國樓市又完成了一輪漲與跌之間的博弈。相關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的一份報告顯示，截至7月底，其監(jiān)控的一百個城市的平均房價，已連續(xù)15個月環(huán)比上漲，同比上漲也持續(xù)了12個月。在分析房價走勢時，我們一般會從城市所屬層級來劃分，比如今年上半年一線城市穩(wěn)中有升，二線城市漲幅較大，三四線城市“去庫存”依然是主題。

今天，我們拋開層級屬性，從房價的漲幅、跌幅、穩(wěn)定性、庫存及地價這5個緯度來繪制一張“房價漲跌分布圖”。

01.哪里房價漲最多?

深圳、東莞、惠州一年漲三成

近一年來樓市的升溫直接反映在了房價上。百城房價報告顯示，去年7月份10685元/平方米的百城平均房價，一年后漲到了12009元/平方米，漲幅約12.39%。

期間深圳房價上漲最多，高達(dá)41%；惠州、東莞等5個城市漲幅超30%；合肥、中山等7個城市上漲超20%。而在去年同期，除深圳一城漲價超20%，其余漲幅較高的城市也僅僅是處于1%-9%之間。

值得關(guān)注的是：去年以來百城漲幅最高的三個城市——深圳、惠州、東莞均地處廣東省。

深圳房價一度暴漲，主要因為“供應(yīng)與庫存不足+交通基礎(chǔ)設(shè)施大建設(shè)+人口暴增”，以及地王扎堆推高房價。而深圳周邊東莞、惠州一年房價漲三成，正是深圳限購、需求外溢、政策刺激等因素的疊加。

不過7月份深圳樓市出現(xiàn)了量價齊跌現(xiàn)象。這其實(shí)是受到供應(yīng)緊縮、房企推貨節(jié)奏等影響，實(shí)際樓盤房價并沒有下降。

02.哪里房價在下跌?

三亞、吉林、泰州跌幅超5%

上述報告顯示，截至7月底，與去年同期相比新建住宅價格下跌的城市有38個。其中，三亞、吉林、泰州跌幅超過5%，沈陽、臺州等14個城市跌幅在2%-5%之間。

房價下跌城市背后多是因為人口導(dǎo)入效果欠佳，需求不強(qiáng)，只能通過降價的方式來吸引新需求。

報告顯示，近12個月來，曾經(jīng)因炒房團(tuán)涌入而房價飆升的三亞，房價連連下跌，僅2015年7、8月和今年6月出現(xiàn)了小幅環(huán)比上漲。每平米平均房價由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米，降幅約12%。

在房價下跌城市中三亞比較特殊，有很強(qiáng)的炒房需求，但因?qū)嶋H空置率較高導(dǎo)致房價難漲。

03.哪里房價最穩(wěn)定?

邯鄲、烏魯木齊等地平穩(wěn)

相較于其他城市，邯鄲、烏魯木齊、湘潭、太原、哈爾濱等城市樓市較為平穩(wěn)。報告顯示，目前這些城市平均房價相對較低，均在8000元/平方米以下，截至7月底同比漲跌幅在1%以內(nèi)。

有專家分析，房價表現(xiàn)平穩(wěn)，實(shí)際是因為需求穩(wěn)定，且并非投資熱點(diǎn)城市，但對于庫存壓力較大的城市來說，鼓勵購房者入市還需有所舉措。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的7月份《70城住宅庫存報告》，上述城市中部分城市住宅庫存并不低。按照上半年市場消化速度，烏魯木齊、哈爾濱庫存分別可賣24月、23個月。而市場一般認(rèn)為較為合理的情況是14個月左右。

04.哪里出現(xiàn)“庫存荒”?

合肥、南京庫存只夠賣2個月

《70城住宅庫存報告》顯示，當(dāng)前各地樓市庫存分化加劇，高者如北海、沈陽、銀川等地，庫存消化周期在20個月以上；低者如蘇州、惠州等庫存消化周期只有不到5個月，南京、合肥則僅夠賣2個月。

蘇州、惠州、南京、合肥等地，正是一年來領(lǐng)漲中國房價的二線熱點(diǎn)城市。報告顯示，今年7月底蘇州新建住宅平均價格為15337元/平方米，比去年的12108元/平方米漲價三千多元。南京、合肥同期分別上漲四千多元和兩千多元。

有專家認(rèn)為，庫存不足是房價上漲的一大推手。后續(xù)各地應(yīng)堅持“因城施策”，去庫存周期大的城市，繼續(xù)積極去庫；去庫存周期偏小的城市，則應(yīng)補(bǔ)庫存或追加土地開發(fā)投資。

05.誰的地價趕超房價?

蘇、杭等地價漲幅超100%

市場普遍認(rèn)為，一年來高價地頻出對推漲房價效用明顯。有數(shù)據(jù)顯示，截至8月4日，全國有34個城市年內(nèi)賣地金額超過百億元，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄，單位面積地價較去年大幅上漲。

從平均樓面價看，深圳比去年同期漲價332%，漲幅居首。其次是蘇州上漲200%，杭州上漲147%，南京上漲133%，廈門上漲117%，合肥上漲111%。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了普遍性的地價超過房價現(xiàn)象，樓市豪宅化明顯。南京、合肥、廈門、蘇州成為今年以來“地王”最密集的二線城市，這些城市的房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。