香港樓市現(xiàn)回暖跡象 新鴻基23.6億港元購地

瑞銀中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎對21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，“每一輪樓市調(diào)整都并非直線形，中間通常有起有伏，我們?nèi)匀痪S持到2017年底下調(diào)30%的預(yù)測，主要是供應(yīng)持續(xù)增加以及香港經(jīng)濟本身增長不樂觀。”

8月8日晚，香港最大的地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)（下稱“新地”）以23.64億港元的高價成功競得沙田多石一幅住宅用地，交易作價超出市場預(yù)期上限約36%，折合樓面地價達到每平方英尺5448港元，創(chuàng)下該地區(qū)一年以來的最高價。

此次土地拍賣有數(shù)十家地產(chǎn)商參與，包括李嘉誠旗下長實地產(chǎn)、遠東發(fā)展等本地發(fā)展商，以及內(nèi)地企業(yè)萬科置業(yè)（海外）等。多位市場人士認(rèn)為，近期香港樓市銷情回暖，開發(fā)商對后市看法更加樂觀，因此在購地方面更為進取。

事實上，這是新地自去年8月中標(biāo)元朗地鐵站發(fā)展項目后，再次出手住宅用地。今年7月以來，香港政府共有5幅住宅用地招標(biāo)，其中4幅的拍賣成交價均高于市場預(yù)期上限。隨著樓市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，各大發(fā)展商在土地市場更加活躍。

以恒隆地產(chǎn)為例，該公司數(shù)年來鮮有在香港參加競標(biāo)購地，外界甚至將恒隆入市購地作為樓市的風(fēng)向標(biāo)。今年3月香港地政總署披露何文田常盛街地皮的入標(biāo)名單，赫然發(fā)現(xiàn)恒隆地產(chǎn)亦有參與。這是該公司自2012年7月以來再度在港投地。

同時，新鴻基郭氏家族長子郭炳湘旗下的順成企業(yè)近日亦聯(lián)合香港小輪，以27億港元的價格競得新界屯門的一幅住宅地塊。

高力國際亞洲估值與咨詢主管張翹楚向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，香港本地發(fā)展商本身已有一定土地儲備，但依然愿意以高價競投土地，“這主要反映海外資金流入香港房地產(chǎn)市場?？紤]到新盤銷售成績不錯，新增的住宅供應(yīng)在短期內(nèi)無法實現(xiàn)，從而帶動土地價格相比較年初已經(jīng)反彈20%至30%。”

中資地產(chǎn)商加入搶地大戰(zhàn)

除了香港老牌地產(chǎn)商以外，多家內(nèi)地房企亦紛紛加入“圈地”大戰(zhàn)。

8月3日，香港地政總署公布招標(biāo)結(jié)果，五礦地產(chǎn)旗下的宏悅有限公司以40.06億港元成功競標(biāo)一塊位于油塘的臨海住宅地皮，成交價格超出市場估價上限的28億港元達到43%，一時間引發(fā)市場熱議。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者翻查資料顯示，這是五礦地產(chǎn)首次在香港中標(biāo)政府土地拍賣。去年4月該集團曾競投西貢對面海用地，但未能中標(biāo)。

油塘地塊的可建樓面面積為56.67萬方英尺，共有13家財團入標(biāo)，除長實地產(chǎn)、新地和會德豐地產(chǎn)外，多個中資財團如萬科置業(yè)海外，及合景泰富均有參與競標(biāo)。

五礦地產(chǎn)副主席兼董事總經(jīng)理何劍波表示，該公司自去年已開始留意香港土地市場，并指出此次買地是該集團“實現(xiàn)海外戰(zhàn)略部署的第一步”。他續(xù)稱，與內(nèi)地相比，香港樓市持續(xù)供不應(yīng)求，地價和樓價仍處于合理水平，并表示對香港地產(chǎn)市場的發(fā)展充滿信心。

作為五礦集團的附屬公司，五礦地產(chǎn)目前在香港擁有商業(yè)物業(yè)包括位于尖沙咀的中國五礦大廈及位于中環(huán)的LKF29（東方有色大廈）。公司計劃對油塘項目投資共70億港元。

香港發(fā)展局局長陳茂波透露，香港政府在2012年4月至今年6月期間共售出98幅地，共50多家房地產(chǎn)商參與，其中包括數(shù)家內(nèi)地房地產(chǎn)商，“最近兩三年來內(nèi)地房地產(chǎn)商到香港投資地產(chǎn)數(shù)量增多，初到香港出價進取，他們出價是否偏高，難以一概而論。”

同時，大和分析師在研究報告指出，此次五礦地產(chǎn)的大手筆買地之舉，是內(nèi)地資本流向香港買地的一個標(biāo)志，并預(yù)計會有更多內(nèi)地房地產(chǎn)商在香港投入數(shù)十億港元買地。

根據(jù)大和的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2013年以來，共有14宗內(nèi)地房地產(chǎn)商赴港買地的行為，包括萬科、中國海外發(fā)展、世貿(mào)房地產(chǎn)、中國中冶和保利地產(chǎn)等。截至8月4日，今年已有3家內(nèi)地地產(chǎn)商在香港中標(biāo)土地。

該行認(rèn)為，相比內(nèi)地一線城市地王頻出，香港的地價更為合理，“同時為對沖人民幣貶值風(fēng)險和一些其他考慮，預(yù)計未來會有更多內(nèi)地房地產(chǎn)商來港投地，幾十億港元的地皮成交價將變得普遍。即使未來會有較多地皮供應(yīng)，但由于內(nèi)地發(fā)展商足夠吸收香港政府放出的土地，使得香港住宅用地的價格不大可能下跌。”

外資投行紛紛“空翻多”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月6-7日的周末共錄得450宗一手成交，刷新今年5月第3個周末372伙（即商品房單位，下同）的紀(jì)錄。反映二手住宅行情的中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL上周五最新報131.34點，創(chuàng)22周新高。

同時，二手住宅成交持續(xù)升溫。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，上個周末香港十大藍籌屋苑共錄得約13宗買賣，環(huán)比增加約8.3%，這已是連續(xù)10個周末錄得雙位數(shù)成交量，創(chuàng)下一年半以來的最長連續(xù)增加紀(jì)錄。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示：“本月多個新盤陸續(xù)開售，相信本月的新盤成交量有望升至2500宗，創(chuàng)兩年新高。”

此外，據(jù)港媒報道，中國跳水隊前“跳水皇后”伏明霞，在今年3月以870萬港元買入港島太古城的一個公寓，不到半年內(nèi)，該單位已升值15%。香港土地注冊處資料顯示，買家登記為伏明霞（FUMINGXIA）。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查詢恒生銀行的網(wǎng)上估價顯示，同類面積的公寓目前市值確已升至約1000萬港元。

此外，作為領(lǐng)先指標(biāo)的地產(chǎn)股近期表現(xiàn)亦十分搶眼。以新鴻基地產(chǎn)為例，股價自6月底的低位已經(jīng)反彈近26%，大幅跑贏恒生指數(shù)同期的表現(xiàn)。

隨著樓市轉(zhuǎn)向，多家外資大行亦陸續(xù)“改口”?；ㄆ煦y行于7月18日率先調(diào)升對香港樓市評級。該行預(yù)測，香港樓市交投自今年二三月以來明顯活躍，重新恢復(fù)至2013年初的水平，樓價未來再下跌空間有限，今年全年將呈現(xiàn)先跌后回升局面，預(yù)計全年樓價可升約3%。

摩根士丹利隨后發(fā)表報告指，由于加息憂慮緩解及失業(yè)率水平較低，被壓抑的剛性需求或可逐步推動樓價走高，預(yù)期香港樓價下半年出現(xiàn)5%漲幅。瑞信則將今年樓價的預(yù)期，由下跌15%修正為下跌5%，但對明年的跌幅預(yù)測則由5%上調(diào)至7%。然而，瑞銀中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“每一輪樓市調(diào)整都并非直線形，中間通常有起有伏，我們?nèi)匀痪S持到2017年底下調(diào)30%的預(yù)測，主要是供應(yīng)持續(xù)增加以及香港經(jīng)濟本身增長不樂觀。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。