業(yè)內(nèi):蘇州打響限購第一槍 “限購限貸”政策將出臺

自今年7月份以來，蘇州“限購”的消息一直在業(yè)內(nèi)流傳。

日前，一份名為《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》在網(wǎng)上出現(xiàn)，從土地供應(yīng)、土地競價、預(yù)售管理、價格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個方面對蘇州房地產(chǎn)市場進行新的部署和要求。

第一財經(jīng)記者采訪了解，上述文件多數(shù)內(nèi)容均將頒布。其中，蘇州非戶籍居民購買二套房需要提供一年的納稅或者社保證明(且不準許出現(xiàn)補繳情況)。

蘇州當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，本周蘇州住建局已經(jīng)在會議傳遞了以上相關(guān)信息，“限購限貸”政策將出臺。

事實上，從去年秋天開始，蘇州工業(yè)園區(qū)湖東幾塊土地拍賣價格飆升，此后蘇州工業(yè)園區(qū)房價突然開始暴漲，帶動蘇州其他區(qū)域一起上漲。而從2016年開始，蘇州房價更是越來越瘋狂。

此前幾個月，蘇州房價漲幅一直名列全國前茅。易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，蘇州(不含昆山、太倉等縣級市)今年1~4月份新建商品住宅成交均價為每平方米16969元，相比2015年全年上漲了28.91%。

同時，房企搶地的熱情也非常高。以5月23、24日蘇州連續(xù)兩天拍賣15幅地塊的情況為例，其中多幅宅地實施了限價拍賣，最終兩幅宅地因競價太高流拍，而24日成交的11幅地塊的平均溢價率達到了115%。

對此，蘇州市不斷出臺調(diào)控措施。今年3月，蘇州市政府召開常務(wù)會議，審議通過了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》。主要包括增加市場供應(yīng)、控制房價增長、加強市場監(jiān)管三大部分共十條。第三條強化價格管理的“申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%”目的為限制房價增長過快。

今年4月，為規(guī)范蘇州市個人住房貸款業(yè)務(wù)，蘇州市個人住房信貸自律機制全體成員銀行討論形成了蘇州市相關(guān)決議。8條決議涉及嚴格認定首次貸款資格、嚴查首付資金來源，杜絕“假離婚”、公平競爭等四大方面，業(yè)內(nèi)稱為“房八條”。

今年5月，蘇州國土資源局官網(wǎng)發(fā)布了一則公告，公告稱，“經(jīng)市政府批準，以下地塊設(shè)定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。”，蘇州土地限價令正式出臺。限價令將掛牌拍賣的各地塊的最高溢價率將控制在了89%-231%之間。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，去金融杠桿將是調(diào)控的主流政策，對于各地城市來說，目前房價上漲的城市數(shù)量逐漸增加，這些城市的房價漲幅有望被抑制。

面對這樣的調(diào)控，中金證券則認為調(diào)控過后拐點將至。其認為地產(chǎn)成交開始減速，同時主要城市土地成交溢價率達到歷史高位區(qū)間成為拐點的標志，同時各地政策收緊因此房地產(chǎn)將進入下行空間。

中金證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師寧靜鞭指出，房地產(chǎn)已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M入下行期。下半年短期快速加杠桿是隱憂。中國加杠桿速度在逐年提升，且一線城市中深圳加杠桿速度較快，其中福建和廣東杠桿利用率偏高。

“二線城市漲幅超過一線城市的最主要是政策因素。3月份，一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大。整體看，類似廈門、合肥、南京這樣價格上漲過高過快的城市，未來去杠桿將成為主流政策取向。”張大偉說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。