余豐慧：房企杠桿高至10倍 監(jiān)管部門應出手

開發(fā)商對資金杠桿的運用可以說已經(jīng)到了極致。

本周二，新華社“新華視點”欄目的記者在調查中揭示：“（開發(fā)商）基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。”這也表明，甚至連買地的保證金都可以通過融資方式進行支付。

盡管監(jiān)管層開始憂慮，社會各界開始擔心，但開發(fā)商好像一丁點懼怕心理都沒有，并且還較樂觀，他們認為銷售回款足以支撐融資成本，資金壓力尚未體現(xiàn)。按照這個邏輯分析，銷售回款能夠支撐融資成本的前提是，房價一直上漲，住房需求一直旺盛。

在筆者看來，這與美國次貸危機前后的狀況驚人相似。就在2005年、2006年時，美國房價單邊上漲多年，當時，要是誰說房價會跌肯定會被人恥笑。這種單邊上漲的房價，驅使住房杠桿率達到100%，瘋狂到即使低收入甚至暫時失業(yè)的人員，銀行也敢于零首付給其全部購房貸款。前提是，只要房價一直上漲，就可以覆蓋銀行貸款本息，到期后將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣，銀行也可以大賺一筆。

然而，到了2007年初美國房價在毫無征兆的情況下突然下跌，這個現(xiàn)象幾個月后愈演愈烈。隨后手握巨額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破產(chǎn)倒閉，次貸危機爆發(fā)，接著金融危機在全球爆發(fā)。

權威人士5月9日在《人民日報》所做的訪談中表示，“高杠桿是一切經(jīng)濟金融風險的源頭與原罪。”國際上無數(shù)事實已經(jīng)證明。同時，必須注意到房地產(chǎn)高杠桿泡沫的危害性似乎更大。全球歷次金融危機與高杠桿、泡沫嚴重的房地產(chǎn)都脫不了干系。

中國房地產(chǎn)泡沫一直以來都客觀存在著，一個重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫，一直吹大泡沫，甚至地方政府、房企、投機者形成利益聯(lián)盟共同吹泡泡，其背后是巨大的利益在驅使和支撐。

地方政府在土地出讓、房地產(chǎn)稅收上有著巨大利益，一旦房價下跌，土地出讓收入就會減少。基于此，有的地方政府比開發(fā)商還更擔心房價走低。開發(fā)商自不必說，是房地產(chǎn)利益的直接受益者。甚至擁有住房特別是擁有多套房產(chǎn)的投資者更不愿意看到房價走低。一個利益鏈條上系著這么多受益者，足以看出房價下降的阻力，但要看到，這種阻力不是真正來自市場規(guī)律。

房企10倍杠桿率拿地開發(fā)，再次佐證了“空手套白狼”的游戲。這種游戲風險之大，早在100多年前的美國就已經(jīng)被論證過。經(jīng)濟學家、投資家、價值投資理論的創(chuàng)立者本杰明·格雷厄姆說過：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付，開發(fā)商可以一分不投而獲得整個資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進賬。當前中國房地產(chǎn)行業(yè)的情況很大程度上也可以對號入座。這暴露出房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來惡性、無序發(fā)展的硬傷。

目前房企杠桿率最高已達10倍，其風險在于：一旦房價下跌或者銷售回款速度下降，其資金鏈條很快就會斷裂，風險隨之爆發(fā)，融資風險將立刻顯現(xiàn)。由于金融風險的一個最大特性是傳染性、連鎖性，因此，最終不排除引爆系統(tǒng)性金融風險的可能性。

房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率，背后風險之大，不光可能害己，而且也會害人。對此，監(jiān)管部門務必引起高度重視。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。