多省會(huì)城市限購(gòu)松綁，熱點(diǎn)城市或不會(huì)大幅調(diào)整

福州市樓市限購(gòu)政策有所松動(dòng)。30日，福州市不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，即日起，針對(duì)非五城區(qū)戶(hù)籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近兩年內(nèi)滿(mǎn)12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購(gòu)買(mǎi)后該房屋仍受限售政策影響。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，后續(xù)各地限購(gòu)放松的可能性會(huì)進(jìn)一步加大，這對(duì)于各地購(gòu)房市場(chǎng)的行情活躍有積極作用。

多省會(huì)城市限購(gòu)松綁

據(jù)新華財(cái)經(jīng)了解，省會(huì)福州為樓市限購(gòu)松綁，并非孤例。3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，通知包含19項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，按照政策，其中近親屬在鄭工作、生活、投親養(yǎng)老的允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

繼鄭州出臺(tái)房地產(chǎn)新政后，哈爾濱市出臺(tái)涉及多個(gè)方面的房地產(chǎn)放松政策。3月23日，哈爾濱市擬廢止2018年5月5日出臺(tái)的《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，該市人民政府網(wǎng)站稱(chēng)，已完成其階段性調(diào)控使命。這意味著廢止后，新購(gòu)商品房網(wǎng)簽滿(mǎn)3年方可交易的限售政策取消，同時(shí)二套房首付、利率標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)控措施取消。

廣東省住房政策研究院首席研究員李宇嘉指出，去年底以來(lái)的松綁政策，從公積金、補(bǔ)貼、人才政策，到取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”(鄭州)、退出限售(哈爾濱)，再到松綁限購(gòu)(福州)，這是個(gè)趨勢(shì)。特別是在兩會(huì)明確“因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)”的要求下，再加上1-2月份市場(chǎng)下行超出預(yù)期，退出限售、松綁限購(gòu)有了更多的空間和合理性。

“鑒于此次福州政策的放松，預(yù)計(jì)后續(xù)各地限購(gòu)放松的可能性會(huì)進(jìn)一步加大，進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于各地購(gòu)房市場(chǎng)的行情活躍也有積極作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，可以看到，4月份類(lèi)似放松的動(dòng)作會(huì)進(jìn)一步增加，也是購(gòu)房者所期待的。

安信證券首席固收分析師池光勝表示，今年2月下旬以來(lái)，全國(guó)各能級(jí)城市房地產(chǎn)政策均有所放松，一線（準(zhǔn)一線）城市以下調(diào)房貸利率為主，二線強(qiáng)化三線城市弱化“四限”為主，普通三四線城市放松集中于下調(diào)首付比例與貸款利率等，整體呈現(xiàn)出“城市能級(jí)越低，放松尺度越大”的特征。“這為其他尚未放松的城市提供了對(duì)標(biāo)樣本，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多城市加入放松名單。”

熱點(diǎn)城市或不會(huì)大幅調(diào)整

在“房住不炒”的背景下，根據(jù)新華財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，除了以上三個(gè)省會(huì)城市，今年以來(lái)，已有包括東莞、北海、唐山等超60個(gè)城市出臺(tái)了各種穩(wěn)樓市的松綁政策。政策松綁主要覆蓋放松限購(gòu)、限貸，降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售，購(gòu)房補(bǔ)貼等六大層面。

此外，從去年下半年以來(lái)，多部門(mén)就密集發(fā)聲“穩(wěn)地產(chǎn)”。平安證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，今年2月，涉房類(lèi)政策就共出臺(tái)16項(xiàng)，其中偏緊類(lèi)2項(xiàng)，偏松類(lèi)7項(xiàng)，單月涉房偏緊類(lèi)政策出臺(tái)頻次創(chuàng)近一年新低。

監(jiān)管部門(mén)、地方政府、大小房企及二級(jí)市場(chǎng)等多方面形成“共振”，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象增多。多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月1日-27日，四個(gè)一線城市新房成交總量較2月上漲12.0%。3月1日-28日，北京二手房成交14244套，預(yù)計(jì)3月網(wǎng)簽將達(dá)到1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)套，已接近2021年“小陽(yáng)春”末期的成交水平。

部分城市房地產(chǎn)成交量回升，在一定程度上體現(xiàn)了政策的效果。不過(guò)，大部分二三線城市還是延續(xù)下滑。分析指出，樓市分化加劇，完全企穩(wěn)尚需時(shí)日。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，疫情影響了最近樓市，特別是非一二線核心城市，市場(chǎng)依然低迷中，而本來(lái)出現(xiàn)小陽(yáng)春苗頭的部分城市也因?yàn)橐咔槌霈F(xiàn)了溫度緩升，預(yù)計(jì)2022年上半年市場(chǎng)很難走出調(diào)整，市場(chǎng)期待房貸、開(kāi)發(fā)貸特別是針對(duì)私企的開(kāi)發(fā)貸有更明顯的穩(wěn)定政策。

鄭州、哈爾濱和福州等核心城市松綁限購(gòu)限貸，具備一定示范效應(yīng)。”預(yù)計(jì)市場(chǎng)低迷、庫(kù)存壓力大的城市將繼續(xù)松綁，而一線城市等樓市韌性較強(qiáng)的城市不會(huì)迎來(lái)大幅調(diào)整。“諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示。

房企或迎來(lái)政策窗口期

“雖當(dāng)前政策穩(wěn)中向暖，但當(dāng)前房地產(chǎn)到位資金壓力仍然較大。”克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲認(rèn)為。

2021年10月以來(lái)，房企流動(dòng)性逐漸承壓，部分房企特別是一些民營(yíng)房企開(kāi)始陷入流動(dòng)性困境。11月初，央行率先發(fā)聲，隨后各部委開(kāi)始聯(lián)合表態(tài)，并在并購(gòu)融資、保障性租賃住房融資、預(yù)售資金監(jiān)管等多個(gè)方面釋放積極信號(hào)。

不過(guò)，房地產(chǎn)形勢(shì)目前來(lái)看仍較為嚴(yán)峻。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%，增速環(huán)比2021年12月的-19.3%有所收窄，但降幅仍然較大。此外，數(shù)據(jù)顯示，2月以按揭為主的居民中長(zhǎng)期貸款減少459億元，出現(xiàn)自有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，1-2月房企到位資金中的個(gè)人按揭款也同比下降16.0%，創(chuàng)2018年以來(lái)的最大跌幅。

今年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議。會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

政策由紓困步入實(shí)質(zhì)改善階段。3月30日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布的注冊(cè)通知書(shū)信息顯示，交易商協(xié)會(huì)接受碧桂園、旭輝、龍湖、越秀等房企中期票據(jù)注冊(cè)，注冊(cè)金額合計(jì)250億元。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰表示，房地產(chǎn)政策遵循逆周期規(guī)律，當(dāng)市場(chǎng)下行到一定程度時(shí)，政策可能轉(zhuǎn)為更加積極。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)探底，土地市場(chǎng)調(diào)整，尤其是低線城市土地出讓金收入不排除顯著下滑的可能性。在此背景下，因城施策與“三穩(wěn)”的政策將更為積極。

“房企將迎來(lái)一個(gè)政策的窗口期。”陳聰認(rèn)為。

值得關(guān)注的是，從已披露年報(bào)的房企整體情況來(lái)看，大部分在A股上市的房企2021年凈利率下降，龍頭企業(yè)萬(wàn)科2021年凈利潤(rùn)則幾乎腰斬。還有十多家無(wú)法按時(shí)披露年報(bào)數(shù)據(jù)。

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施在不斷出臺(tái)，中央已經(jīng)明確了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的方針，有關(guān)部門(mén)和各級(jí)政府也在制定政策穩(wěn)定市場(chǎng)。萬(wàn)科對(duì)政策環(huán)境有信心，經(jīng)過(guò)調(diào)整，行業(yè)將回歸常態(tài)、回歸理性，過(guò)高、過(guò)低的利潤(rùn)率都不可持續(xù)，行業(yè)收益水平最終會(huì)向社會(huì)平均水平回歸，這是萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)“止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中提升”的政策基礎(chǔ)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。