一季度商品房銷售額降幅擴大，政策效應(yīng)傳導(dǎo)至市場尚需時間

在市場信心仍未完全恢復(fù)的背景下，一季度房地產(chǎn)銷售成色不足。

4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-3月份，商品房銷售額29655億元，同比下降22.7%；商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%。

“銷售面積及金額同比負增長，一方面是受去年同期基數(shù)較高的影響；另一方面，短期內(nèi)政策效應(yīng)仍未發(fā)酵，市場觀望情緒未獲得明顯改善。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在國新辦發(fā)布會上表示，盡管當前房地產(chǎn)銷售還在下降，隨著多地適度放開限購限售、降低公積金使用門檻等，部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售降幅在收窄。隨著房地產(chǎn)長效機制的完善，積極滿足房地產(chǎn)住房需求，全國房地產(chǎn)銷售下行態(tài)勢會得到緩解。

市場預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)

一季度房地產(chǎn)市場仍未走出深度調(diào)整階段，多地疫情反復(fù)下，購房者置業(yè)信心不足，市場預(yù)期仍較弱。

2022年1-3月，全國商品房銷售金額、面積同比降幅較1-2月有所擴大。其中3月份，商品房銷售面積、銷售額同比分別下降17.7%、26.2%，降幅較1-2月分別擴大8.1、6.9個百分點。

“3月份很多城市銷售跌幅超過40%，對全國數(shù)據(jù)造成了影響。而去年四季度以來的寬松政策帶來的效應(yīng)仍未完全釋放，市場反彈面臨阻力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，東部區(qū)域、東北區(qū)域銷售額累計同比分別下跌了27.7%和33.9%，遠高于其他區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認為，主要原因是去年同期高基數(shù)和今年3月疫情反復(fù)對上述區(qū)域產(chǎn)生了較大影響。

價格方面，易居研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積測算，1-3月份全國商品房均價為9252元/平方米，同比跌幅為10.3%。

“因房企一季度和上半年面臨較大償債壓力，有動力通過促銷加速銷售和回款，雙方面的因素共同導(dǎo)致價格同比下調(diào)。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月末，商品房待售面積56113萬平方米，同比增長8.2%；其中，住宅待售面積增長14.2%。

業(yè)內(nèi)人士指出，從商品房待售面積的增加可以看出，銷售端仍面臨一定去化壓力。盡管逾70個城市發(fā)布了樓市扶持政策，但市場信心的修復(fù)尚需時間。

“短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)加大需求端政策優(yōu)化調(diào)整力度。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，但當前多數(shù)城市調(diào)整壓力仍較大，疊加去年同期高基數(shù)影響，預(yù)計4月全國商品房銷售規(guī)模同比降幅仍維持高位。

行業(yè)到位資金創(chuàng)近年新低

據(jù)國家統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%。

雖然今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比仍在增長，但增速卻連續(xù)12個月回落，并創(chuàng)下近20個月新低。

“自年初以來，各級政府頻頻釋放利好信號，截至目前全國超70城放松調(diào)控，但是從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，房企的投資信心仍未明顯恢復(fù)，預(yù)計從政策端傳遞到投資端仍需要一定的時間。同時，近期疫情反復(fù)進一步加劇了行業(yè)下行壓力，預(yù)計4月份開發(fā)投資增速難見回升。”陳霄表示。

中泰證券研究所政策組負責人楊暢指出，總體來看，房地產(chǎn)銷售端、竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)相對偏弱。

今年以來，全國房屋新開工規(guī)模延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，企業(yè)開工動力不足。2022年1-3月全國房屋新開工面積29838萬平方米，同比下降17.5%；房企土地購置面積同比增速為-40.9%。

“銷售端的不利使多數(shù)房企較難在土地、施工等方面加大投入，房地產(chǎn)從銷售到拿地再到融資的鏈條整體受阻。”潘浩告訴記者。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金38159億元，同比下降19.6%，同比繼續(xù)維持負增長，創(chuàng)近年來新低。

其中，國內(nèi)貸款同比下降29.7%；自籌資金同比下降2.4%；利用外資2.6億元；定金預(yù)收款同比下降37.5%；個人按揭同比下降22.1%。

從各項指標來看，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等同比均下滑，且同比跌幅呈擴大趨勢，其中定金及預(yù)收款降幅最大，可以看出房企資金鏈總體仍較緊張。

“4月15日央行宣布全面降準，對房地產(chǎn)市場而言是一個利好，對化解部分房企流動性壓力、提高居民購房意愿有著積極意義。預(yù)計二季度房企資金鏈緊張以及個人按揭貸款同比下滑等情況有望獲得改善。”陳霄表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。