房地產(chǎn)發(fā)展高峰期已過，什么是新模式的“正確打開方式”

隨著各地樓市因城施策推進，房地產(chǎn)領(lǐng)域需求端和供給端寬松政策不斷，但在疫情反復等因素干擾下，大部分城市的樓市成交仍顯低迷；融資緩慢回暖中，部分房企違約事件仍時有發(fā)生。

近日，在《2022·CF40中國金融改革報告》發(fā)布會上，中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長張斌分析稱，我國房地產(chǎn)的發(fā)展高峰期已經(jīng)過去，未來將經(jīng)歷一個長期持續(xù)放緩的過程。針對未來房地產(chǎn)領(lǐng)域兩大新的主要矛盾——都市圈房價過高給新市民帶來壓力、房企債務(wù)危機和過度縮表帶來金融風險，他提出，要構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案，多措并舉推進房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組。

主要矛盾已變，理性看待政策寬松效果

繼4月初放松限購、限貸之后，蘭州近日再次對貸款政策進行優(yōu)化：一是將住房公積金貸款最高額度由已婚繳存職工60萬元調(diào)整為70萬元，單身繳存職工50萬元調(diào)整為60萬元；二是取消住房公積金貸款結(jié)清滿一年后方可再次申請貸款的限制；三是對二套房認定規(guī)則進行了適當調(diào)整。

事實上，自去年四季度監(jiān)管發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)融資政策后，多個維度的邊際寬松政策陸續(xù)落地，僅今年以來就有數(shù)十個城市出臺新政。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至今年4月24日，全國已有近90個城市公開出臺房地產(chǎn)政策100多次，其中既有樓市低迷的三四線城市，也有鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、南寧、南京、銀川、長沙等省會城市，其中多數(shù)城市存在較大的去庫存和穩(wěn)房價壓力。

從銷售端來看，政策從降低按揭利率、調(diào)整首付比例要求、增加住房公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼，以及對人才、三胎及孝老家庭等的支持，拓展到放開限購、限貸。與此同時，各地因城施策的推進也在向供給端拓展，部分城市出臺的政策涉及降低限售年限、鼓勵金融機構(gòu)為房企提供資金支持、優(yōu)化預售資金監(jiān)管等方面。進入4月，據(jù)中指研究院分析，各地優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地節(jié)奏明顯加快，調(diào)整力度明顯加大，調(diào)整范圍也逐漸向熱點一二線城市擴圍。

就在4月18日，央行再次釋放個人住房商業(yè)貸款政策利好，提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”。有業(yè)內(nèi)人士預測，未來將有更多城市優(yōu)化樓市政策，房貸利率尤其首套房利率有望降至基準線（4.6%），二套降至5.2%。

從成交情況來看，平安證券地產(chǎn)行業(yè)分析師楊侃團隊指出，從近期新房和二手房成交情況來看，雖然周成交環(huán)比回升，但短期內(nèi)仍然承壓。除少數(shù)熱點城市外，購房者置業(yè)情緒未能實質(zhì)性改善。

在4月24日《2022·CF40中國金融改革報告》發(fā)布會上，張斌表示，我國房地產(chǎn)發(fā)展的高峰時期已經(jīng)過去，未來將是一個長期持續(xù)放緩的過程。他在回答第一財經(jīng)記者提問時表示，從大周期角度，這是因為人口、城鎮(zhèn)化、城市更新三大支撐不再；從小周期角度，是因為受到疫情等因素干擾。

張斌在最新發(fā)布的《構(gòu)建房地產(chǎn)新模式》報告中提到，當下和未來，房價大幅上漲、炒房、資金過度進入房地產(chǎn)部門等不再是房地產(chǎn)市場的主要矛盾，相應(yīng)的政策也應(yīng)該做出改變，未來新的主要矛盾在于：一是都市圈房價太高，使得很多城市打工者無法安居；二是房地產(chǎn)市場持續(xù)階段性的債務(wù)危機和過度縮表，既是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，也通過整個產(chǎn)業(yè)鏈威脅到全社會的信用擴張（社融）和宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。

什么是新的發(fā)展模式？關(guān)注兩大解決方案

銷售帶來的經(jīng)營性資金是房企持續(xù)經(jīng)營能力的主要支撐，但短期內(nèi)，不少開發(fā)商仍面臨“燃眉之急”。雖然國內(nèi)融資環(huán)境有所回暖，但部分資質(zhì)較差的民營企業(yè)仍面臨較大的資金問題，加上并購落地項目較少，債務(wù)違約仍時有發(fā)生。

張斌認為，找到當下房地產(chǎn)問題的癥結(jié)所在，需要用新的發(fā)展模式去解決，即一方面構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案；另一方面，多措并舉推進房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組。

如何構(gòu)建面向新市民的都市圈建設(shè)方案？張斌建議，第一，給予新市民身份，即為沒有戶籍和自有住房的長期外來打工者發(fā)放“長期工作簽證”；第二，允許郊區(qū)集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為新市民合作建房用地，不占用當?shù)刈≌玫刂笜?；第三，通過免稅等政策支持新市民眾籌合作建房，并允許出售給其他新市民；第四，對開發(fā)商所持難以變現(xiàn)的工業(yè)、商業(yè)房產(chǎn)變更用途，改造為新市民住房；第五，優(yōu)化新市民醫(yī)療、教育資源服務(wù)；第六，設(shè)立針對新市民的住房金融互助機構(gòu)，并保持多家競爭的市場格局。

張斌認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)過去的三大矛盾是高房價、高負債、高度金融化，其中，高負債的主要原因是在資產(chǎn)負債表上積累了大量的“沉淀資產(chǎn)”，即在拿地過程中的部分配建、自持等收益較差、周轉(zhuǎn)期較長的項目。“我們粗略估算，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是沉淀資產(chǎn)的（負債）利息每年就有幾千億元甚至上萬億元，”張斌認為，這對房企來說是資金壓力的重要來源，“房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)上不具備自救能力了，過去通過高銷售、高利潤‘借新還舊’，但現(xiàn)在高銷售、高利潤不存在了。”

對此，結(jié)合當下監(jiān)管方向，張斌認為，要解決房地產(chǎn)的沉淀資產(chǎn)和債務(wù)問題需要多管齊下。首先，要推動住房抵押貸款利率市場化，緩解居民部門的償債負擔，穩(wěn)定居民部門的購房需求；其次，要用“貼息+REITs”模式盤活沉淀資產(chǎn)，在化解房企債務(wù)風險的同時增加面向中低收入群體的住房供給，包括公租房、保障類住房等。

在2022清華五道口全球金融論壇上，美國威斯康星大學麥迪遜分校威斯康星商學院教授鄧永恒也表示，當前中國迫切需要一個長期可持續(xù)的住房市場，而一個堅實的REITs市場可以幫助實現(xiàn)這一目標。清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心副主任、理事，高和資本合伙人周以升也指出，結(jié)合國際經(jīng)驗來看，中國房產(chǎn)市場要實現(xiàn)“房住不炒”的目標，同時要通過“租購并舉”，發(fā)展保障性住房解決新青年、新市民在內(nèi)的中低收入階層的問題，REITs和金融產(chǎn)品能夠起到核心作用。

但考慮到完全靠REITs收益較低，需要政府進行部分貼息，即利用杠桿“花小錢辦大事”。張斌認為，如果項目提供的穩(wěn)定收益現(xiàn)金流能保持在2%，財政貼息2%可以讓該類金融產(chǎn)品具有市場吸引力。據(jù)他測算，財政支出對資產(chǎn)的撬動效應(yīng)是1:50，即1000億元財政貼息可以撬動5萬億元沉淀資產(chǎn)，按照每套房產(chǎn)100萬元計算可以為500萬家庭提供政策保障性住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。