持續(xù)繁榮？大頂已現(xiàn)？ 分析師激辯樓市未來(lái)

今年8月以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)掀起新一輪熱潮。不少券商分析師開始留意提醒投資者關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)。

針對(duì)樓市瘋狂，海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷日前撰文《人性在樓市上的瘋狂度無(wú)法計(jì)算》稱：“中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)實(shí)際上都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域了。當(dāng)前樓市其實(shí)是結(jié)構(gòu)性牛市，即一二線城市房?jī)r(jià)上漲，三四線基本不動(dòng)，但去年是一線城市房?jī)r(jià)上漲兇猛，今年則傳導(dǎo)至二線城市。”

主流城市三季表現(xiàn)被看好

在提示風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，民生證券研報(bào)認(rèn)為，隨著杭州、蘇州、廈門等熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)，政策繼續(xù)收緊預(yù)期在加強(qiáng)，可能會(huì)促使部分購(gòu)房需求加速釋放，金九銀十已經(jīng)到來(lái)，依然看好主流城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的三季度表現(xiàn)。

興業(yè)證券是典型堅(jiān)定看好房地產(chǎn)后市的券商。該券商表示，房地產(chǎn)的本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象，銀行在利率市場(chǎng)化、金融自由化之后，一定會(huì)持續(xù)大幅度增加對(duì)于按揭的配置，大幅度提升對(duì)于按揭的偏好。這一部分按揭的超發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)的復(fù)蘇，最核心的因素還是在資金供給端。因此銀行持續(xù)增加按揭配置必然帶來(lái)房地產(chǎn)持續(xù)繁榮。

多券商謹(jǐn)慎看后市

瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅透支了未來(lái)需求，出現(xiàn)調(diào)整是個(gè)大概率事件。盡管一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，但房地產(chǎn)投資在過(guò)去幾個(gè)月已呈下降趨勢(shì)。

中金公司近期也發(fā)布了合肥、南京、杭州三地房地產(chǎn)調(diào)研紀(jì)要。該公司認(rèn)為，進(jìn)入9月，各地市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯縮量漲價(jià)格局。信貸持續(xù)寬松，地方政策調(diào)控難改市場(chǎng)趨勢(shì)。地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期差逐步修復(fù)，進(jìn)入9月行業(yè)成交旺季，成交超預(yù)期的概率將走低，基本面呈現(xiàn)縮量漲價(jià)格局，地產(chǎn)反彈行情進(jìn)入中后段。

華泰證券則直截了當(dāng)?shù)卦谘芯繄?bào)告中指出，房地產(chǎn)白銀時(shí)代將比預(yù)期更早地結(jié)束。

李迅雷表示：“不管怎樣，樓市終將會(huì)迎來(lái)繁華落盡的那一天，只是早晚而已，因?yàn)橹袊?guó)早就成為自有住房擁有率最高的國(guó)家之一，當(dāng)投機(jī)的力量耗盡，人們會(huì)幡然醒悟，原來(lái)購(gòu)房剛需會(huì)隨著房?jī)r(jià)的下跌而突然消失，土地稀缺的故事是那么不靠譜；若干年后，當(dāng)獨(dú)生子女們把四位老人送進(jìn)了養(yǎng)老院，會(huì)面對(duì)那幾套空置房產(chǎn)發(fā)愁，房地產(chǎn)也會(huì)成為鋼鐵、水泥、煤炭等過(guò)剩產(chǎn)業(yè)之后的又一大過(guò)剩行業(yè)。”

今年是房市大頂？

海通證券研究所副所長(zhǎng)、首席宏觀及債券分析師姜超在研報(bào)中表示：“我國(guó)的地產(chǎn)過(guò)熱已難以持續(xù)了，今年大概率是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大頂部，未來(lái)面臨極大的下行風(fēng)險(xiǎn)。”

姜超認(rèn)為，中國(guó)青年人口拐點(diǎn)已現(xiàn)。25—44歲是消費(fèi)住房、汽車、家具等耐用品及煙酒飲料、服裝和娛樂等快消品的主力人群，我國(guó)該年齡段人口在2015年已達(dá)到峰值的4.49億人，之后將長(zhǎng)期下行。

姜超分析，2013年是中國(guó)住宅新開工的頂部，從人口角度看，2016年住宅銷售將超過(guò)1400萬(wàn)套，中國(guó)住宅新開工于2013年見頂，銷量或于2016年見頂。今年上半年，我國(guó)新增房貸和公積金貸款占GDP比重已達(dá)8.6%，不僅較去年暴漲，而且均接近或超過(guò)美國(guó)2007年的歷史峰值，表明中國(guó)居民購(gòu)房或已將杠桿用到極限，今年或是中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史大頂。

在姜超看來(lái)，今年地產(chǎn)銷量激增與人口角度的需求無(wú)關(guān)，而是金融加杠桿下的投機(jī)現(xiàn)象。本輪房?jī)r(jià)上漲始于2015年，以北上深一線及周邊城市領(lǐng)漲，是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，房?jī)r(jià)漲幅與GDP增速無(wú)關(guān)，與存款增速高度相關(guān)。目前，一線城市房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超GDP增速，但目前北上深的存款增速已基本歸零，意味著流動(dòng)性拐點(diǎn)或已出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。