樓市“銀十”落空：北上廣深房價漲幅均下滑

北京新房價格10月上半月環(huán)比漲幅回落3.7個百分點(diǎn)，一線和部分熱點(diǎn)二線城市成交量下降明顯。

10月21日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份70個大中城市房價分化明顯，10月份房地產(chǎn)市場明顯降溫。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，9月份70個大中城市中，一線和部分熱點(diǎn)二線城市與其他城市的房價走勢有明顯差異。

與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低，北上廣深均呈下降態(tài)勢。

深圳新房價格環(huán)比下降

盡管10月份是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“銷售旺季”，但根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月上半月，以北上廣深為首的一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市中，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同以往的變化。

從房價環(huán)比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點(diǎn)二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩(wěn)。與9月比，一線和部分熱點(diǎn)二線城市10月上半月新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均有所降低，北上廣深均呈下降態(tài)勢。

其中，北京10月上半月環(huán)比上漲1.2%，比9月份回落3.7個百分點(diǎn)；持續(xù)領(lǐng)漲全國的深圳樓市出現(xiàn)回落，上半月新建商品住宅價格環(huán)比降幅0.3%；而其他城市也出現(xiàn)不同程度的回落，幅度在1.0至3.8個百分點(diǎn)之間。

從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降。其中，成交量環(huán)比下降60%-80%的城市有4個，下降40%-60%的城市有3個，下降20%-40%的城市有3個。

需求大范圍受限是主因

多位業(yè)內(nèi)人士表示，此輪調(diào)控是自2011年之后最嚴(yán)厲，波及范圍最廣的一次房地產(chǎn)收緊調(diào)控。與2011年“一刀切”式的模式不同，此輪調(diào)控更著重于分城施策。國慶假期前后共計(jì)有20個城市重啟新政，主要聚焦于首付比例的提升以及購房資格的進(jìn)一步收緊。

從對購房資格的收緊程度來看，除北上廣深仍延續(xù)此前的限購政策之外，南京、蘇州等地此輪限購政策進(jìn)一步強(qiáng)化，對購房資格限制進(jìn)行了升級。而從首付比例提高來看，此輪調(diào)控當(dāng)中多個城市的首套房貸也出現(xiàn)一定比例的提升，北京針對不同面積的住房將首套首付款比例由30%上調(diào)到35%-40%；而二套房首付南京、蘇州等地已經(jīng)最高提升至80%這一歷史高水平。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，此輪房價的快速上漲很大程度上屬于“貨幣現(xiàn)象”，而首付比例的提高則著眼于“去杠桿化”。從市場表現(xiàn)來看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原計(jì)劃購房群體出現(xiàn)資金短缺現(xiàn)象，因此購房計(jì)劃不得不延后甚至擱置，需求的大范圍受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

分析預(yù)測“年底前樓市將進(jìn)入低迷期”

此前市場普遍認(rèn)為，由于信貸的強(qiáng)勁支持，加之去庫存政策的大力刺激，引發(fā)了今年前三季度房地產(chǎn)銷售市場的火爆行情。

面對樓市成交量和價格上漲的回落，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前時至年底，各商業(yè)銀行普遍面臨信貸額度不足現(xiàn)象，放貸周期增長，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量將普遍進(jìn)入低迷周期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示：“受成交量的影響，成交價格快速上漲的趨勢在年底之前也將被終結(jié)。不過從長期來看，成交量價的走勢很大程度上仍然受到貨幣政策的影響，信貸總量是否納入管控范圍將為未來樓市的走向提供風(fēng)向標(biāo)。”

不過，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹則認(rèn)為，在價格上漲趨勢減緩的情況下，個別政策執(zhí)行力度較大的城市房價還可能下降，但多數(shù)熱點(diǎn)城市難以出現(xiàn)明顯松動。原因在于在流動性充裕、其他資產(chǎn)保值能力欠缺的形勢下，投資樓市仍不失為資金尋求相對穩(wěn)妥出路的選擇；另一方面，房企“不差錢”和年度目標(biāo)基本完成，不具備降價促銷的動力，而且已沉淀的高昂拍地成本也制約了降價空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。