連續(xù)123個(gè)月同比增長(zhǎng)！美國房?jī)r(jià)中位數(shù)首次突破40萬美元

隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息和房屋需求暴增，自5月以來，美國抵押貸款利率不斷升高，30年期利率在6月中達(dá)到6.38%的峰值，比2021年8月的低點(diǎn)2.89%高出約3.5個(gè)百分點(diǎn)。

即便如此，美國房?jī)r(jià)依舊夸張。

根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）的最新數(shù)據(jù)，5月美國所有住房類型中的現(xiàn)房價(jià)格中位數(shù)為407600美元，同比上漲了14.8%。這也是該價(jià)格首次突破40萬美元大關(guān)。

NAR表示，這標(biāo)志著美國房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)第123個(gè)月同比增長(zhǎng)，這也是有記錄以來最長(zhǎng)的連續(xù)增長(zhǎng)期。

銷量受到壓制

超高的價(jià)格也抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

根據(jù)NAR數(shù)據(jù)，美國大部分區(qū)域都出現(xiàn)了銷售環(huán)比下降的情況，全美現(xiàn)房銷量從1月的年化后649萬套下降到5月的541萬套，降幅達(dá)到17%，同比來看則是下降了8.6%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家LawrenceYun稱，房屋銷售基本上已經(jīng)恢復(fù)到了2019年的水平。他還表示，鑒于今年抵押貸款利率的迅速上升削弱購房者的負(fù)擔(dān)能力，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月的銷量將進(jìn)一步下降。

而5月底登記的住房總庫存為116萬套，相當(dāng)于2.6個(gè)月的供應(yīng)量，雖然比近幾個(gè)月的低位要高一點(diǎn)，但仍不足以讓人感到安心。

Yun也補(bǔ)充道：“價(jià)格合適的房屋正在快速銷售，庫存水平仍需要大幅上升，至少翻倍才能冷卻房?jī)r(jià)。”

NAR的總裁LeslieRouda則警告：“房屋購買量下降意味著更多人正在租房，因此租金可能上漲并刺激更多的機(jī)構(gòu)投資者購買房產(chǎn)并出租獲利，這會(huì)給剛需帶來額外的壓力。”

房屋情報(bào)機(jī)構(gòu)Redfin的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家SheharyarBokhari也警告：“投資者仍然能夠在總銷量下滑的情況下擴(kuò)大其市場(chǎng)份額，這一事實(shí)表明，他們并沒有像個(gè)人買家那樣強(qiáng)烈地感受到利率上升帶來的痛苦。這也標(biāo)明，個(gè)人買家仍將繼續(xù)面臨來自投資者的競(jìng)爭(zhēng)。”

可怕的是，建筑商因?yàn)榭吹降兔缘某山涣吭谛判恼{(diào)查中，表現(xiàn)出疫情以來的最消極情緒。于是，庫存情況又讓人擔(dān)心起來。

止贖或加快增長(zhǎng)

5月，全美范圍內(nèi)，每4549個(gè)住房單元中就有一個(gè)因?yàn)檫€不起貸款而提交止贖申請(qǐng)。

據(jù)房地差數(shù)據(jù)提供商ATTOM發(fā)布的報(bào)告，5月共有30881處美國房地產(chǎn)已提交止贖申請(qǐng)（違約通知、預(yù)定拍賣或銀行收回），環(huán)比增長(zhǎng)了1%，但同比卻增長(zhǎng)了185%。

ATTOM市場(chǎng)情報(bào)執(zhí)行副總RickSharga表示：“止贖活動(dòng)總體上緩慢、穩(wěn)定地恢復(fù)正常……但由于通脹目前處于41年來高位，食品、汽油等必需品價(jià)格失控，我們可能會(huì)看到止贖活動(dòng)的增長(zhǎng)速度，比大多數(shù)預(yù)測(cè)所暗示的要快一些。”

這就很難不讓人擔(dān)憂2006年美國發(fā)生過的房地產(chǎn)危機(jī)，直接成為2008年次貸危機(jī)的導(dǎo)火索。

但很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，兩者并不相似，比如現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)信用更好，次級(jí)借貸者比例只有大約2%，而在2006年當(dāng)時(shí)這個(gè)比例達(dá)到了15%。且由于大流行的關(guān)系，購房者相比之前累積了更多的資金，同樣降低了違約的可能。

此外，這一輪的房地產(chǎn)購買潮中，大多數(shù)人選擇的是固定抵押貸款，這就避免了受到利率上漲的影響，而上次的危機(jī)中絕大部分人選擇可調(diào)整利率貸款，最后被逼上梁山。

但市場(chǎng)也有別的擔(dān)憂，比如同期暴漲的通脹率，以及美聯(lián)儲(chǔ)加息之下未來無法避免的高失業(yè)率，都可能造成更多違約的出現(xiàn)。

連美聯(lián)儲(chǔ)都不敢肯定經(jīng)濟(jì)能夠有一個(gè)“軟著陸”，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)可以做到嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。