上半年住宅用地供需規(guī)模均縮量，市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

從上半年來(lái)看，全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需縮量的現(xiàn)象。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，受房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度不足、企業(yè)資金壓力大等因素影響，政府供地力度放緩，市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

多指標(biāo)顯示市場(chǎng)低溫

中指院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，推出面積和成交面積同比分別下降44.3%和55.6%，其中成交面積處于2009年以來(lái)同期最低水平。

易居研究院報(bào)告也顯示，上半年，全國(guó)100個(gè)城市的土地成交金額為1.13萬(wàn)億元，環(huán)比下降50%，同比下降55%。

除推出面積和成交面積這兩項(xiàng)指標(biāo)外，溢價(jià)率也顯示出土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為6133元/平方米，同比上漲1.4%，平均溢價(jià)率為4.3%，保持在低位。

流拍和撤牌方面，2022年上半年土拍情緒延續(xù)2021年下半年的低溫態(tài)勢(shì)，房企拓儲(chǔ)投資力度偏弱，全國(guó)住宅用地流拍撤牌率仍居高位。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年上半年，全國(guó)流拍和撤牌數(shù)量合計(jì)1995宗，在土地供地力度減弱的影響下，流拍和撤牌地塊數(shù)量同比分別下降14.3%、21.5%，流拍撤牌率達(dá)23.4%，較去年同期提升5.1個(gè)百分點(diǎn)，較去年下半年下降3.1個(gè)百分點(diǎn)。

一二線城市表現(xiàn)好于三四線

上半年，各線城市住宅用地供求規(guī)模均下降，成交規(guī)模降幅均在四成以上，但不同城市之間也呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，一線城市推出面積同比降幅超兩成，二線、三四線城市土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較低迷，推出面積同比降幅均超四成，成交面積降幅均在50%以上。多城市供地量雖有縮減，但為提高企業(yè)拿地積極性，地方政府提高了供地質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)地塊增加帶動(dòng)了一線和二線城市的住宅用地成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，而三四線城市受市場(chǎng)下行影響較大，成交樓面價(jià)同比下跌超兩成。

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，橫向?qū)Ρ葋?lái)看，一二線城市的土地交易市場(chǎng)明顯好于三四線城市，這一點(diǎn)尤其可以從今年3月份以來(lái)的交易走勢(shì)中看出。這說(shuō)明，對(duì)全國(guó)百城土地市場(chǎng)的拉動(dòng)，更主要是來(lái)自于全國(guó)一二線重點(diǎn)城市的拉動(dòng)，而三四線城市的表現(xiàn)則較為一般。

“就一二線城市而言，杭州成為今年上半年土地交易規(guī)模最大的城市，但相比去年其交易額仍下降了26%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，合肥和深圳兩個(gè)城市的土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)較好，其同比增速達(dá)到了37%和36%。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

市場(chǎng)顯現(xiàn)復(fù)蘇跡象 但低溫態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)

盡管市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，但從6月數(shù)據(jù)也可以看出市場(chǎng)逐步復(fù)蘇的跡象。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)100個(gè)城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為959幅，環(huán)比5月增速為63%，同比去年6月增速為-28%。成交建筑面積為7001萬(wàn)平方米，環(huán)比5月增速為104%，同比去年6月增速為-43%。成交金額為4015億元，環(huán)比5月增速為141%，同比去年6月增速為-33%。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，6月份出現(xiàn)的交易小高峰和集中供地下的交易行情有關(guān)，數(shù)據(jù)容易拉升。但即便如此，6月份的同比交易數(shù)據(jù)也是偏弱的。從拿地意愿和拿地結(jié)構(gòu)看，房企依然是有壓力的，即拿地意愿還是不強(qiáng)，尤其是民企。這提示我們要清醒認(rèn)識(shí)到土地市場(chǎng)面臨的較大壓力。

需求下沉，才可帶動(dòng)三四線以下城市市場(chǎng)提升。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，目前的人才流動(dòng)大都是向一二線城市，尤其是向熱點(diǎn)一二線城市流動(dòng)；而三四線城市，包括二線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)域，對(duì)人口的吸引力整體偏弱，但下行市場(chǎng)中依然有一定的購(gòu)房需求。

中指院報(bào)告提出，整體來(lái)看，為提高企業(yè)拿地意愿、帶動(dòng)土地市場(chǎng)活躍度，今年以來(lái)，地方政府一方面拿出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，另一方面減少競(jìng)配建降企業(yè)成本，并有多宗回爐地塊已實(shí)質(zhì)性降地價(jià)。這些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目未來(lái)入市后，區(qū)位及成本優(yōu)勢(shì)明顯，或?qū)?duì)早期拿地的項(xiàng)目產(chǎn)生直接沖擊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。