“補(bǔ)丁”過(guò)后，樓市或步入政策真空期

本輪調(diào)控中，有關(guān)部門(mén)在努力摁住房?jī)r(jià)這個(gè)“牛鼻子”的同時(shí)，也出臺(tái)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，目前已加強(qiáng)了對(duì)房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監(jiān)管，遏制了濫用杠桿的投機(jī)行為。本輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)之間的防火墻得到了加固，這也讓管理層有了進(jìn)一步觀望的底氣和定力。

近期又有多個(gè)城市再次加碼推出樓市調(diào)控政策。深圳市15日起提高公積金貸款首付比例，武漢同日也實(shí)施了最新政策，規(guī)定在主城區(qū)范圍內(nèi)，本市戶籍家庭禁止購(gòu)買第三套住房。杭州則是在上周，加碼房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，要求上調(diào)購(gòu)房首付比例，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等。

近期多個(gè)熱點(diǎn)樓市密集推出調(diào)控新政，由于是在近期調(diào)控政策的基礎(chǔ)上繼續(xù)收緊，因此一些媒體將本輪調(diào)控稱為“打補(bǔ)丁”。樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”的原因很明確，鞏固房地產(chǎn)調(diào)控的初步成果，一鼓作氣促使熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到正常態(tài)勢(shì)。

10月上旬，包括北京、上海在內(nèi)，全國(guó)有20多個(gè)城市先后出臺(tái)了以限購(gòu)限貸為主的調(diào)控政策，抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。政策出臺(tái)如疾風(fēng)驟雨一般，市場(chǎng)也明顯感受到了壓力，但到目前為止，多數(shù)熱點(diǎn)樓市都是成交量明顯收縮，價(jià)格松動(dòng)卻不明顯，甚至杭州等城市的房?jī)r(jià)還出現(xiàn)逆勢(shì)上揚(yáng)。在這種情形下，為了促使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、理性發(fā)展，各地在短期內(nèi)給調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，也就勢(shì)在必行了。

今年樓市火爆，然而許多人預(yù)期中的金九銀十，卻被調(diào)控政策的“接二連三”攪了局。自10月初以來(lái)，在短短一個(gè)多月的時(shí)間里，已有三波調(diào)控出臺(tái)。首先，10月上旬熱點(diǎn)樓市以一城一策的方式，開(kāi)始了本輪房地產(chǎn)調(diào)控。之后，國(guó)家發(fā)改委及住建部部署了商品房銷售專項(xiàng)檢查，銀監(jiān)會(huì)也要求銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。最后，一些高燒不退的城市圍繞限購(gòu)限貸出臺(tái)“補(bǔ)丁”政策。

樓市調(diào)控點(diǎn)面結(jié)合，打出了組合拳，這三波調(diào)控先后出臺(tái)意味著全國(guó)樓市環(huán)境日趨從緊從嚴(yán)。預(yù)計(jì)樓市未來(lái)一段時(shí)間，將會(huì)隨著節(jié)令的變化逐步“入冬”，調(diào)控新政效力釋放后，各地樓市在成交大幅下滑的基礎(chǔ)上，價(jià)格也將出現(xiàn)進(jìn)一步松動(dòng)。

三波攻勢(shì)之后，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已堪稱史上力度最強(qiáng)，之后會(huì)發(fā)生什么？大概率的情形是，樓市總體上將逐步進(jìn)入政策真空期。出臺(tái)調(diào)控措施的目的，絕不是希望將樓市打趴下，讓市場(chǎng)冰凍、房?jī)r(jià)大跌。因此，本輪調(diào)控雖然嚴(yán)厲，但也是以“點(diǎn)剎”的方式，逐步遏制熱點(diǎn)樓市房?jī)r(jià)不正常上漲的趨勢(shì)。一旦市場(chǎng)恢復(fù)平穩(wěn)，政策自然也就會(huì)步入真空期，進(jìn)入觀望狀態(tài)。

近一年來(lái)，貨幣寬松和“資產(chǎn)荒”導(dǎo)致樓市持續(xù)高溫，在資金快速流入樓市的同時(shí)，房企的負(fù)債率不斷提升，個(gè)人房貸增長(zhǎng)也快速上升，這導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融泡沫擴(kuò)大。本輪調(diào)控中，有關(guān)部門(mén)在努力摁住房?jī)r(jià)這個(gè)“牛鼻子”的同時(shí)，也出臺(tái)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)政策，目前已加強(qiáng)了對(duì)房企融資、金融衍生品及按揭貸款的監(jiān)管，遏制了濫用杠桿的投機(jī)行為。本輪調(diào)控之后，房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)之間的防火墻得到了加固，這也讓管理層有了進(jìn)一步觀望的底氣和定力。

截至目前，樓市調(diào)控措施還是來(lái)自限購(gòu)、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等相對(duì)傳統(tǒng)的政策“工具箱”。這些“工具”在本輪調(diào)控中，基本上已經(jīng)用到了極致，這種情形也決定未來(lái)政策將逐漸步入真空期。之后，政策制定方會(huì)觀察市場(chǎng)，而這個(gè)過(guò)程一定會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。如果市場(chǎng)各方的博弈依然很“出位”，那么近年調(diào)控中從未用過(guò)的更具殺傷力的稅收工具就很可能被使出來(lái)。因此，在未來(lái)的真空期里，各方市場(chǎng)人士還是好自為之，以免調(diào)控政策發(fā)生本質(zhì)的變化和升級(jí)，屆時(shí)付出的代價(jià)很可能非常巨大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。