一二線城市高價地數(shù)量銳減

近日，杭州一宗地塊以2.05億元總價成功出讓，折合樓面價6138元/平方米，溢價率為42.7%。業(yè)內(nèi)分析指出，經(jīng)過此輪密集的房地產(chǎn)政策調(diào)控之后，此前一度火熱的一二線城市土地市場正在明顯降溫，高價地數(shù)量、溢價率紛紛銳減。

11月16日，北京土地市場出讓兩宗“限價”住宅用地，當(dāng)企業(yè)報價觸及最高限制地價時，地塊拍賣進(jìn)入企業(yè)競投自持商品住房面積比例程序。不僅如此，從土地出讓前多個設(shè)置條件看，北京為避免出現(xiàn)高價地做了各種準(zhǔn)備。包括限銷售價格、限戶型面積、限二手房銷售時間、限持有面積等。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，此次北京出臺的調(diào)控政策中，政府明確要求強(qiáng)化控地價、限房價的交易方式，在嚴(yán)控地價的同時，對項(xiàng)目未來房價進(jìn)行預(yù)測，試點(diǎn)采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲。

胡景暉認(rèn)為，由于土地資源日益稀少，去年以來，北京土地價格不斷攀升，高價地頻繁出現(xiàn)，樓市日趨豪宅化、高端化，這對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、滿足廣大中低端住房需求形成了挑戰(zhàn)。強(qiáng)化“控地價、限房價”的政策，將有利于推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價，從而使樓市新增供應(yīng)更多滿足首次置業(yè)和自住型需求人群。

中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在各地調(diào)控政策持續(xù)作用下，8、9月各地高價地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象在10、11月開始明顯減少。11月前兩周，全國合計出現(xiàn)26宗超過10億元單宗金額地塊，其中溢價率超過100%的高價地只有11宗。相比二季度，10月份高溢價率地塊就開始明顯減少。

11月16日下午，合肥出讓的6宗地塊以總價1.49億元成交，出讓面積189.43畝。其中一宗商業(yè)用地以總價0.18億元競得，樓面價630元/平方米，溢價率僅為5%。

事實(shí)上，二線城市針對土地市場的約束性政策正在步步收緊，近日南京、成都等地相繼明確房地產(chǎn)企業(yè)購置土地必須使用企業(yè)自有資金。11月15日，南京市國土資源局發(fā)布公告，明確要求，參與本批次住宅用地、商住用地的購地資金（包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款）須為競買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違規(guī)資金。

11月17日，成都市也要求建立購地資金來源審查機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能用自有資金購買土地的要求，嚴(yán)禁銀行理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債募集資金不得用于購置土地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市普遍通過限地價、限房價、限資金來源等措施全方位調(diào)控土地市場，將積極推進(jìn)土地市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，并結(jié)合年度土地供應(yīng)計劃，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例。

在他看來，過去房地產(chǎn)企業(yè)拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價之后，使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價模式從過去的銷售預(yù)期定價模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r。“因此，這種調(diào)控形勢下，根本不可能再出現(xiàn)高價地”。此外，由于土地在出讓過程中已經(jīng)限制預(yù)售房價，所以開發(fā)商會加快開發(fā)周期，不可能再按照普通商品房的銷售節(jié)奏分批供應(yīng)。

不僅如此，張大偉還進(jìn)一步分析指出，北京的土地出讓嘗試，再次給其他城市試點(diǎn)帶來樣本。“控地價、限房價”相比其他城市的搖號賣地，北京的政策直接影響未來市場，可以預(yù)期北京房地產(chǎn)市場將降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應(yīng)后，部分區(qū)域的價格很可能出現(xiàn)調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。