上周滬新房成交均價出現(xiàn)反彈 專家：結(jié)構(gòu)性因素所致

在成交量連續(xù)35天下滑后，上海新房市場成交量在11月第二周出現(xiàn)了大幅度的反彈。

據(jù)克而瑞研究中心和中原地產(chǎn)等多家第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.14日-11.20日）上海新房成交面積13萬平方米，環(huán)比上升26.8%；新房成交均價也突破5字頭，達到每平方米53971元，環(huán)比上升17.1%。

在多輪嚴厲的調(diào)控之后，上海新房房價為何再度出現(xiàn)反彈？上海樓市的真實狀況究竟如何？

高端盤成交導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性上漲

分析上周的成交樓盤可以發(fā)現(xiàn)，高端樓盤取代剛需樓盤成為成交的主要力量，單價超過10萬元以上的高端房源成交82套，環(huán)比增加115.8%，而且，在成交排名前十的項目中，均價每平方米超過10萬元的項目有兩個，并且分別占據(jù)了榜單第一和第二的位置，這就直接拉升了新房市場的成交均價。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出：“這并不是價格又出現(xiàn)上漲，而是結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致，單價超過10萬元的高端樓盤位居排行榜前列，這樣的情況是年內(nèi)也是相當(dāng)罕見的現(xiàn)象。”

這和近期新盤的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)。由于在“滬六條”的嚴格執(zhí)行下，上海對于預(yù)售證的審核也進一步趨于嚴格，這就使得新盤入市的節(jié)奏減慢。上周，上海的新房供應(yīng)量再度下滑，并再次出現(xiàn)新增零供應(yīng)，這已經(jīng)是近4周來第三次出現(xiàn)零供應(yīng)的情況。

此時，部分以往已經(jīng)取得預(yù)售證但是尚有存貨的高端樓盤趁機放量。盧文曦分析稱：“以往開盤，開發(fā)商多少都會留些存貨放后面銷售，但現(xiàn)在來看，這種行為可能招致處罰。尤其對于高端樓盤來講，不如順勢清倉，早日回籠資金。”

基于上述原因，新盤供應(yīng)陷入停滯，成交相應(yīng)遇冷，部分高價項目的批量成交很容易就能帶動全市均價的上漲。

但是，高端樓盤的放量成交也反映出上海樓市目前的需求依然十分旺盛，克而瑞研究中心研究員楊科偉表示：“整體支持這輪成交暴漲的基本面并沒有改變，比如大環(huán)境的資產(chǎn)荒，中產(chǎn)階層財富增長的焦慮，寬松貨幣環(huán)境等，所以，有供應(yīng)出來也就會有成交。”

上海市場降價預(yù)期增強

盧文曦表示：“11月中旬雖然是反彈格局，但從絕對量來看，上海樓市處于‘冰凍’時期的大格局沒有發(fā)生變化。”

國慶以來，上海新房市場的成交量已經(jīng)連續(xù)5周下滑。上海10月新房成交共計86萬平方米，環(huán)比下滑16%。進入11月之后成交逐周下滑，7日~13日一周內(nèi)僅成交10萬平方米，成為有網(wǎng)簽紀錄以來同期最低成績。按照過往平均每周成交新房20萬平方米的水平來比較，目前的成交量已經(jīng)萎縮近50%。而11月中旬新房成交量的反彈被認為是不可持續(xù)的現(xiàn)象。

另一方面，從二手房市場來看，上海樓市轉(zhuǎn)冷的跡象已經(jīng)明顯。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月，上海二手住宅成交逾2.1萬套，較上月下降三成，價格漲幅連續(xù)3個月收窄，新增掛牌價格逐步趨穩(wěn)。

而記者走訪上海市區(qū)內(nèi)多家中介門店也發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌量和客戶量大大減少，而靠行業(yè)為生的中介也面臨著業(yè)績下滑、工資減半的現(xiàn)狀。

一名中介工作人員向記者表示：“目前，買家與房東的議價空間加大。兩周前，議價空間在1%~2%，而目前的議價空間已經(jīng)擴大到3%~5%，甚至出現(xiàn)了房東主動調(diào)低掛牌價的現(xiàn)象。”

在買賣雙方進入博弈期后，一份來自高盛集團的分析報告預(yù)測，隨著越來越多的潛在買家在近期政府調(diào)控房產(chǎn)市場后持幣觀望，開發(fā)商與地產(chǎn)中介預(yù)計明年2月或3月將開始降價。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。