上海樓市年底成交縮量 二手壓力轉(zhuǎn)至中介調(diào)整

12月16日，張麗（化名）將名下一套位于浦東三林的兩居室由放賣轉(zhuǎn)為放租，因?yàn)樽罱雮€(gè)月以來(lái)，中介帶看量為零。

轉(zhuǎn)售為租，是調(diào)控周期開(kāi)始時(shí)一個(gè)典型表現(xiàn)。中原地產(chǎn)相關(guān)人士也透露，近期門店來(lái)訪客戶大幅減少。“現(xiàn)在一手房在搶收年底一波需求，都不敢漲價(jià)。”

綜合多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，11月以來(lái)，上海一手房周度成交量已下跌到13萬(wàn)平方米左右的低谷。易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，預(yù)計(jì)12月成交量會(huì)比11月份有所下跌，入市交易樓盤呈縮量態(tài)勢(shì)，“從最熱逾480個(gè)盤縮到300多個(gè)，原因在于很多房企拿不到也不著急拿預(yù)售證。”

此外易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其間成交價(jià)格也繼續(xù)下探，12月份前12天新房均價(jià)從4.6萬(wàn)元/平方米回落至4.2萬(wàn)元/平方米左右；成交量方面，這幾個(gè)月基本都是60萬(wàn)平方米左右。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為上海樓市的拐點(diǎn)將會(huì)在明年一季度來(lái)臨。此前，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者跟蹤采訪的一個(gè)被限購(gòu)人群，現(xiàn)在大部分也表示不著急買房，等明年初再做決定。

成交量下跌

從11月開(kāi)始，樓市成交的下跌趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。二手房尤為明顯。

房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月上海二手房市場(chǎng)總成交量約19000套，較10月減少近2000套；成交均價(jià)上漲至40365元/平方米，較10月上漲3800多元；11月上海二手房住宅市場(chǎng)掛牌均價(jià)51619元/平方米，較10月下降1040元。12月第二周（12.05-12.11）也是“11.28房貸新政”第二周，上海二手住宅掛牌均價(jià)持續(xù)下降，環(huán)比下降0.12%；掛牌量微漲0.05%。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年11月一手商品房成交面積209.51萬(wàn)平方米，同比下滑27.12%，環(huán)比下滑1.41%；商品房銷售價(jià)格28137元/平方米，同比上揚(yáng)10.58%。受“滬六條”影響，11月份上海商品住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下滑3成，同比下滑6成，是2015年3月以來(lái)最低位；供應(yīng)量也連續(xù)兩個(gè)月下挫，新推預(yù)售18.75萬(wàn)平方米，為今年3月以來(lái)最低值。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，此次調(diào)控新政發(fā)布將大大改變買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的預(yù)期，短期內(nèi)抑制剛需和改善型需求，預(yù)計(jì)成交量在明年春節(jié)前將維持11月的低位，甚至更低。

房企也在抓緊“搶收”。11月以來(lái)，上海及周邊新房市場(chǎng)有23個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤或加推，其中住宅項(xiàng)目15個(gè)，別墅項(xiàng)目2個(gè)，商業(yè)（含寫字樓、商鋪）項(xiàng)目6個(gè)。12月（11.28-12.04）第一周上海商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)30.32萬(wàn)平方米；（12.5-12.11）第二周新增供應(yīng)26.89萬(wàn)平方米。

同策咨詢按照3個(gè)月移動(dòng)存銷比來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)擴(kuò)大至7.6個(gè)月。由于新政出臺(tái)對(duì)改善型需求打擊較大，如果用10-11月的平均去化速度計(jì)算，存銷比已達(dá)10個(gè)月。同策咨詢表示，加上明年供應(yīng)量提升，預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)回升至12個(gè)月以上。

張宏偉指出，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì)在2017年年中左右出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及外環(huán)沿線高價(jià)地頻出的板塊，極有可能率先降價(jià)。

中介裁員潮起

二手房成交變化，直接影響的就是中介門店。一家中介機(jī)構(gòu)相關(guān)人士透露，裁員潮已經(jīng)出現(xiàn)，比如通過(guò)罰款、末位淘汰等方式裁員，“上半年業(yè)績(jī)?cè)俸?，下半年連續(xù)兩個(gè)月沒(méi)有接單的話也要走人”。

12月8日，一份由中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)主席黎明楷致寶原地產(chǎn)各部門負(fù)責(zé)人的公函宣布，寶原地產(chǎn)結(jié)束營(yíng)業(yè)。黎明楷在公告中稱，由于寶原地產(chǎn)長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)虧損，在目前的市場(chǎng)狀況下，估計(jì)短時(shí)間內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)局面。寶原地產(chǎn)總經(jīng)理蔣國(guó)平已于當(dāng)天辭職。

據(jù)了解，寶原地產(chǎn)是中原地產(chǎn)2007年在上海成立的副品牌，在業(yè)務(wù)分布上，中原地產(chǎn)偏向市中心城區(qū)，寶原地產(chǎn)則分布于中心城區(qū)以外。中原甚至希望這一品牌在上海發(fā)展壯大后輸出全國(guó)，其一度也在上海市場(chǎng)表現(xiàn)良好，市場(chǎng)份額最高曾經(jīng)達(dá)到前五名。但經(jīng)歷幾次調(diào)控，寶原發(fā)展開(kāi)始疲軟，加之近年受到鏈家快速擴(kuò)張及互聯(lián)網(wǎng)中介的沖擊，其市場(chǎng)份額更是跌出前10。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，虧損額迅速擴(kuò)大是寶原地產(chǎn)關(guān)閉的主要原因，而且未來(lái)一年內(nèi)，房地產(chǎn)很難快速回到上漲周期，這令中原集團(tuán)選擇集中人力物力于主品牌的鞏固發(fā)展。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者聯(lián)系蔣國(guó)平，他表示自己目前在休假階段，具體情況還不是很清楚。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。