房地產(chǎn)稅仍斟酌中：官方已設(shè)計(jì)出幾份草案

定調(diào)2017年經(jīng)濟(jì)工作，不久前閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議備受關(guān)注，其中促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展又是焦點(diǎn)。

外界注意到，在官方簡短的新聞通稿中沒有直接提到房地產(chǎn)稅。但會(huì)議提出，“綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”。相似的表述出現(xiàn)在21日中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議的報(bào)道中。

國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)部教授馮俏彬告訴第一財(cái)經(jīng)記者，雖然此次會(huì)議沒有明確提出房地產(chǎn)稅，但里面提到促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展需要“財(cái)稅”手段，其實(shí)就包含了房地產(chǎn)稅。不要指望單一的房地產(chǎn)稅就能降低房價(jià)，調(diào)控房價(jià)還需要結(jié)合土地供應(yīng)、信貸資金等綜合施策。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰對第一財(cái)經(jīng)記者分析，按照上述會(huì)議表述，房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程可能有所放緩。房地產(chǎn)稅的殺傷力比較大，市場其實(shí)很微妙很脆弱，一有風(fēng)吹草動(dòng)容易引起很大震蕩，因此中央對房地產(chǎn)稅很謹(jǐn)慎。

馮俏彬透露，官方已經(jīng)設(shè)計(jì)出幾份房地產(chǎn)稅草案，但對方案內(nèi)容未形成共識(shí)。對于房地產(chǎn)稅推出的時(shí)間，各方預(yù)期差別較大，但一致認(rèn)為2017年不可能推出。中國人民銀行參事盛松成18日在上海公開表示，房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)復(fù)雜，估計(jì)5年內(nèi)難推出。房地產(chǎn)稅是此輪財(cái)稅改革的重頭戲，按照2020年建立現(xiàn)代財(cái)政制度總目標(biāo)，馮俏彬認(rèn)為2020年左右可能推出房地產(chǎn)稅。

馮俏彬告訴第一財(cái)經(jīng)記者，現(xiàn)在居民在住房保有環(huán)節(jié)免稅，房地產(chǎn)稅將增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)。

通過房地產(chǎn)稅來對住房征稅被視為調(diào)節(jié)房價(jià)的“利器”。住建部原副部長仇保興今年9月公開表示，影響整個(gè)房地產(chǎn)趨勢的有兩把劍，第一把劍是房地產(chǎn)稅，第二把劍是房產(chǎn)的續(xù)期問題。而這兩項(xiàng)政策的出臺(tái)并非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶與利益博弈。

馮俏彬表示，學(xué)界對房地產(chǎn)稅已經(jīng)討論了20多年，在房地產(chǎn)稅控制房價(jià)方面基本達(dá)成共識(shí)，即房地產(chǎn)稅能在調(diào)控房價(jià)上起到一定作用，它的目的是增加持房者保有成本，會(huì)一定程度上改變購房者預(yù)期，持有多套房的稅負(fù)難以承受時(shí)，會(huì)選擇賣掉。2013年大家預(yù)期房地產(chǎn)稅即將出臺(tái)，那時(shí)候房價(jià)就很平穩(wěn)。但是房地產(chǎn)稅不可能對房價(jià)調(diào)控起到?jīng)Q定性作用，不是“定海神針”，房地產(chǎn)稅必須結(jié)合土地供應(yīng)、貨幣政策等綜合施策，才能真正調(diào)控房價(jià)。

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在當(dāng)前賣方市場下，房地產(chǎn)稅推出不大可能降低房價(jià)。

馮俏彬表示，從目前了解情況來看，房地產(chǎn)稅法草案有好幾個(gè)版本，但沒形成共識(shí)，在房地產(chǎn)稅面積抵扣等細(xì)節(jié)問題上存在不同意見。未來房地產(chǎn)稅草案公布還需要根據(jù)方案可接受程度、時(shí)機(jī)、征管能力等做出一個(gè)政治權(quán)衡。

華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長賈康認(rèn)為，目前立法進(jìn)度與原來計(jì)劃時(shí)間表已經(jīng)不匹配。賈康此前樂觀預(yù)計(jì)2017年房地產(chǎn)稅可以完成立法，但截至目前房地產(chǎn)稅草案還未征求公眾意見，也未提交全國人大常委會(huì)審議。

作為一個(gè)新稅種，未來房地產(chǎn)稅納稅人、征稅范圍、稅率、免征或減征等具體細(xì)節(jié)受到外界關(guān)注，一些學(xué)者也有不少建議。目前與房地產(chǎn)相關(guān)稅種繁雜，交叉征稅和稅率不合理問題比較突出。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，在保有環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅不是簡單地增加稅種和稅負(fù)，還要做減法，以改變開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)稅種重疊、稅負(fù)不合理的問題。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來房地產(chǎn)稅施行后，對房屋價(jià)值的評(píng)估將成為難題之一。

房地產(chǎn)稅稅率如何確定，也是大眾最為關(guān)心的一大問題。目前上海和重慶的試點(diǎn)可以參考，上海實(shí)行0.4%~0.6%的差別化稅率，重慶試點(diǎn)稅率為0.5%~1.2%。

目前多數(shù)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征后應(yīng)該設(shè)計(jì)免征范圍，只針對超出個(gè)人基本住房需求以上的部分征稅。關(guān)于免征范圍，目前市場上主要有兩種觀點(diǎn)，一類觀點(diǎn)支持免稅標(biāo)準(zhǔn)按人均居住面積，比如上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅按照人均免稅住房面積為60平方米。另一類觀點(diǎn)認(rèn)為免稅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照房屋價(jià)值確定免征額，因?yàn)椴煌貐^(qū)相同居住面積的價(jià)值可能相差很大，按照人均居住面積免稅，就會(huì)有利于高價(jià)房主而不利于低價(jià)房主。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。