2016年樓市前松后緊 政策上演過(guò)山車(chē)

回顧2016年全國(guó)房地產(chǎn)政策，可謂風(fēng)云變幻。前半年在經(jīng)濟(jì)下行壓力和庫(kù)存水平高企的背景下，房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松，降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付頻繁上演。在降庫(kù)存系列政策的刺激下，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市過(guò)熱現(xiàn)象。但從四季度開(kāi)始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購(gòu)、限貸、限地，熱點(diǎn)城市不斷出臺(tái)新政以控制房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲。全年前松后緊的政策走勢(shì)明顯。　　二孩政策　　實(shí)施全面二孩政策，是繼單獨(dú)二孩政策之后生育政策的進(jìn)一步調(diào)整完善，這是中央基于我國(guó)人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)做出的重大戰(zhàn)略決策。2015年中國(guó)共產(chǎn)黨十八屆五中全會(huì)明確提出“全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策”后，全面二孩政策的影響成為社會(huì)關(guān)注焦點(diǎn)。2015年12月27日，全國(guó)人大常委會(huì)表決通過(guò)了人口與計(jì)劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實(shí)施。人口政策的調(diào)整，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、應(yīng)對(duì)老齡化沖擊、增加勞動(dòng)力供給?！　↑c(diǎn)評(píng)：二孩政策在2016年元旦正式實(shí)施之后，家庭對(duì)改善型住房的需求更為強(qiáng)烈?！　〗凳赘丁　?月2日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行?！　↑c(diǎn)評(píng)：降首付政策把握住了救市的關(guān)鍵，購(gòu)房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低顯著提高購(gòu)房能力，加快置換頻率，進(jìn)而提振樓市成交?！　⊥茝V街區(qū)制　　2月21日發(fā)布的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！　〗謪^(qū)制，是城市建設(shè)布局的一種形式，其特點(diǎn)是在城市規(guī)劃的道路邊上建房子，且不設(shè)圍墻。土地私有國(guó)家和我國(guó)改革開(kāi)放早期，大多采用這一方式。　　點(diǎn)評(píng)：拆掉圍墻，推廣街區(qū)制，不僅出門(mén)就有通途，還能將停車(chē)泊位，綠地、商鋪等資源共享，這些神經(jīng)末梢被激活，整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)被激活。還有社區(qū)活力，居民們往來(lái)密切，鄰里關(guān)系更為融洽。　　重啟“70/90”　　2006年，九部委規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。今年3月31日，北京市國(guó)土局網(wǎng)站掛出三塊土地，其中兩塊是位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅用地。掛牌文件中明確，除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。這意味著北京重啟“70/90政策”?！　↑c(diǎn)評(píng)：新政通過(guò)加大住宅用地，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上保證了增加住房供給，既滿足了百姓的剛性住房需求，又能對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到一定作用?！　…h(huán)京縣級(jí)市限購(gòu)　　4月1日晚間，河北省廊坊市政府出臺(tái)九項(xiàng)措施穩(wěn)定環(huán)京區(qū)域房?jī)r(jià)，內(nèi)容涉及規(guī)范市場(chǎng)秩序、非本地戶籍限購(gòu)、嚴(yán)格規(guī)劃管控等方面。政策規(guī)定，在環(huán)京4個(gè)縣市——三河市、大廠縣、香河縣和固安縣，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于30%。繼河北廊坊多個(gè)縣市實(shí)行樓市限購(gòu)政策后，從2016年12月開(kāi)始，河北張家口懷來(lái)縣也正式啟動(dòng)了樓市限購(gòu)，非本縣戶籍居民已在本縣擁有1套及以上住房的，暫不得在本縣購(gòu)買(mǎi)住房?！　↑c(diǎn)評(píng)：升級(jí)版限購(gòu)令的出臺(tái)，穩(wěn)定了環(huán)京區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)被有效控制。　　去庫(kù)存　　4月29日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。在房地產(chǎn)方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策?！　↑c(diǎn)評(píng)：盡管去年12月份中共中央政治局會(huì)議也提到了化解房地產(chǎn)庫(kù)存，并將化解房地產(chǎn)庫(kù)存視為今年的重要工作之一，但這次對(duì)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的表述更為細(xì)致，尤其是“有序消化”四個(gè)字?！　⊥ㄖ菹拶?gòu)升級(jí)　　在去年通州普通住宅限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，今年5月5日，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒(méi)擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒(méi)擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭?！　↑c(diǎn)評(píng)：此次通州由住宅限購(gòu)升級(jí)到公寓限購(gòu)，迅速降低了通州房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，尤其是抑制通州公寓的火熱成交，抑制了房?jī)r(jià)的上漲?！　【┌?ldquo;9·30”　　9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件規(guī)定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%?！　↑c(diǎn)評(píng)：提高首付款比例，認(rèn)房又認(rèn)貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機(jī)、保證剛需、穩(wěn)定市場(chǎng)和房?jī)r(jià)?！　∫怀且徊摺　?月30日晚間到10月6日，限購(gòu)新政相繼在北京、天津、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個(gè)城市落地。2016年的“國(guó)慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。各地政府在之前限購(gòu)限貸的基礎(chǔ)上，又加強(qiáng)了從銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)管、超嚴(yán)房貸審批、規(guī)范交易市場(chǎng)等層面的調(diào)控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購(gòu)政策相繼在重點(diǎn)城市出臺(tái)，每個(gè)城市出臺(tái)的政策不盡相同?！　↑c(diǎn)評(píng)：在樓市火熱的背景下，短期內(nèi)政策調(diào)控效果明顯，平抑了市場(chǎng)的繼續(xù)升溫，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性發(fā)揮了重要作用?！　∠薹?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)　　北京“9·30”新政中提到，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。　　10月13日，國(guó)土局針對(duì)海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的舉措，對(duì)地塊均設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷(xiāo)售?！　↑c(diǎn)評(píng)：強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，此舉被認(rèn)為將限制高價(jià)“地王”再現(xiàn)。

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