2016年樓市前松后緊 政策上演過山車

回顧2016年全國房地產(chǎn)政策，可謂風云變幻。前半年在經(jīng)濟下行壓力和庫存水平高企的背景下，房地產(chǎn)政策相對寬松，降準、降息、降稅、降首付頻繁上演。在降庫存系列政策的刺激下，部分熱點城市出現(xiàn)樓市過熱現(xiàn)象。但從四季度開始，房地產(chǎn)政策逐步收緊，限購、限貸、限地，熱點城市不斷出臺新政以控制房價、地價過快上漲。全年前松后緊的政策走勢明顯?！　《⒄摺　嵤┤娑⒄?，是繼單獨二孩政策之后生育政策的進一步調(diào)整完善，這是中央基于我國人口與經(jīng)濟社會發(fā)展形勢做出的重大戰(zhàn)略決策。2015年中國共產(chǎn)黨十八屆五中全會明確提出“全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策”后，全面二孩政策的影響成為社會關注焦點。2015年12月27日，全國人大常委會表決通過了人口與計劃生育法修正案，全面二孩政策2016年1月1日起正式實施。人口政策的調(diào)整，有利于優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)、應對老齡化沖擊、增加勞動力供給?！　↑c評：二孩政策在2016年元旦正式實施之后，家庭對改善型住房的需求更為強烈。　　降首付　　2月2日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關于調(diào)整個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。　　點評：降首付政策把握住了救市的關鍵，購房者普遍“患首付、不患月供”，首付降低顯著提高購房能力，加快置換頻率，進而提振樓市成交?！　⊥茝V街區(qū)制　　2月21日發(fā)布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》提出，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用?！　〗謪^(qū)制，是城市建設布局的一種形式，其特點是在城市規(guī)劃的道路邊上建房子，且不設圍墻。土地私有國家和我國改革開放早期，大多采用這一方式。　　點評：拆掉圍墻，推廣街區(qū)制，不僅出門就有通途，還能將停車泊位，綠地、商鋪等資源共享，這些神經(jīng)末梢被激活，整個城市的經(jīng)濟被激活。還有社區(qū)活力，居民們往來密切，鄰里關系更為融洽?！　≈貑?ldquo;70/90”　　2006年，九部委規(guī)定，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。今年3月31日，北京市國土局網(wǎng)站掛出三塊土地，其中兩塊是位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅用地。掛牌文件中明確，除建設保障性住房外的剩余居住規(guī)模中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。這意味著北京重啟“70/90政策”?！　↑c評：新政通過加大住宅用地，調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)，從源頭上保證了增加住房供給，既滿足了百姓的剛性住房需求，又能對穩(wěn)定房價起到一定作用?！　…h(huán)京縣級市限購　　4月1日晚間，河北省廊坊市政府出臺九項措施穩(wěn)定環(huán)京區(qū)域房價，內(nèi)容涉及規(guī)范市場秩序、非本地戶籍限購、嚴格規(guī)劃管控等方面。政策規(guī)定，在環(huán)京4個縣市——三河市、大廠縣、香河縣和固安縣，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。繼河北廊坊多個縣市實行樓市限購政策后，從2016年12月開始，河北張家口懷來縣也正式啟動了樓市限購，非本縣戶籍居民已在本縣擁有1套及以上住房的，暫不得在本縣購買住房?！　↑c評：升級版限購令的出臺，穩(wěn)定了環(huán)京區(qū)域地產(chǎn)市場，房價快速上漲的態(tài)勢被有效控制。　　去庫存　　4月29日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。在房地產(chǎn)方面，會議強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策?！　↑c評：盡管去年12月份中共中央政治局會議也提到了化解房地產(chǎn)庫存，并將化解房地產(chǎn)庫存視為今年的重要工作之一，但這次對于化解房地產(chǎn)庫存的表述更為細致，尤其是“有序消化”四個字?！　⊥ㄖ菹拶徤墶　≡谌ツ晖ㄖ萜胀ㄗ≌拶徴呋A上，今年5月5日，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布通知規(guī)定，購買通州區(qū)商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭?！　↑c評：此次通州由住宅限購升級到公寓限購，迅速降低了通州房地產(chǎn)市場熱度，尤其是抑制通州公寓的火熱成交，抑制了房價的上漲。　　京版“9·30”　　9月30日，北京市發(fā)布《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》。文件規(guī)定，首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。　　點評：提高首付款比例，認房又認貸，其目的在于打擊投資性需求的釋放，讓住房回歸居住功能，抑制投機、保證剛需、穩(wěn)定市場和房價。　　一城一策　　從9月30日晚間到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個城市落地。2016年的“國慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。各地政府在之前限購限貸的基礎上，又加強了從銷售價格監(jiān)管、超嚴房貸審批、規(guī)范交易市場等層面的調(diào)控。這是在“因城施策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購政策相繼在重點城市出臺，每個城市出臺的政策不盡相同?！　↑c評：在樓市火熱的背景下，短期內(nèi)政策調(diào)控效果明顯，平抑了市場的繼續(xù)升溫，對房地產(chǎn)市場回歸理性發(fā)揮了重要作用?！　∠薹績r競地價　　北京“9·30”新政中提到，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。　　10月13日，國土局針對海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價、競地價”的舉措，對地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售?！　↑c評：強化“控地價、限房價”的交易方式，有效控制房地產(chǎn)價格快速上漲，此舉被認為將限制高價“地王”再現(xiàn)。

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