上海宅地出讓年度收官 碧桂園8.72億低溢價拿地

12月27日，上海宅地出讓迎來收官：兩幅位于奉賢海灣板塊的純宅地被碧桂園分別以5.1%、3%的低溢價率拿下，總土地出讓金8.72億元。

這是繼去年12月，碧桂園聯(lián)手東原、平安以23.1億元拿下奉賢南橋新城地塊以來再度加碼該片區(qū)。分析人士稱，此次拿下的兩幅宅地與上述南橋新城地塊相距甚遠(yuǎn)，周邊配套也不完整，尚無在售樓盤，整個板塊處于開發(fā)初期，一定程度顯示出碧桂園加碼上海區(qū)域的意愿。

當(dāng)日成交的兩幅地塊位于臨港奉賢海灣板塊內(nèi)，臨海，分別為奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0204純宅地、臨港奉賢園區(qū)二期04FX-0002單元B0701純宅地，樓板價分別為8616元/平方米、8446元/平方米。

碧桂園營銷體系相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，2018年地鐵5號線與虹梅路隧道開通，將會為地塊帶出溢價；城市更新導(dǎo)致奉賢當(dāng)?shù)赜泻芏噘徺I力強(qiáng)勁的拆遷戶；來自江浙一帶的私企老板們購買力也不容小覷。

而不少業(yè)內(nèi)人士均有在奉賢的踩盤經(jīng)歷，其中大部分認(rèn)為該區(qū)域目前配套并不完備，周邊也沒有在售樓盤，因此項(xiàng)目定位將有一定挑戰(zhàn)性。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，奉賢海灣板塊在大家印象中以旅游業(yè)為主，其實(shí)區(qū)域內(nèi)還有裝備產(chǎn)業(yè)基地，也是工業(yè)和信息化部授牌的裝備制造和航空產(chǎn)業(yè)的國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地。不過這些產(chǎn)業(yè)黏性不足，難以聚集人氣。旅游也是潮汐式變化，很難吸引人口長期入駐。在它看來，該板塊短期內(nèi)這種外部環(huán)境難以被扭轉(zhuǎn)是客觀事實(shí)，板塊競爭力稍顯不足，交通和商業(yè)配套是短板。

不過盧文曦認(rèn)為，該板塊最大優(yōu)勢是價格。“臨港今年新房價格1.5萬元/平方米；臨近板塊已經(jīng)賣到1.8萬元/平方米，漲幅也不如臨港——前者有價格洼地優(yōu)勢。”

“板塊的行政中心位于板塊西部，而這兩幅地位于板塊東部，二者之間有不少距離，一些商業(yè)配套很難輻射到地塊周邊。”盧文曦透露，這幅地塊附近有一幅地去年底被上海臨港奉賢經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司購得，當(dāng)時樓板價為4246元/平方米。時隔1年，土地起拍價就漲到8200元/平方米，幾乎漲了1倍。

不過盧文曦也指出，奉賢海灣板塊內(nèi)別墅產(chǎn)品不少，在配套不成熟的背景下，有不少別墅處于“空關(guān)”狀態(tài)，可見未來一年內(nèi)碧桂園這兩幅地塊開發(fā)、銷售壓力不小。

公開信息顯示，碧桂園去年拿下的南橋新城地塊，已經(jīng)開發(fā)成碧桂園東原灝景灣項(xiàng)目，并于12月10日正式開盤。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，一次性推出近300套房源，目前去化率接近90%，一度登上不少機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的周度成交排行榜首。其中廣為首次置業(yè)者與投資者關(guān)注的公寓產(chǎn)品，均價3.3萬元/平方米。銷售人員稱，“現(xiàn)在新盤一開出來基本上很快清光”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前灝景灣周邊二手房售價達(dá)4-5萬元左右/平方米。或許在奉賢區(qū)域的第一個項(xiàng)目銷情向好，成就了碧桂園加碼投資奉賢的信心。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。