陽(yáng)光城年內(nèi)發(fā)力土地市場(chǎng) 八成土儲(chǔ)來(lái)自并購(gòu)

這是最好的年代，也是最壞的年代。在信貸收緊的當(dāng)下，如何實(shí)現(xiàn)階梯式增長(zhǎng)、逃離賣(mài)股求生的命運(yùn)或許才是當(dāng)下房企的重要課題。　　12月26日，陽(yáng)光城集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陽(yáng)光城）副總裁張海民向媒體透露，今年內(nèi)通過(guò)并購(gòu)獲得大約1900萬(wàn)平方米土地，目前一共有土地儲(chǔ)備3800萬(wàn)平方米，可支撐未來(lái)3年發(fā)展。　　據(jù)了解，并購(gòu)是陽(yáng)光城去年以來(lái)的主題詞，為此陽(yáng)光城在多方面采取措施保證并購(gòu)渠道暢通。據(jù)張海民稱(chēng)，至今陽(yáng)光城賬面現(xiàn)金仍保持有200億?！　∫幻麡I(yè)內(nèi)人士指出，國(guó)內(nèi)目前依靠股權(quán)并購(gòu)、合作增加土儲(chǔ)的房企中有進(jìn)入千億梯隊(duì)的恒大、碧桂園，有年內(nèi)沖擊千億的融創(chuàng)，也有300億到500億增長(zhǎng)期的旭輝、陽(yáng)光城。　　房企間開(kāi)始頻繁發(fā)起并購(gòu)，既受市場(chǎng)環(huán)境影響，也是資金、人力、管理等多方面壓力之下房企的轉(zhuǎn)型路徑。而早已從百億規(guī)模得到階梯式增長(zhǎng)的陽(yáng)光城，也已經(jīng)歷了高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債階段。如今公司意識(shí)到要在土地成本管控上做文章，與同為閩系的房企旭輝相比，陽(yáng)光城的并購(gòu)之道能否助其實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升？　　年內(nèi)拿地百幅　　　陽(yáng)光城并購(gòu)最早涉足的城市是長(zhǎng)沙。今年5月30日晚間陽(yáng)光城發(fā)布公告稱(chēng)，擬通過(guò)全資子公司陽(yáng)光房地產(chǎn)與宏輝房地產(chǎn)以34.7億元收購(gòu)新華都集團(tuán)、新華都購(gòu)物、龍祥投資、廈門(mén)明昇、陳發(fā)樹(shù)、陳志勇等9名交易對(duì)手合計(jì)持有的中泛置業(yè)100%股權(quán)。此次并購(gòu)為陽(yáng)光城帶來(lái)大約300萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備?！　∧陜?nèi)在華南地區(qū)的并購(gòu)令陽(yáng)光城得以落子華南，比如發(fā)生在廣州南沙的并購(gòu)一次性增加了300萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，在佛山的并購(gòu)增加80萬(wàn)平方米儲(chǔ)備；在剛剛結(jié)束的物產(chǎn)大并購(gòu)中，陽(yáng)光城增加了200多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備?！　?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從知情人士處了解到，陽(yáng)光城接下來(lái)將會(huì)在福州完成一宗并購(gòu)，涉及150萬(wàn)平方米的土地規(guī)模?！　】梢哉f(shuō)，這些并購(gòu)構(gòu)成了陽(yáng)光城本年度大部分新增土地儲(chǔ)備。在招拍掛市場(chǎng)，陽(yáng)光城也有所斬獲，規(guī)模最大的在杭州市場(chǎng)，一共獲得4幅地。目前為止，陽(yáng)光城土地儲(chǔ)備中20%來(lái)自于公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)，80%來(lái)自于并購(gòu)。　　有行業(yè)人士初步統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，縱觀(guān)今年并購(gòu)市場(chǎng)，較為激進(jìn)的是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、陽(yáng)光城、旭輝等。陽(yáng)光城尤以今年在并購(gòu)上表現(xiàn)較突出。一名業(yè)內(nèi)人士指出，陽(yáng)光城過(guò)去兩年拿地步伐有所放緩，導(dǎo)致其在去年底開(kāi)始發(fā)力土地市場(chǎng)?！　?jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，今年陽(yáng)光城拿地接近100幅。通過(guò)并購(gòu)，陽(yáng)光城新進(jìn)入9個(gè)城市，成立了8家地區(qū)公司。其中珠三角區(qū)域的深圳、廣州、東莞、佛山四個(gè)指標(biāo)性城市一次性通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)布局。這與張海民是廣東人不無(wú)相關(guān)，他親自擔(dān)任陽(yáng)光城在廣東地區(qū)投資方面業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。此外，公司在成都、鄭州、武漢、南昌等地也實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略布局?！　〔①?gòu)增長(zhǎng)路　　據(jù)張海民透露，目前陽(yáng)光城整體戰(zhàn)略是進(jìn)入20個(gè)城市，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入16個(gè)，還有4個(gè)城市有待明年拓展。　　在他看來(lái)，公司深耕一些城市，才能有效發(fā)揮品牌與規(guī)模效應(yīng)，提高人的集中度。據(jù)其透露，陽(yáng)光城的并購(gòu)具有多重輔助：其一是在資金渠道方面從去年開(kāi)始在籌措融資創(chuàng)新，曾在業(yè)界牽頭做資金池，最高峰時(shí)做了5個(gè)資金池，涉資500多億，目前公司只用了200億。此后陽(yáng)光城還成立兩家基金公司?！　￡?yáng)光城的第二個(gè)創(chuàng)新在于一級(jí)開(kāi)發(fā)和舊改項(xiàng)目的獲取。12月27日，陽(yáng)光城長(zhǎng)三角一級(jí)開(kāi)發(fā)公司正式成立，目前已經(jīng)獲取3個(gè)舊改項(xiàng)目和1個(gè)一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！　埡Ｃ裰赋觯绻抗_(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍土地，最終做出來(lái)的項(xiàng)目利潤(rùn)很難達(dá)到要求。因此，陽(yáng)光城看好一級(jí)開(kāi)發(fā)和城市更新項(xiàng)目，目前在上海和深圳、東莞有更好的項(xiàng)目，會(huì)支撐公司后續(xù)發(fā)展?！　》嗞?yáng)光城已經(jīng)公告的舊改項(xiàng)目，有6個(gè)分別在上海和北京。而一些還沒(méi)達(dá)到公告條件的項(xiàng)目，未來(lái)也將支撐陽(yáng)光城的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。據(jù)透露在今年下半年，公司收購(gòu)了北京兩棟商辦物業(yè)50%股權(quán)，位于東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋國(guó)貿(mào)大酒店后?！　∩鲜鲋槿耸客嘎叮?yáng)光城并購(gòu)來(lái)的土儲(chǔ)分布于長(zhǎng)三角、大福建、珠三角、內(nèi)地城市四大板塊，將為明年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)80%?！　?ldquo;現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備排名就是5年之后的房地產(chǎn)公司排名。”張海民指出，近三年房企間的比拼在于土儲(chǔ)，此后拼的就是并購(gòu)與融資能力?！　?duì)于21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者提出的公司去化周期問(wèn)題，張海民指出，將會(huì)在產(chǎn)品服務(wù)上花功夫，打造高端、次高端、改善型產(chǎn)品，并重點(diǎn)打造soho產(chǎn)品線(xiàn)。　　與恒大、碧桂園、融創(chuàng)等公司類(lèi)似的是，陽(yáng)光城希望通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售目標(biāo)，但是利潤(rùn)率仍然是橫亙?cè)谶@家公司面前的最大問(wèn)題。此前兩年，由于高周轉(zhuǎn)與高負(fù)債，尤其是土地成本抬升，陽(yáng)光城今年來(lái)凈利潤(rùn)呈下滑趨勢(shì)。2014年公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)13.24億元，2015年為17.33億元，2016年上半年僅為1.71億元，今年三季度凈利潤(rùn)為3.63億元，同比仍然大幅下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。