限購升級投資購房熱情消減 專家提醒：購房要與時俱進

12月21日，鄭州加強版“限購令”出臺，政策效果和對樓市的影響已經(jīng)開始逐步顯現(xiàn)。在“限購令”的影響下，對居民的消費行為也產(chǎn)生了深刻影響。限購之下，人們的消費心態(tài)發(fā)生了重大改變，剛需型購房者要買買買的決心仍不改變，改善型購房者放棄“過渡”，準備“一步到位”；投資性購房者購房熱情消減，處于觀望狀態(tài)。不管政策如何改變，購房觀念需要審時度勢，與時俱進，規(guī)避政策帶來的風險。

剛需型購房者有影響但看到合適的就出手

鄭州“限購令”一出臺，本來就要考慮買房的市民，更確信了要抓緊買房的信念。不少剛需購房者認為，結(jié)合預(yù)售管理和房源備案等一系列相關(guān)政策，鄭州對于房價增長“零容忍”的態(tài)度非常明確，這在樓市火熱、價格飛漲的情況下，無疑為剛需購房者提供了一個非常好的購房機會。

在鄭州工商系統(tǒng)工作的小陳在鄭州已經(jīng)打拼了五六年了，與女友相戀三年后，他決定在結(jié)婚前抓緊買套房，小陳的父母也特意從老家趕來，把房子首付的錢交給了他。對于結(jié)婚在即的他，看著父母給的積蓄有點無奈地說，“鄭州今年房價持續(xù)升溫，但考慮到限購令頒布后，自己還是得考慮買房，就希望這房價別漲得太快，看到合適的就趕緊出手”。

對于將近30歲的吳先生來說，這次限購也對他造成了一定程度的“誤傷”。吳先生剛來鄭州幾年，就和女朋友商量一塊買房，他家出15萬，女朋友家出10萬，湊個首付。但是，因為與女朋友意見不合，兩人最終沒有定下房子。現(xiàn)在，限購限貸、首付提高，兩人只好向家里多要點錢了。“要結(jié)婚，肯定得有房子啊，再難也得買啊。”吳先生無奈地說。

有業(yè)內(nèi)人士指出，每年來鄭州務(wù)工就業(yè)的青年在持續(xù)性增長，鄭州的樓市更是供不應(yīng)求，剛需市場的主導(dǎo)地位不會徹底改變，而剛需群體對產(chǎn)品需求的變化將直接影響產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)商的市場定位。目前，剛需型購房者大多是資產(chǎn)不多，準備買房馬上入住的人群，理想戶型是總價不高的兩房產(chǎn)品，或者布局緊湊又不失舒適性的小三房。而其中，不少以購買婚房為目的的剛需購房者表示，兩房是最基本的考慮范疇，一方面總價和首付易于控制，另一方面長遠打算，過兩年家庭中有了孩子，也不至于非換房不可。

在房價快速上行的時候，“限購令”相當于為剛需購房者打開了一個“窗口”，讓他們可以緩一口氣，盡快抓住買房機會。在我省房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家看來，短期內(nèi)新政無疑將為市場降溫，遏制房價上漲勢頭。但同時，他也表示，新政也會影響開發(fā)商推盤積極性，可購買的房源可能不會太多，建議剛需型購房者盡快出手選購。

改善型購房者130平方米以上戶型最受關(guān)注

此次鄭州新版“限購令”對限購的要求十分嚴格，購房指標因此顯得格外珍貴，使得很多購房人倍加珍惜首次購房機會，不愿在首次置業(yè)中選擇小戶型，而是希望能一步到位，選擇購買大戶型。與此同時，由“限購”引發(fā)了一場選擇高端樓盤滿足改善族的“終極置業(yè)”需求熱。

房地產(chǎn)機構(gòu)相關(guān)人士表示，現(xiàn)在有很多購買者把首次置業(yè)當做終極置業(yè)來選擇，這也是明智之舉，房屋限購、二套房的首付比例提升到60%，這已經(jīng)提高了二次置業(yè)的門檻。為了避免換房進退兩難的尷尬境地，首次置業(yè)也有必要考慮一步到位。

張女士與丈夫早在十幾年前就開始在鄭州打拼，目前有一套90平方米的房子。2015年，鄭州放開二孩政策，張女士決定再生一個孩子。如果再要一個孩子，目前的三居室就有些緊張了。“夫妻倆一個臥室，孩子一個臥室，家里老人一個臥室，第二個孩子出生的話，房子就不夠住了。”張女士考慮的是找個合適的時候，換套四居室的房子。雖然，鄭州的限購限貸政策已經(jīng)出臺，但改變不了張女士換房子的決心。

“無非就是再多掏一點首付，不能因為首付漲了就不買房了啊。”張女士說，“要是漲得太厲害，實在掏不起的話，就去辦個假離婚。”

“限購令”給改善型購房者也留有空間，但機會有限，僅能換房一次。所以，改善型置業(yè)更要考慮“一步到位”房。

市民陳先生一家住在僅60多平方米的兩房一廳內(nèi)，其中包括陳先生的父母和10歲的兒子共5人，改善置業(yè)迫在眉睫。為了改善居住條件，陳先生也曾想過改變計劃，在市中心買一套小房子作為過渡，等經(jīng)濟條件好了，再考慮換一套大房子。但這樣一來，父母就得搬出去住，這對從老家趕來、準備享天倫之樂的父母，多少是一個傷害。正當他猶豫要不要“一步到位”時，鄭州“限購令”政策出臺了。按照政策規(guī)定，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房。由于陳先生已經(jīng)擁有一套住房，陳先生手中僅有最后一次購房機會。陳先生很珍視這最后一次購房機會，他決定努努力，一步到位買套大房子，“把房子的問題一次性解決好了，也可以省去換房裝修成本和交納稅費等一些繁瑣的過程，將來就沒有后顧之憂了”。

記者走訪部分樓盤看到，不少購房者對130平方米以上的戶型非常關(guān)注。“先買小房、再換大房”的住宅梯級消費觀念，正在逐步被限購的政策改變。部分改善型客戶目光瞄準了中大戶型。

投資型購房者仍在觀望看好長線區(qū)位發(fā)展

在了解中，多名置業(yè)顧問告訴記者，限購新政對改善型、投資型購房者影響明顯，觀望情緒濃厚。

“我不缺房子住，就想買套房子將來給孩子用，也算是投資吧，我會首先考慮房子所在的區(qū)域，看未來規(guī)劃，尤其是新興區(qū)域的樓盤，買對了，日后必定會升值，就好比股票中的潛力股。”置業(yè)者王先生表示。王先生準備在新興區(qū)域給孩子買一套房，也可以當做投資用，可限購令一出臺，這個想法估計要暫且擱置了。

“買房選區(qū)位一定要看清政府的規(guī)劃和城市發(fā)展趨勢，考量周邊區(qū)域的發(fā)展狀況，對新區(qū)的發(fā)展做到心中有數(shù)，如是政府著力打造的重點區(qū)域，更是利好消息。與此同時，需要了解樓盤附近的大環(huán)境和小環(huán)境是否舒適，交通是否便利。從長遠投資性來看，盡可能選擇政府重點規(guī)劃的且具有發(fā)展前景的居住區(qū)，盡可能購買靠近輕軌、地鐵沿線且有優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的房子。”

所以現(xiàn)在不少投資者都已將目光轉(zhuǎn)到國內(nèi)升值較為穩(wěn)定的地產(chǎn)樓市中，然而鄭州限購政策一再加碼，投資型購房者尤其是外地投資客被徹底隔絕在鄭州住宅市場之外，因此商業(yè)地產(chǎn)便自然進入不少投資客的視線。在這其中，商住皆宜的LOFT公寓類產(chǎn)品對于那些有多房居住需求和投資地產(chǎn)需求的客戶來說，是一個不錯的選擇。據(jù)了解，各大開發(fā)商也將推出更多類型的產(chǎn)品，供各種需求的購房者、投資者進行選擇。一些樓層較高的國際公寓，其中包括多層底商，里面多為商業(yè)小鋪、小戶型公寓。

“目前正處在創(chuàng)業(yè)初期，公司規(guī)模還很小，租太大的寫字樓我承擔不了，費用比較高，我覺得不如直接買個小戶型的公寓比較合算。起碼我買了公寓，產(chǎn)權(quán)是自己的，可以用來辦公，今后還能用來自住、出租，而且每個月的貸款很低，比租房子劃算?，F(xiàn)在就當是給自己存錢了。”正在創(chuàng)業(yè)投資的王先生說，而且市中心的小戶型公寓投資回報率高、空租率較低，對他來說風險比較低。

鄭州房地產(chǎn)一業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“限購令”的出臺，外來投資性需求得到一定的限制。二手房市場開始出現(xiàn)降溫。不少河南省內(nèi)的投資者因為鄭州的房地產(chǎn)調(diào)控政策限制，開始轉(zhuǎn)向其他省會樓市，要是這些城市出臺了新政策，投資者又會轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一塊價值洼地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。