樓市調(diào)控顯效：成交量價低位徘徊料將盤整

2016年四季度開啟的調(diào)控令房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)變化。

全國在10-11月已經(jīng)有超過24個城市累計出臺了50次不同力度的調(diào)控政策及落地執(zhí)行政策，近期包括武漢、鄭州等地市還在加碼。在統(tǒng)計局公布的11月房價指數(shù)中，11月下半月熱點城市房價環(huán)比上漲僅4個城市，其中武漢環(huán)比上漲0.7%，鄭州上漲0.3%。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前市場成交量基本回到2014年的水平：二手房約1.5萬套/月，最低1.2萬套/月，最高成交不超過2萬套/月；新房約76萬平方米/月，最低40萬平方米/月，最高不超過120萬平方米/月。

從2012年和2014年調(diào)整來看，下跌周期的時間跨度基本在1年左右，因此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，2017年市場會處于盤整期，價格會小幅下調(diào)約5%。

價格松動

從對上海市場的調(diào)控效果來看，“滬六條”影響顯著，這從11月客戶量環(huán)比減少五成可見一斑。據(jù)統(tǒng)計，11月上半月上海市新房成交量還能勉強維持在1天3萬平方米正常流量的下限，半個月后觀望情緒漸濃，成交量跌破警戒線。二手房市場中雖然房東在叫價仍較堅挺，但議價空間被打開，從政策出臺后的1%，一個月后擴大到3%。

上海普通住宅市場成交出現(xiàn)明顯下跌。新房9月成交104萬平方米，10月成交87萬平方米，11月成交60萬平方米；二手房9月成交3.3萬套，10月2.2萬套，11月2萬套。

據(jù)盧文曦分析，投資力量在受擠壓后還是有外溢現(xiàn)象，向上海周邊城市拓展，但蘇州、南京、杭州等已有調(diào)控舉措，所以資金只能向更低一級城市蔓延。比如嘉興、嘉善、湖州、海鹽等，湖州10月份新房成交41萬平方米，環(huán)比增加37%。

不過，盧文曦指出，部分資金仍愿意留在上海，只是轉(zhuǎn)而流向酒店公寓產(chǎn)品。“基于今年樓市調(diào)控升級，上海酒店公寓整體呈現(xiàn)量價齊升格局，截至12月25日成交量達到200萬平方米，成交均價達到2.3萬元，分別上漲66%和9.5%”。

放眼全國，各地新房市場成交走勢依然低位波動。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，12月前18日新建住宅成交面積較11月同期微增1%，其中一線城市受到北京、廣州成交帶動整體上升13%，二線城市小幅下降3%，三四線城市上升6%。但南京、武漢等城市同期成交量降幅超過兩成，惠州、濟南、寧波、北京等地成交量增幅超過三成。11月40城的成交量已降至去年10月以來的（除今年2月）最低位，因此中原預計12月成交水平仍將在階段性低位徘徊。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，12月市場會繼續(xù)降溫。盡管網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當下受到調(diào)控的市場情況，但從實際簽約看，受新政影響的22個城市，成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào)，實際跌幅達40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數(shù)據(jù)上。

“11月成交量相比10月繼續(xù)下調(diào)，本輪市場調(diào)控將導致4季度相比3季度起碼下調(diào)50%。”張大偉說。

杭州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士楊廣宏指出，目前杭州不少新開樓盤采取低開策略甚至老盤有降價趨勢，這將對未來半年內(nèi)入市的高價地形成直接壓力，房價上漲已經(jīng)明顯放緩，預計四季度大部分城市的房價都將處于平穩(wěn)中。

地市降溫

同策咨詢研究部在《2016-2017樓市變局》報告中指出，2016年1-11月全國商品住宅開發(fā)投資額為6.3萬億元，較2015年同期上升6%，房企投資意愿明顯回升。主要得益于貨幣寬松和行業(yè)政策支持下的樓市需求集中釋放和房價快速上漲。但是2016年9月份調(diào)控性政策出臺后市場信心再次受到明顯打壓，11月開發(fā)投資額累計增速放緩，預計2017年開發(fā)投資額同比增速將進一步下滑。

信貸收緊無形中拉升企業(yè)的資金成本。12月以來截至21日，房企債券融資僅76.3億，這是近一年來最低點。12月發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，這相比9月前4%的水平有所上行。

分析指出，在最近超過2個月的調(diào)控周期內(nèi)，超過20個城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售，此前發(fā)起的海外融資將引發(fā)房企資金鏈緊張，如果持續(xù)甚至有可能出現(xiàn)違約。同時，美聯(lián)儲加息疊加內(nèi)地債券市場融資難，會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。

與之對應(yīng)的是，12月高溢價地明顯減少。12月以來截至28日，全國土地市場合計成交超過10億地塊共89宗，其中總價超10億且溢價率超100%地塊17宗；超過5億地塊132宗。

同策咨詢認為，土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因，如北京、深圳接近年末成交的數(shù)宗全限價或持有出租住宅用地，大部分城市為避免地王都針對土地加大了限制條件。

張大偉指出，過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，所以經(jīng)常因為經(jīng)濟走勢不同而出現(xiàn)波動。近期中共中央政治局會議提出加快研究房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應(yīng)急調(diào)控政策，關(guān)鍵是需要完善長期制度建設(shè)，房地產(chǎn)稅等長期政策有望加快落地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。