2016房地產(chǎn)銷售創(chuàng)紀(jì)錄 2017地產(chǎn)商日子不會(huì)太好過

12月28日，鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事毛大慶在鴻坤林語(yǔ)墅分享了他對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究和判斷。

首先，對(duì)2016年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，毛大慶出具了一些最新統(tǒng)計(jì)。從整個(gè)銷售數(shù)據(jù)上看，2016年創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積的最高紀(jì)錄。截至11月30日，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)總銷售面積為13.5億平方米，前十一個(gè)月的銷售面積已經(jīng)超過中國(guó)歷史最高銷售面積為13.1億平方米的2013年。同時(shí)，他預(yù)計(jì)2016年年底總銷售面積數(shù)據(jù)為15億平方米，平均下來一個(gè)人買一平方米。

具體到房地產(chǎn)商上，前十強(qiáng)以銷售額千億為限，前100公司銷售額門檻大概在150億。毛大慶稱這個(gè)市場(chǎng)上，前二十名基本毫無退意，都要進(jìn)軍千億，萬科和恒大甚至宣布進(jìn)軍萬億，如果按照這個(gè)市場(chǎng)情況來預(yù)算，市場(chǎng)加劇集中，銷售額在200億之后的公司很可能以后沒有市場(chǎng)。這還可以從買地的情況上判斷，土地購(gòu)買力前10的公司花的錢是排名100以后所有公司的總和。

分城市來看，今年房?jī)r(jià)漲幅最高的城市是廈門，銷售面積最大的城市是武漢。天津是所有城市里銷售量超過去年同比70%的，這讓天津成為2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)上一個(gè)翻身的案例。同時(shí)，在十一密集調(diào)控之后，房?jī)r(jià)和銷售面積還在上漲的城市依次為鄭州、武漢、合肥、南京。整體看，多半城市成交金額倍增。

從豪宅數(shù)據(jù)上看，截至11月30日，上海總價(jià)1000萬以上的房子賣得最多，賣了11000套。第二是北京，賣了5821套。第三是深圳，賣掉4200套。

以北京為例，毛大慶稱在萬科的時(shí)候，北京1000萬以上房子只不過賣了1000套左右。具體到豪宅銷售單價(jià)10萬/平方米以上，銷售套數(shù)前三位上海、深圳和北京，分別為2000套、1200套、590套。接下來為杭州和廣州，分別銷售有32套和24套。然后是天津、廈門，各銷售6套。最后為濟(jì)南、鄭州和重慶，各銷售1套。

其次，毛大慶對(duì)房地產(chǎn)這輪調(diào)控的必要性也做出了分析。

從購(gòu)房貸款總額上看，今年普通居民購(gòu)房貸款總額占全社會(huì)總額的42.7%，如果這個(gè)數(shù)據(jù)繼續(xù)上升，將進(jìn)一步影響宏觀經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，這是中央高層拿出調(diào)控嚴(yán)厲調(diào)控政策的原因之一。

從居民存款上看，中國(guó)居民存款由長(zhǎng)期存款變成活期存款在今年5月和6月創(chuàng)下歷史性轉(zhuǎn)折。這意味著老百姓對(duì)存錢失去信心，不僅要花錢，還要大宗花錢，即買房。

從匯率上看，人民幣貶值趨勢(shì)令接下來國(guó)家在確保宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、維持匯率和確保老百姓資產(chǎn)不貶值上要做出艱難平衡。

基于以上分析，毛大慶認(rèn)為2017年是極其不好過的一年。明年房地產(chǎn)整體情況撲朔迷離，2016年拿了地王的公司緊張去化問題。

從當(dāng)前一二三線45個(gè)城市計(jì)算來看，超過5成的城市在調(diào)控后去化周期平均拉長(zhǎng)了5個(gè)月。沒拿地的又著急拿地，奔千億目標(biāo)去，因?yàn)橹挥械搅饲|俱樂部，才有能力再生產(chǎn)，再生產(chǎn)能力取決于自造血能力，自造血能力來源于銷售額。

以北京為例，現(xiàn)在開發(fā)商們?cè)诒本┑牡兀u到單價(jià)10萬/平方米以上的項(xiàng)目還有70多塊土地，但北京一年也只賣了590套。同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來說，現(xiàn)在老百姓買了房也未必想賣。鏈家董事長(zhǎng)左暉在與毛大慶交流時(shí)稱，二手房現(xiàn)在的問題是經(jīng)紀(jì)人手里沒房源，老百姓惜售情況嚴(yán)重。

雖然對(duì)明年市場(chǎng)比較謹(jǐn)慎，但毛大慶對(duì)商改住卻比較樂觀。他現(xiàn)在對(duì)北京很多人的建議是買二手房和好位置的商改住公寓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。