地方調(diào)控再收緊 2017年政策思路明朗

熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控再次升級。

4個月的時間里，濟(jì)南第三次出手調(diào)控樓市。鄭州也在近日將二套房首付比例由四成升至六成。在分析人士看來，熱點(diǎn)城市調(diào)控再加碼，可能與中央層面接下來的調(diào)控思路有關(guān)。

在濟(jì)南、鄭州調(diào)控加碼之際，住建部部長陳政高近日強(qiáng)調(diào)，2017年要千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。住建部12月27日在官方網(wǎng)站上表示，住建部將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機(jī)性購房，切實(shí)抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。同時加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

一個新的現(xiàn)象是，樓市調(diào)控正在向縱深方向發(fā)展。分析師指出，對流入樓市的資金加強(qiáng)監(jiān)管，則是這一方向的具體體現(xiàn)。

防泡沫還是去庫存

12月26日濟(jì)南市政府發(fā)布了六條房地產(chǎn)措施，對調(diào)控政策又一次進(jìn)行了升級。

按最新的政策，擁有濟(jì)南市戶籍的家庭限購2套住房，非濟(jì)南市戶籍家庭能提供連續(xù)24個月以上個稅或社保證明的，限購1套住房。對限購加碼的同時，濟(jì)南還將強(qiáng)化競買住宅用地資金的來源管控，加強(qiáng)銷售均價高于開發(fā)成本20%以上住宅項(xiàng)目的審查力度。此外，濟(jì)南還將加強(qiáng)商品房預(yù)售的審批管理，控制市場供應(yīng)的節(jié)奏。

這已經(jīng)是9月底以來，濟(jì)南第三次出手調(diào)控樓市。9月28日濟(jì)南市發(fā)布了“房八條”防止惡意炒房，隨后在10月2日濟(jì)南再次發(fā)布限貸令，對三套房進(jìn)行限貸以抑制過熱的樓市投資。

濟(jì)南調(diào)控升級的前兩天，鄭州也對調(diào)控進(jìn)行了升級。

據(jù)鄭州12月24日發(fā)布的最新政策，鄭州二套房首付比例由40%升至60%。除保持住房限購區(qū)域不變，還將單套建筑面積超過180平方米的住房納入限購范圍。

此前在10月2日，鄭州對包括航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、高新區(qū)實(shí)施限購。此外，在鄭州擁有一套住房、貸款未結(jié)清，購買二套房的首付款比例升至40%。

隨著濟(jì)南、鄭州調(diào)控的升級，全國調(diào)控升級城市的數(shù)量也由20個增加至22個。分析人士認(rèn)為，近期熱點(diǎn)城市調(diào)控再加碼，并非城市的單獨(dú)案例，而隱含著中央層面更高決策層的考慮。

就在前述兩城市調(diào)控前后，住建部在官網(wǎng)上先后于12月26日和27日發(fā)布了兩條關(guān)于房地產(chǎn)的最新消息。

據(jù)住建部官網(wǎng)12月27日的消息，住建部部長陳政高近日指出，房地產(chǎn)要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險工作。在支持居民自住購房需求的同時，也要抑制投資投機(jī)性購房。“要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。”陳政高說。

而在12月26日住建部在官方網(wǎng)站上，對外披露了樓市調(diào)控的最新思路。

在這篇名為“不忘初心再接再厲”的文章中，住建部表示明年將千方百計(jì)抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)資管計(jì)劃受監(jiān)控

在分析人士看來，雖然市場已經(jīng)有了堅(jiān)持分類調(diào)控的市場預(yù)期，但在熱點(diǎn)城市繼續(xù)限購限貸加碼的同時，近期房產(chǎn)政策調(diào)控出現(xiàn)了一些新的動向。

“有一個值得注意的新現(xiàn)象，政府在對需求端進(jìn)行調(diào)控的同時，政策有向資金供應(yīng)端延伸的趨勢。”一家投資機(jī)構(gòu)人士表示。

上海一家咨詢機(jī)構(gòu)投資部董事指出，今年房企投到房地產(chǎn)的資金中，除了自有資金及銀行貸款，多種多樣的金融衍生產(chǎn)品也扮演了非常重要的角色。

一家上市房企高層告訴記者，今年市場上的資金非常充裕，成本也很低。在此基礎(chǔ)上出現(xiàn)一個新現(xiàn)象，金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)合比往年更加密切。因?yàn)榻鹑诮缫埠芮宄?，今年除了房地產(chǎn)，沒有幾個行業(yè)能賺到很多錢的。所以將錢投入樓市賺錢，為不少金融機(jī)構(gòu)相當(dāng)倚重。

“也正是在這樣的背景下，現(xiàn)在業(yè)界形成了一條默認(rèn)的看法，不會玩金融的房企很難做大做強(qiáng)。很多地產(chǎn)項(xiàng)目通過一系列復(fù)雜的金融產(chǎn)品，通過不同的渠道流入房地產(chǎn)市場。名股實(shí)債已經(jīng)算不上是新的產(chǎn)品，通過與券商、基金或私募合作，發(fā)布嵌套投資產(chǎn)品或資產(chǎn)管理計(jì)劃，才是比較新的做法。這些資金可能通過重重渠道，最終流入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。”前述房企高層說。

不過這種通過新的金融衍生品向房地產(chǎn)輸血的通道，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門的注意。

據(jù)了解，向開發(fā)商批量提供資金支持的金融機(jī)構(gòu)，可能會受到分管部門的調(diào)控。除了此前各地要求對開發(fā)商拿地資金來源進(jìn)行審查，金融監(jiān)管部門將對與開發(fā)融資相關(guān)的資產(chǎn)管理計(jì)劃，展開深入監(jiān)管。

市場近日傳出消息，證券投資基金業(yè)協(xié)會將暫停一些投資到普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)管理計(jì)劃備案工作。可能被暫停的這些資管計(jì)劃，多數(shù)位于房價上漲速度較快的熱點(diǎn)城市。

這16個被重點(diǎn)監(jiān)管的城市名單中，除了北上廣深四個一線城市和剛剛調(diào)控升級的濟(jì)南、鄭州，還包括廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、成都這10個熱點(diǎn)城市。

早在12月初，基金業(yè)協(xié)會就出臺了一份名為《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號》的文件。這份文件所關(guān)注的重點(diǎn)，在于通過私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資到房地產(chǎn)企和項(xiàng)目的資金。

據(jù)“4號文”，包括委托貸款、名股實(shí)債等五種類形式與房地產(chǎn)相關(guān)的資管計(jì)劃將不予備案，這其中還包括嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品，以及受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)的產(chǎn)品。

按基金業(yè)協(xié)會的最新規(guī)定，這部分資金和產(chǎn)品，不得用于補(bǔ)充開發(fā)商的流動資金或支付土地款，也不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸提供便利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。