2017年樓市成交量料走低 房價或?qū)⒄{(diào)整到年底

調(diào)控政策不斷收緊背景下，部分購房者打消了近期買房的念頭，元旦期間樓市氛圍以觀望為主。

調(diào)控加碼影響樓市成交

融360最新房貸數(shù)據(jù)顯示，2016年12月全國首套房貸利率為4.45%，與上月持平。

不過，隨著鄭州、武漢、濟(jì)南拉起了樓市第三輪限購大幕，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率在2017年將存在諸多變數(shù)。如果未來一線城市實施統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的首套房貸利率政策，貸款買房的壓力也將陡增。

盡管尚未得到證實，但北京市房山區(qū)某樓盤售樓員告訴記者，“2017年開始，銀行貸款利率折扣最高為9折，此前的85折、83折不可能再有了。”更有房地產(chǎn)中介人員稱，北京2017年會出“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前北京不需要出臺認(rèn)房又認(rèn)貸，相比鄭州等二線城市，北京的改善需求比例更高，二手房中換房比例高達(dá)40%以上，如果一旦信貸提高到認(rèn)房又認(rèn)貸，房價跌幅很可能會失控。“首先，對于北京市場來說，如果實行認(rèn)房又認(rèn)貸，市場成交量跌幅將非常大。其次，認(rèn)房又認(rèn)貸會導(dǎo)致改善需求全面離場。再次作為改善需求已經(jīng)占主流的市場，戶籍政策嚴(yán)格，大部分需求是賣一換一。”

實際上，在本輪調(diào)控下，北京二手住宅成交量下降更為明顯。廣發(fā)證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年12月中上旬，北京市二手住宅共網(wǎng)簽10613套，與11月中上旬相比下降13.7%，同比2015年12月中上旬則下降15%。

北京市委副書記、代市長蔡奇日前明確指出，要精準(zhǔn)發(fā)力，堅決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不增長。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期。

2017年成交或持續(xù)走低

元旦期間雖購房者相對減少，但易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“元旦期間售樓中心并未打烊，也說明房企擔(dān)心春節(jié)后的市場出現(xiàn)更大降溫。就目前來講，9、10月政策管制的效應(yīng)已經(jīng)釋放，政策管制當(dāng)下相對較為平靜，預(yù)計成交量的跌幅不會太大。”

克爾瑞地產(chǎn)研究中心報告指出，在調(diào)控政策集中出臺三個月之后，2017年12月市場逐漸自我修復(fù)至正常運(yùn)行軌跡，新增供應(yīng)量開始回升，近六成城市成交量環(huán)比回升，雖然絕對量仍在相對低位，政策影響力仍在持續(xù)發(fā)酵。多數(shù)城市市場供不應(yīng)求格局短期難改，整體庫存仍在下降，但成交持續(xù)走低也導(dǎo)致消化周期普遍小幅上升。

“中國房地產(chǎn)周期是市場運(yùn)行和政策疊加而成。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，近幾輪房價周期上漲時間長、調(diào)整時間短，平均36個月左右為一輪房價周期，其中平均上漲24個月，調(diào)整12個月。當(dāng)前房價漲幅放緩，按照12個月左右的調(diào)整周期，預(yù)計房價將調(diào)整到2017年底至2018年上半年。

易居研究院報告預(yù)計，2017年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，全年同比下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長后再次下滑。一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到歷史最高點，隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分熱點二線城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國商品房成交量的下滑；三是在繼續(xù)去庫存的寬松政策驅(qū)動下，2017年三四線城市成交量預(yù)計可能實現(xiàn)小幅正增長，部分對沖了一二線城市的明顯下滑。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。